房地产估价报告书

房地产估价报告书估价项目名称：成都市双流县西南民族大学新校区网球场委托方：西南民族大学体育学院估价方：四川佳居房地产评估有限公司估价人员：xxx估价作业日期：2013年12月1日估价报告编号:佳居（估）字2013第0001号四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告2/50四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告3/50目录一、致委托方函.......................................................................................................................4二、注册房地产估价师声明...........................................................................................................5三、估价的假设和限制条件及使用报告说明...............................................................................7四、房地产估价结果报告...............................................................................................................9五、房地产估价技术报告.............................................................................................................13（一）个别因素分析.............................................................................................................13（二）区域因素分析.............................................................................................................14（三）市场背景分析.............................................................................................................14（四）估价方法选用.............................................................................................................15（五）估价目的.....................................................................................................................15（六）估价时点.....................................................................................................................15（七）价值定义.....................................................................................................................15（八）估价依据.....................................................................................................................16（九）估价原则.....................................................................................................................17（十）估价方法选用.............................................................................................................18（十一）估价结果.................................................................................................................19附件................................................................................................................................................21（一）现场查勘表.................................................................................................................21（二）成本法技术报告.........................................................................................................22（三）收益法技术报告.........................................................................................................39（四）市场比较法技术报告.................................................................................................47四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告4/50一、致委托方函西南民族大学体育学院：:承蒙委托，我公司遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，估价对象在合理的假设条件下，运用适宜的估价方法，对估价对象房地产在2013年12月01日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断。估价对象:位于成都市双流县大件路文星段168号网球场及其附属设施面积。估价目的：资产评估估价时点：2013年12月01日估价结果：房地产总价：4，121，174.91元房地产单价：1992.83元/㎡四川佳居房地产评估有限公司法人代表：二零一三年十二月一日四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告5/50二、注册房地产估价师声明本估价报告作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制以及使用报告说明的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《中华人民共和国城市房地产管理法》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、公司估价师XX于2013年12月08日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的查看仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露的及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。6、没有其他专业人员及机构对本估价报告提供重要专业帮助。7、遵守相关法律、法规和估价规范，对评估对象在估价时点的估价目的下的价格进行分析、估算并发表专业意见，是我们注册房地产估价师的责任，我们不对评估对象的法律权属提供保证；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用估价报告是委托方和相关当事方的责任。本报告为估价机构对评估范围内的房地产价值做出的估价意见,并不代表报告使用人为实现报告所列明之目的而实施的法定审查。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下，满足本次评四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告6/50估的价格定义和“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容，严格按照本估价报告全部完整地应用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告只能完整使用，割裂使用本估价报告的任何部分内容均属无效。本估价报告如有文字、数据及图片的排版、装订等错误，如有简单的计算错误，则差错部分无效，请报告使用人通知我们，以便及时更正。中国注册房地产估价师：四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告7/50三、估价的假设和限制条件及使用报告说明（一）本报告假设前提条件1、假设估价对象符合《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形；2、至估价时点止估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；3、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力；4、估价对象应以保持估价时点时《房屋所有权证》载明的用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；5、本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书、《国有土地使用证》载明的面积为依据，我们对该等数据未实测；6、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。（二）本报告限制条件1、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开价格。2、本估价报告包括网球场（含附属设施）及其占用范围内的土地使用权价值。该土地使用权和附属设施若与网球场分割处置，本估价结果无效。3、本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。4、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告8/505、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。6、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。7、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。四川佳居房地产估价公司——西南民族大学新校区网球场估价报告9/50四、房地产估价结果报告1.委托方：西南民族大学体