保利仙林地块前期策略报告

2009G52地块前期策略报告Contents-目录•Part.1.仙林市场研判断•Part.2.项目定位及规划要点•Part.3.目标客户剖析•Part.4.保利品牌落地南京策略南京土地市场一日诞生三个“地王”，史无前例。近日众多一手房和二手房借机抬高房价，民众普通担忧房价将要高至何处？地王是否就必须甚至必能卖出最高价？成本抑或只是其中要素之一，综合考虑区域和地块属性以及在考量好市场成长性的基础上做好做精产品，才能立于不败之地。■策略审视Part.1.城市背景/市场研判MarketOutline城市背景南京市宏观经济运营情况指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值亿元4196.20-6.3全社会固定资产投资亿元1737.9323.1社会消费品零售总额亿元1271.2017.2进出口总值亿美元214.75-22.5财政收入亿元585.6517.6城市居民人居可支配收入元17569.710.2居民消费价格指数%99.62009年1-8月全市主要经济指标2003-2009年南京市GDP总值及增长率走势1576.2191024132774327537751911.05050010001500200025003000350040002003200420052006200720082009年1-2季度单位：亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP产值增长率•09年上半年南京市GDP基数继续保持增长，涨幅高于国家平均水平。截止09年二季度，全市地区生产总值达到1911.05亿元，按可比价计算，同比增长10.2％。2009年2季度南京GDP增长走势南京市宏观经济运营情况2003-2009年南京市固定资产投资总额及增长率走势954.041201.881402.721613.551867.962154.171737.93050010001500200025002003200420052006200720082009年1-8月单位：亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资增长率南京消费品零售总额增长走势南京市固定资产投资增长走势•1-8月份，全社会固定资产投资1737.93亿元，同比增长23.1%，社会投资实现较快增长。•1-8月，全社会消费品零售总额稳步增长，共实现零售总额1271.20亿元，同比增长17.2%。城市背景2003-2009年南京市社会消费品零售总额及增长率走势600.24863.851004.991166.851380.461651.821271.205001000150020002003200420052006200720082009年1-8月单位：亿元0510152025社会消费品零售总额增长率城市背景2003-2008年南京市房地产投资情况图183.8292.88296.14351.17445.97508.17387.7801002003004005006002003200420052006200720082009（1-8月）单位：亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%房地产投资额增长率2003-2009年南京市商品房施工竣工面积走势1553.852310.522767.843321.963582.754098.633962.26390.86644.45640.91807.46682.981058.58630.940500100015002000250030003500400045002003200420052006200720082009年1-8月单位：万平方米施工面积竣工面积南京市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势南京市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势南京市房地产市场开发投资情况•1-8月南京市房地产投资总额为387.78亿元，同比增长13.1%。房地产市场投资的信心的回复，力度也不断加大。•1-8月商品房施工面积3962.26万平方米，同比增长9.75%，商品住宅竣工面积630.94万平方米，同比增长为18.43%。城市背景0369121518幅020406080100120140160万平方米供应面积51.180020.0910.4834.1218.8355.26139.2供应幅数7002611813171月2月3月4月5月6月7月8月9月010203040506070幅，万平方米020406080亿元成交面积1.8158.2514.48020.0910.4832.0713.2755.26成交总价0.919.141.2704.749.3313.888.2867.44成交幅数265026106131月2月3月4月5月6月7月8月9月1-9月南京市土地供应情况1-9月南京市土地成交情况南京市房地产市场开发投资情况•1-9月，南京共推出土地64幅，共329.2万平方米。随着楼市的逐步回暖，政府加大了土地拍卖的力度。三季度是高峰，共推出38块土地，土地面积213.3万平方米，占了1-9月份整体土地投放量的65%.•楼市的回暖，开发商的拿地热情高涨，1-9月共成交土地50幅，成交面积254.09万平方米，综合楼面地价2188元/平方米，成交总金额达121亿,同比上涨了9%。城市背景通过宏观经济数据显示，南京市经济呈现出“总体企稳、结构好转、内需上升、预期改善”的格局,回暖向好态势不断发展。商品房施工面积、竣工面积方面，也摆脱了经济危机的影响，增幅开始回升。房地产投资的力度不断加大，市场的持续高温使开发商拿地热情高涨，土地供销两旺，地王频出，未来两年将迎来新一轮供应高峰。123城市背景小结板块行政区城东含玄武区/白下区的东部，栖霞/秦淮的小部分区域。东至绕城公路，南至中和桥路，西至大明路/明城墙，北至龙蟠路/宁镇公路。城南含雨花台区、秦淮区的东南部，以及白下区桐桥的小部分区域，与江宁区接壤。东至中和桥路，南至江宁地界，西至凤台南路，北至中华门段明城墙。城中覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段。城北含栖霞区，另外含下关区的北部区域。城北板块位于建宁路——龙蟠路——宁镇公路以北。仙林包含栖霞区、江宁区的部分区域。东至七乡河，南至江宁地界，西至绕城公路，北至宁镇公路。河西位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东。江宁外秦淮河以南，含江宁区全部江北长江以北，含浦口区、六合区一、南京楼市板块区位图市场研判别墅类产品公寓类产品本案二、仙林板块个案颁布图：以仙林大道为分界线，北面多为公寓类产品，南面多为别墅类产品。市场研判表6-1：2009年8月仙林板块商品房住宅供应、销售情况与全市对比。上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市61.7759.98100118.66372.86100江南八区15.386.6424.956.28486.9847.43仙林0004.9813644.22009年8月份，仙林板块上市量为零；而板块内销售量为4.98万平方米，同比增幅高达1364%。环比上月成交3.1万平方米有较大幅度上升，主要是东方天郡花园大量成交所致。三、仙林板块分析成交量：市场研判整个08年下半年同，仙林板块的成交量都非常低。今年四月份开始大幅反弹，因受去年拿地量少的限制，今年一直未有新盘推出，造成了庞大的销供比。图6-1：仙林商品住宅上市、销售逐月走势02468104月5月6月7月8月9月10月11月12月09-1月2月3月4月5月6月7月单位：万平方米上市量销售量逐月成交走势图：市场研判三、仙林板块分析截止09年8月仙林板块的累积供销比为0.97，较上月下滑了0.046个点，这也是连续9个月的下降。随着楼市回暖趋稳，成交量放大，在没有新盘入市的情况下，累积供销比有进一步下滑的可能。图6-3：仙林商品住宅累计供销对比情况020406080100120140至08.4至08.5至08.6至08.7至08.8至08.9至08.10至08.11至08.12至09.1至09.2至09.3至09.4至09.5至09.6至09.7至09.8单位：万平米0.000.200.400.600.801.001.201.40上市量销售量累计供销比累计供销对比图：市场研判三、仙林板块分析8月，仙林板块成交均价7782.97元/平方米，与上月板块的实际成交均价7917.05元/平方米基本持平，略有下降。图6-4：仙林商品住宅成交价格逐月走势500055006000650070007500800085004月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月单位：元/平方米市场研判逐月成交走势图三、仙林板块分析从仙林板块本月的成交面积的分布看．120-144、110-120、100-110平方米这几个面积段是8月成交的主力。由此可见随着市场的持续走好，市场上改善居住型以及有投资意向需求的客户比例逐渐大了起来。图6-5：仙林分面积段供销对比情况0112233单位：万平方米上市量0000000000000成交量0.0630.0810.0580.360.130.320.470.492.60.130.1900.06650以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-144145-160160-180180-200200以上市场结构分析：市场研判三、仙林板块分析本月仙林板块区域销售主力段为8000-9000元/平方米，主要来自东方天郡花园项目；而134套7000-8000元/平方米价格段，也是区域内多数楼盘价格的区间；9000元/平方米价格段以上的数量与上月基本持平，主要来自紫金上林苑项目。图6-6：仙林板块分价格段销售面积0001111125000以下5000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-12000单位：万平方米成交价格结构分析：市场研判三、仙林板块分析表6-2：仙林8月销售面积排行榜排名项目名称销售面积（m2）本月销售套数（套）本月销售均价1东方天郡花园20841.918484852亚东城6487.16062733赛世香樟园4800.44354624紫金上林苑4531.53299825钟山晶典苑4307.2397203近期仙林主要成交为公寓类产品。因众多别墅销售进入销售尾声，特别向招商依云溪谷，目前所有房源销售一空，成交价格达到18000元/平米。成交排行榜：公寓类唱主角市场研判三、仙林板块分析位于仙林大道南，近学子路，占地总面积8万平方米，容积率0.65，总建筑面积约5.4万平方米，共218户。规划建设46栋联排、独立别墅。建筑主体3~4层设计。在售联排别墅，边户面积330平米，中户面积270平米，价格8500—12000/平。东墅山庄四、重点个案解析市场研判位于仙林板块南，紫金山地铁站旁。总建筑面积约8.3万平方米，地上约5.96万方，地下约2.44万方。容积率≤1.1。3栋4层叠加别墅、14栋5层电梯花园洋房和一座4层社区中心。9月份项目推出最后60套房源，9800元/平米起售，主力面积133平米，还有142、170、190平米的户型以及少量211平米叠加户型，5层电梯花园洋房，面积133-199平方，均价9500元/平，叠加跃层面积211-233平方，均价11000/平紫金上林苑市场研判四、重点个案解析05001000150020002500300035002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)上林苑别墅类1—9月份成交价格市场研判四、重点个案解析010002000300040