房地产投资分析报告2

-1-附表一：该项目拟三年建成施工进度计划7投资估算7.1数据来源：7.1.1土地费用合计：22512万元7.1.2前期工程费合计：269.7万元7.1.3建筑安装工程费用合计：14492万元项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计（万元）单价金额（万元）单价金额（万元）序号项目单价（元/m2）土地面积（m2）合计金额（万元）1.1土地取得成本450048154216691.1.1土地使用权出让金45001.1.3拆迁安置补偿费1.1.4土地相关税费1.2土地开发成本1758431.2.1地上物拆除、渣土清运1751.2.2场地平整费用序号项目取费标准(元/m2)土地面积（m2）金额（万元）1规划、设计、可研费33.0048154158.91.1规划费2.001.2设计费26.001.3可研费5.002水文、地质勘察费8.0038.62.1测绘费1.502.2勘探费6.503策划费1572.2合计56269.7-2-单项工程14634*612513478431203598单项工程25210*151351105584333610894合计10595414036456144927.1.4基础设施配套合计：626万元7.1.5开发期税费估算合计：1479.2万元序号项目金额(万元)(以建筑面积为取费基准)建筑面积：105954m2估算说明(元/m2)1配套费847.6802质检费31.833建筑管理费12.71.24卫评费14.81.45环评费12.71.26墙改基金127.1127绿化费106108白蚁防治费24.42.39土地使用费42.4410再就业基金1061011教育专项基金1061012编标费21.2213招标费10.6114规划许可工本费5.30.515土地证工本费5.30.516施工许可证5.30.5合计1479.2139.67.1.6不可预见费和管理费用合计：序号项目金额(万元)说明1土地费22512序号项目取费标准(元/m2)总造价(万元)（已土地面积为基准）4基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)130626-3-2前期工程费269.73建安工程费144924基础设施费626合计37899.71不可预见费1895(1)+(2)+(3)+(4)*5%2管理费1137(1)+(2)+(3)+(4)*3%7.1.7其他费用合计：434.8万元其他费用包括临时用地、临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费及工程保险费等。估算取费：建安工程费*3%=14492*0.03=434.8（万元）7.1.8估算项目总投资额：47679.5万元(1)不含财务费用的总投资的估算（单位为万元）根据前面表格条件：土地成本21699土地开发成本843第一期第二期建安成本14492359810894前期工程费269.7管理费用1137不可预见费1895其他费用434.8开发期税费1479.2基础设施配套626建筑面积销售单价（万元）工程项目119462.8278040.7销售面积：105954工程项目250797.5781500.65销售收入：70260销售费用3513.02所以不含财务费用的总投资为：46388.715（2）确定各年银行贷款数额（单位：万元）第一年投资：28540.2其中：自有资金：22000（其中，21699用于土地出让金，301万元用于其他）银行贷款：6540.2-4-第二年投资：9012（全部来自于银行贷款）第三年投资：8836.5（全部来自于销售收入）（3）详列财务费用估算过程在计算之前，分析一下本项目的计算期。建设期3年，本项目分两期建设，从第2年开始计；还款期2年，从销售期第2年开始计，销售期为4年①建设期利息第一年计息：261.61第二年计息381.41建设期利息合计为643.02前两年本金和利息和为：16195②还款期利息（等本偿还并支付利息）第2、3年还本：8097.6第2年年末：还本付息：8097.6其中：本金为7776.1，利息为321.5第3年付息：647.81第3年年末还本付息为8745.4其中：本金为7776.1，利息为969.3③项目总投资的估算不含财务费用的总投资+财务费用：47679.5其中，开发成本：41738.7开发费用：5940.8（其中财务费用1290.8）7.2投资估算结果序号项目总投资（万元）1开发建设总投资47679.51.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地出让金土地开发成本前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用21699843269.762614492113735131479.2434.818951290.82项目总投资47679.52.1开发产品成本47679.5-5-7.3资金使用及筹措表税费利率表税费项目税费率（%）营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税房产税（按租金）公益金法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费土地增值税57333125100530，40，50超率累进税率资金使用筹措表（单位：万元）序号项目合计1231总投资47679.528801.89393.49484.31.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用47679.546388.71290.828801.828540.2261.69393.49012381.49484.38836.5647.82资金筹措47679.528801.89393.49484.32.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款220008836.516195.215552.215552.21290.8220006801.86540.26540.2261.69393.490129012381.48836.5647.8-6-8经济评价8.1收入估算售房收入表序号项目合计123451售房收入（万元）7026011677.732210.421292.15079.81.1可销售面积(平方米)10595416682.448806.432650.278151.1.1多层（一期）2780416682.49731.41390.21.1.2小高层（二期）78150390753126078151.2售价(元/平方米)1.2.1多层（一期）700070007000700065001.2.2小高层（二期）6500650065001.3销售比例(%)01.3.1多层（一期）10060355101.3.2小高层（二期）100050402经营税金及附加（万元）10539642.27351771.5721171.0655279.3892.1营业税（万元）3513583.8851610.521064.605253.992.2城市维护建设税（万元）245.9140.87195112.736474.5223517.77932.3教育费附加（万元）105.3917.5165548.315631.938157.61973土地增值税（万元）3575.55594.281639.21083.56258.514商品房销售净收入（万元）56145.4510441.14728799.62819037.4754541.901-7-8.2利润估算项目损益表（单位：万元）序号项目合计123451售房收入70260.0011677.7032210.4021292.105079.801.1商品房销售收入70260.0011677.7032210.4021292.105079.802开发成本40447.0027306.176498.886642.822.1商品房开发成本41738.7027306.176498.886642.823开发费用5940.801234.032513.122193.683.1管理费用1137.00375.21375.21386.583.2财务费用1290.80261.61381.41647.813.3销售费用3513.00597.211756.501159.294经营税金及附加3864.30642.271771.571171.07279.395土地增值税3575.55594.281639.201083.56258.516利润总额16432.35-28540.201429.1519963.1319037.474541.90-28540.20-27111.05-7147.927弥补以前年度亏损1429.1519963.137147.928应纳税所得额16432.3511889.554541.909所得税5422.683923.551498.8310税后利润11009.677966.003043.07公益金550.48398.30152.15法定盈余公积金1100.97796.60304.31任意盈余公积金14加:年初未分配利润15可供投资者分配的利润9358.220.000.000.006771.102586.6116应付利润9358.220.000.000.006771.102586.6117年末未分配利润-8-8.3清偿能力分析长期借款还本付息估算表（单位：万元）序号项目合计1231长期借款偿还168436801.89393.4647.81.1年初借款本息累计6801.88097.6本金6540.27776.1建设期利息261.6321.51.2本年借款15552.26540.2901201.3本年应计利息1290.8261.6381.4647.81.4本年还本付息168438097.68745.4还本15552.27776.17776.1付息1290.8321.5969.31.5年末借款本息累计6801.88097.603还本资金来源1684308097.68745.43.1上年余额3.2摊销3.3折旧3.4利润3.5可利用售房收入8097.68745.43.6其他4偿还等额还款本金7776.17776.15偿还长期贷款还本金能力8097.68745.46长期借款偿还期(年)3-9-资金来源运用表（单位：万元）序号项目合计123451资金来源107812.228540.220689.732210.421292.15079.81.1商品房销售收入7026011677.732210.421292.15079.81.2房地产租金收入1.3自营收入1.4自营资产长期借款15552.26540.290121.5自营资产经营资金借款1.6房地产投资借款1.7短期借款1.8资本金22000220001.9其他1.1回收固定资产余值1.11回收经营资金1.12净转售收入2资金运用59250.3328540.210248.5512247.276178.182036.732.1开发成本4044727306.176498.886642.82商品房开发成本4044727306.176498.886642.822.2开发费用5940.81234.032513.122193.682.3管理费用1137375.21375.21386.582.4财务费用1290.8261.61381.41647.812.5销售费用3513597.211756.51159.292.6经营税金及附加3864.3642.271771.571171.07279.392.7土地增值税3575.55594.281639.21083.56258.512.9所得税5422.683923.551498.83-10-9风险分析9.1敏感性分析敏感性分析表：基准收益率为10%序号项目变动幅度（%）全部投资（税前）内部收益率