同策咨询三盛嶺海地产项目定位及物业发展报告(196页)

三盛·嶺海项目定位及物业发展报告2012年10月始自化工——三盛集团成立于1988年，投资涉及塑料、化工、金融、房地产等领域，经过二十多年的发展，形成为一家跨地域、多元化经营的大型集团企业;地产发展——三盛集团于2000年进入房地产行业，截止目前，在房地产领域总投资60多亿元，被评为“中国最具影响力地产企业”、“中国值得尊敬的房地产品牌企业”,三盛地产商标被确认为“中国驰名商标”。目前，集团在福州、泉州、成都、武汉、青岛等地均有项目开发，土地储备达8000余亩。三盛地产以新地产领跑者的定位、实干的企业精神，积极探索房地产发展的新思路，并将房地产作为继橡塑、化工之后的又一支柱性产业全力发展，扎实稳健地在地产界迈步前进。写在前面：关于三盛从塑料化工到金融地产，演绎实干、自信、坚毅的“闽”文化企业典型全国化战略布局是三盛地产的重要战略，北方地区是三盛地产的必争之地；嶺海项目是三盛地产在北方的第一个项目，标志着三盛在北方的正式品牌落地，项目的成功具有重要的象征意义。战略地点项目名称总建面物业形态福州国际公园122万方别墅、洋房、高层福州美之国21.7万别墅、多层、小高层泉州三盛温泉新都城42万商业、小高层、高层成都三盛·翡俪山占地374亩分五期开发一期别墅宁德三盛·海德公园占地420亩别墅、洋房、小高层、高层中央公园托斯卡纳丽景天成巴厘岛果岭生活闽桥大厦古城山庄国际公园美之国海德公园汇金广场温泉新都城榕御江西·迎宾大道成都·翡俪山成都·都会城扬州·三盛项目青岛·嶺海项目立足福建，辐射全国，具备多物业线大盘开发经验写在前面：关于三盛写在前面：关于嶺海项目嶺海项目总建面60余万方，容积率1.2，作为三盛进驻青岛的第一个项目，本项目意义非凡——1—必须保证项目安全稳步开发，兼顾利润和安全。2—建立三盛在青岛的城市影响力，树立企业品牌形象为未来深耕青岛开疆僻壤奠定良好的基础。项目理解第一篇博览中心规划总建筑面积22万㎡，打造北中国的会议之城，形成“北嶺海，南博鳌”的会议、论坛产业格局。五星级酒店规划客房数500多套的五星级酒店，超五星级级标准，打造最高等级酒店。金牌教育链6个小学3个中学，逐渐完善的教育配套。高级商业区包含办公、商业等。打造水岸主题商业，根据主题不同，分商务会展、生态居住、旅游度假三大功能，形成精品街、海鲜美食街、红酒坊以及休闲娱乐基地等各类风情商业体系温泉度假配套采用“温泉+康复中心”的组合方式，打造以温泉养生为主题的居住社区。18洞滨海高尔夫占地1022亩，设置国际标准18洞高尔夫球场，配置高尔夫俱乐部、健身中心、练习场等，提供运动休闲区域。嶺海项目有青岛长基置业有限公司投资开发，涵盖了国际博览中心、五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心、写字楼、别墅、度假型公寓以及高层、多层住宅等物业形态，打造北中国东海岸上可容纳10万人口的“滨海休闲度假”新城。规划面积约15000亩，规划总建筑面积500万㎡，总投资约200亿元，计划用6年时间建设完成。总建筑面积20万平方米的博览中心和超五星级酒店作为项目首批启动工程，于2009年底开工，博览中心现在已经投入使用，而五星级酒店进行到大半工程。嶺海将打造为集会议、运动、教育、观光、养生、生态为一体的10万平方公里度假新城，各类资源配套丰富，计划6年建成区域远景区域现状1目前整个片区，只有青岛国际博览中心建成，五星级酒店在建，目前区域现状：生活配套匮乏，环境面貌荒凉，陌生感鲜明本案国际博览中心写字楼及公寓幼儿园/小学/中学医院及老年公寓商业中心五星级酒店游艇码头高尔夫俱乐部学校水上运动公园幼儿园/小学在建星级酒店，即将封顶在用的青岛国际博览中心规划配套仅两个处于建设或运营阶段其余规划尚未落地，具体时间均为定已落地项目落地时间待定7个2个凤岛，已填好龙岛，尚未填好项目名称是否在售项目名称是否在售中建尚溪地是卢卡多堡待售逸景湾待售嶺海艺墅待售迪亚湾交付君利长岛湾待售香澜郡待售蓝钻庄园待售片区项目待售，交付的迪亚湾项目也无人入住，环境面貌荒凉，区域陌生感强烈区域现状2整个滨海片区别墅12年成交19套，尚溪地别墅成交4套，区域内大量项目滞销，尤其别墅项目滞销明显别墅市区板块城阳板块即墨板块嶺海板块胶州板块西海岸板块12年至今总成交量(套数)6249118319150126总成交面积（平方米）160651101485555545774133037418成交均价(元/㎡)22693115911217713115708917838月均去化套数6.854.620216.714全市成交面：对比青岛各区市，2012年即墨成交排名第六名，成交4424套，成交均价6121元/平米；别墅成交：青岛各版块别墅成交中，嶺海板块待售项目较多，12年成交了19套，多为11年迪亚湾、港中旅公馆前期推出的别墅，进行的后续签约成交；洋房成交：尚溪地自2011年11月开盘以来，共成交189套，月均去化仅17套。高层项目：目前片区仅逸景湾高等待售，自2011年去年9月份预计开盘，到目前为止仍未开盘，蓄客明显不足；管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com区域现状3区域内以别墅为主，产品供应单一化，且别墅面积均偏大，导致客户源有限，客户宽度不足，中高端客户导入成为难题所在片区项目名称物业形态别墅面积洋房面积高层面积项目现状滨海板块中建尚溪地双拼、联排、洋房、高层190-32080-140待定2011年开盘，12年别墅成交4套，洋房成交184套逸景湾联排、洋房、小高层、高层207-21399-16069-113预计2011年9月开盘，至今蓄客不足，延时开盘香澜郡联排、双拼203-375无无预计11年开盘，至今未开盘卢卡多堡独栋323-571无无2011年面市，蓄客不足，未开盘嶺海艺墅独栋375-541无无2011年面市，蓄客不足，未开盘港中旅公馆联排、双拼、独栋、洋房260-480平米90-150平米126-150平米10年-11年一期热销，12年二期迟迟未动温泉板块麦尔文艺墅联排、双拼、洋房400-460平米120-210平米无2011年开盘，共去化31套温泉王朝独栋、双拼、合院320-600无无滞销，12年去化40套芭东小镇独栋200-1000无无基本进入尾盘期海尔原乡墅独栋、联排、双拼230-470无无二期自11年开盘以来蓄客明显不足青建橄榄树联排、叠拼、洋房100-19070-100无叠墅面积较小，均价8100，去化较快延时开盘滞销区域现状4目前客群对片区认可度较差，认为项目总价较高，抗性加大，但多数认可区域未来发展潜力共同认知：城市远郊区，认知度低，适合旅游度假，生态环境好，生活配套不成熟，目前不适合居住；但多数认为区域未来发展前景巨大。受访者对嶺海的认知主要停留在国际博览中心、港中旅海洋温泉度假为主。而对于嶺海片区的整体规划、旅游资源没有太多的认识，需要进行引导；另外，很多受访者主动关联联想海泉湾港中旅，港中旅的商业配套对本区域做了良好的前期的铺垫，是为本案的区域炒作提供了优秀的土壤。请问您对即墨东部的滨海旅游区域有何看法？选项占比发展前景不看好，地区级旅游地11%发展前景好，借助山东蓝色经济圈规划，有望打造成省级重点旅游项目58%旅游度假发展潜力极大，可极大带动周边房地产的发展27%说不清，不知道4%地块：地块连片开发，东侧紧靠中海湾及高尔夫球场，北侧临近未来商业中心及学校用地，但处于嶺海内部，非一线临海成片：A3\A4\A5三个地块成片开发，土地开阔，无建筑附着物，利于开发建设；平坦规则：目前整个地块地势平坦，土地平整形状规则；分割：三个地块被领海西路分为东西两大块，水景及高尔夫：东边部分紧邻中海湾水系及高尔夫球场；01A4地块现状03本案学校商业规划河道景观中海湾A5地块现状A3地块现状中海湾及东侧高尔夫景观资源本体印象1地块：目前地块南侧果岭一路，北侧果岭二路，岭海西路已经投入使用，为客户进入的主要交通干道果岭二路岭海西路果岭一路中海湾010202东侧沿中海湾及景观带0301果岭二路03领海西路0404海南路（目前还是山体部分）0606果岭一路0505中央岛的高尔夫球场本体印象1竞争：片区多数项目已建或销售，出现成片发展的趋势，多为纯别墅项目，定位中高端，片区内部市场竞争激烈中建尚溪地嶺海逸景湾本案卢卡多堡嶺海艺墅香澜郡迪亚湾蓝钻庄园项目名称容积率总建面物业类型是否在售中建尚溪地1.238万联排、双拼、洋房、高层是逸景湾1.0919万联排、洋房、小高层、高层即将开盘迪亚湾0.415万联排、独栋、双拼交付香澜郡0.5720万双拼、联排类独栋待售卢卡多堡0.476.1万独栋待售嶺海艺墅0.4514万独栋待售君利长岛湾待定50万独栋、联排、洋房、高层待售嶺海片区目前项目共计8个，其中迪亚湾已于2010年售罄，目前在售项目为中建尚溪地，在售洋房均价8500元/平，联排12000元/平米，双拼14000元/平米；待售项目6个，多为纯别墅项目，其中嶺海逸景湾涵盖洋房、小高层、高层及别墅物业类型，小高/高层均价6500元/平米（对外报价）；君利长岛湾面临问题：项目为无强势排他性优势的资源地块，内外部竞争激烈，自身竞争力的塑造势在必行本体印象1规模：805亩，约1.2的容积率，总建面约64万方，为大规模、多物业形态项目，其中商业约1万方体量项目经济指标总用地面积799.35亩（挂牌面积805.92亩）容积率≤1.2绿地率≥35%建筑密度≤25%建筑高度≤100M总建面约64万方A3地块用地面积281.85亩住宅：214.05亩；道路用地：31.2亩；水域面积：7.65亩A4地块用地面积260.85亩住宅：193.2亩；商业：12.45亩；道路面积：14.85亩；防护绿地面积：23.4亩；公园绿地面积：6.9亩；广场用地：4.35亩；水域面积：5.7亩A5地块用地面积256.65亩住宅净用地面积：199.95亩；幼儿园用地：8.1亩；道路用地面积：28.2亩；防护绿地面积：16.35亩水域面积：4.05亩车位要求住宅1：0.8商业1车位/百平方米A3地块占地281.85亩A4地块占地260.85亩A5地块占地256.65亩幼儿园商业本体印象2按集团要求本案需6-8年时间去化完毕，即8-12.8万方/年的销量，面临如何跑量的重任物业类型具体类别2012年去化量别墅整个青岛别墅市场259623平米（约26万方）即墨别墅市场59737平米（约6万方）区域热销项目青建橄榄树约2.4万方（算入已认购的叠拼）洋房区域内热销项目中建尚溪地1.8万方高层万科东郡约3万平米（首期开盘）项目问题：本案为大规模综合形态项目，按照区域内销售最好的项目估算，开发周期漫长，缩短销售周期快