四海达望江地产项目定位与物业发展建议报告(225页)

——四海达望江项目定位与物业发展建议报告谨呈：深圳又一居有限公司引领城市未来新时代商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。2上一阶段报告的重要共识：共识：项目发展产业型综合体物业风险较大，项目发展方向为城市型综合体物业；符合本项目的发展方向！3思索：本项目的战略发展定位？4本次报告我们需要解决的主要问题：5经济测算3土地开发强度2项目发展模式1项目立意4规划及物业发展建议5Ⅰ、项目立意思考：作为一个大型城市综合体项目，其发展与定位必然需要从城市的高度考虑！思考的纬度：①城市视角②区域视角③项目视角6珠三角城市一体化形成三大都市圈，惠州成为深莞惠东岸都市圈区域性中心城市，是珠三角城市群重要一级；政府规划：•《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，以广州、深圳为中心，以珠江口东岸、西岸为重点，推进珠江三角洲地区区域经济一体化，其中2012年人均GDP相比2009年增长20％以上，达到80000元。1、城市的视角：惠州的城市地位——珠江东岸区域性中心城市；7但受外部条件影响，相对深圳、东莞，惠州城市发展水平相对滞后；2009年惠州生产总值1410.4亿，同比增长13.2%，在珠三角九市GDP排名中位于第六位，相对于深莞来说，经济发展相对滞后；2008年惠州第三产业总量440.3亿，在珠三角九市GDP排名中位于第六位，人均GDP33077元，珠三角九市GDP排名中位于第七位；8珠三角东岸城市一体化过程中，深圳是龙头，一直在以资金、技术外溢、产业转移等方式，起着辐射和带动作用。而随着特区一体化的推进，深圳的辐射带动能力将可望大大增强。为与深圳毗邻的惠州市，在深圳市内一体化的推进过程中，将有机会在更广的范围，更深的层次上接受深圳的辐射带动。规划提升深圳城市规划和管理水平将进一步提升，惠莞深一体化规划也将随之提升；产业带动深圳特区高科技对产业升级的拉动作用将大大增强，将会创造更多的产业转移机会，而紧邻的惠州正是深圳产业转移的首选地之一；交通一体化关内外交通一体化将带来深莞惠交通对接更加顺畅；公共服务一体化关内外一体化有利于提升深莞惠公共服务一体化的水平；环境治理惠莞深当前正在推动的联合治理界河及跨界河流，治理力度可望大大加强，适用更高的标准。迎来新机遇的惠州——深莞惠一体化和特区扩容，为惠州城市发展迎来新机遇：-本资来自www.m448.com-91、产业带动效应深莞惠高薪技术产业带——惠州新墟镇将与深圳龙岗坪地高桥、东莞清溪镇合作，建设近５０平方公里的坪新清区域合作示范区。初步估计，建成后，合作区共可产生数千亿元的产值。新能源汽车城——目前坪山新区与大亚湾之间已达成共识：对历史形成的约１平方公里的插花地，双方同意采取搁置争议、共同开发的原则，以比亚迪投资为合作平台，采取税收分成等办法，共建新能源汽车城。深圳以高新技术产业和服务业为主东莞以制造业为主电子、石化产业等分工协作，部分制造业扩散惠州电子制造业和石油化工产业为主承接产业转移1、电子信息产业（包括通信设备、计算机及其他电子设备、电气机械及器材制造业、仪器仪表制造业）2、灯饰照明产业（包括灯饰、照明、照明电器）3、石化（包括“化学原料及化学制品制造业”、“化学纤维制造业”、“橡胶制品业”和“塑料制品业”）4、汽车零部件5、纺织服装产业、制鞋业6、其他制造业惠州产业优势102、交通一体化初现雏形轻轨线——深圳地铁３号线和１２号线轻轨都将通达惠阳、惠州，目前双方正就线路走向等问题进行协商，相关前期工程正在进行中武广高铁/厦深铁路——在深圳北站对接，向东行到惠阳新桥，预计２０１２年通车。届时，从民治（即深圳北站）至惠阳４３公里路程，将只要１０多分钟；完善的高速公路网——2010年，惠州在建或开工的高速公路将达到6条，公路里程将达到600多公里，形成完善的五横三纵”的高速公路布局11东江，西枝江，西湖......半城山色半城湖，水让这个城市充满了活力惠州的城市意向——惠州山青水秀，资源丰富，自古就有“岭南名郡”的美誉；“中国优秀旅游城市”“国家卫生城市”“国家园林城市”“国家环境保护模范城市”“全国创建文明城市工作先进市”“中国人居环境范例奖”12东部生态轴中心——惠莞深是珠三角东部一条重要的绿轴，惠州作为粤东区域级的生态中心城市；珠三角区域绿道网规划惠州大亚湾增城深圳珠海梅沙/大鹏广州东莞珠三角六条区域绿道：1号绿道:主线长约310公里,沿珠江西岸布局,以大山大海为特色,西起肇庆双龙湖旅游度假村,经佛山、广州、中山,至珠海观澳平台,途经50多个发展节点。2号绿道:主线长约470公里,沿珠江东岸布局,以山川田海为特色,北起广州流溪河国家森林公园,经增城、东莞、深圳,南至惠东稔平半岛巽寮休闲度假村,途经50多个发展节点。3号绿道:主线长约360公里,横贯珠江三角洲,以文化休闲为特色,西起江门帝都温泉,经中山、广州、东莞、东至惠州横沥黄沙洞自然保护区,途经60多个发展节点。4号绿道:主线长约220公里,纵贯珠江三角洲中部,以生态休闲为特色,北起广州芙蓉嶂水源保护区,向南途经佛山、珠海,南至珠海御温泉度假村,途经20多个发展节点。5号绿道:主线长约120公里,纵贯珠江三角洲东部,以生态休闲为特色,北起惠州罗浮山自然保护区,途经东莞、深圳,南至深圳银湖森林公园,途经20多个发展节点。6号绿道:主线长约210公里,纵贯珠江三角洲西部,沿西江布局,以滨水休闲为特色,北起肇庆贞山,向南途经佛山、江门,南至江门银湖湾湿地及古兜温泉,途经16个发展节点。13绿色生态惠州重大战略决策：至2008年，惠州市共投入资金5.94亿元，全市森林覆盖率超过60%；“八三三”重点生态工程建设：2009年起至2015年，投入3个亿，进一步推进绿色生态惠州建设；惠州生态城市建设规划大纲：2004年，提出“绿色明珠、宜居典范”理念关于建设绿色生态惠州的意见：投入41503万元，从2006年起，利用3年时间，建设城市森林公园、“一环九线”绿色长廊、东江生态休闲公园、潼湖湿地自然保护区、沿海防护林和滨海红树林等；建设“绿色惠州、生态之城”是惠州未来城市发展的主流方向；建设珠三角最生态的城市——建设珠三角的“生态人文之都”是惠州未来城市发展的新方向；14珠三角城市重要一极区域交通系统的深入深莞惠经济圈珠三角东部生态轴》》》——粤东门户，生态人文之都惠州：快速崛起的珠三角生态之都未来10年，珠三角发展黄金极15南部新城——“消费/商务、体育/文娱、居住/休闲”之城南部新城承接着惠州市几大重要的功能分区。科研教育园区，体育文化中心区，与江北共同承担的商业、商务中心区及与陈江仲凯分挡的高兴技术园区等城市功能。北优南拓往博罗往小金口东伸西延东江新城南部新城江北往水口往江南西向空间有限，发展遇到瓶颈，“南拓北优”相比“东伸西延”更有发动力，是惠城的主流发展方向。东江新城——”居住之城”将建设成为以居住为主配套设施完善、社会服务齐全、具有现代特色的居住社区，以及惠州市两江四岸风景带的重要景观节点。2、区域的视角：南拓北优下的惠州城市发展格局16行政中心：市政府所在地文化中心：体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施相继落成商务中心：写字楼、集中商业大江北骨架未来惠州城市发展的新引擎物流中心：金泽物流市场、农产品配送中心、义乌小商品批发城等大型商贸物流项目大商贸、大流通江北，定位为惠州CBD，是城市增长新的拉动极；-本资料来自www.m448.com-1710年CBD建设惠州城市的代言——最标杆商务、商业中心，成为新惠州的城市名片江北成为新惠州都市化的名片，将代言惠州就像——福田中心区之于深圳；浦东之于上海；燕莎之于北京；中环之于香港……”【江北中心之于惠州】高端物业云集华贸中心佳兆业中心-本资料来自www.m448.com-18城市新景观水域风光及生物景观惠州两江四岸景观规划为“一轴、两带、三段、四通廊、十四桥、十九公园”的结构，将城市新景观与水域风光结合，塑造惠州都市人文+自然生态的可持续发展望江滨江公园上东平滨江生态湿地新开河公园东湖公园江北核心区域东江沙公园北湖公园东江、西枝江作为滨江文化休闲主轴，是集生态、景观、文化、娱乐为一体的重要绿色发展轴，体现都市人文+自然生态的理念。绿色生态的江北——三面环江，两江四岸的都市景观生态轴体现江北区域的生态气质；-本资料来自www.m448.com-19城市中心代言惠州未来的“城市窗口”东江、西枝江两江环绕城市生态轴线上新惠州核心&珠三角都市生态示范区江北：生态的、都市的惠州新核心203、项目的视角：项目资源丰富，与两大公园共同构成三元体系中心区核心区域（CBD）本项目东江滨江公园望江公园区位：CBD辐射区，近城市中心；规模：25万占地，近百万规模大盘开发；资源：二线江景资源，毗邻两大城市公园；21滨江东板块自然资源较为丰富，形成一江两公园资源带，据政府规划未来将形成集观光、休闲、居住为一体的综合性区域水运财，临水而居，是惠州豪宅的独特标签，随着滨江地块的逐渐稀少，昔日唾手可得的滨江资源也日益稀缺。项目周边规划情况滨水开敞带2007-11-28市政府审查通过《东江北岸望江段详细规划及城市设计》。滨江规划区东临东江水涯线，西至先科大道，南自新寮路，北至北环东路，江北望江地区包括江北南35号、江北南36号、江北南37号三个小区。根据规划，住宅、商业用地面积共71万平方米，占总用地面积的52%，规划总人口约5万。观光商业复功带休闲合能居能带住功“三带合一”的综合性居住区域——分为“滨水观光开敞带”、“商业休闲复合功能带”和“居住功能带”东江滨江公园望江公园22一是东江北岸景观带，即东江水利枢纽工程、东江生态休闲公园、东江公园（含市民乐园、期湖塘公园）、望江滨江公园。二是东江南岸景观带，即东江水利枢纽工程、梅湖城市森林公园、梅湖滨江湿地公园、大中堂公园、文星塔公园、北门公园、中山公园、文笔塔、合江楼广场、白鹤峰公园、东江沙公园、新开河公园、上东平滨江生态湿地、中信大桥桥头绿地（东西向）。三是西枝江沿岸景观带，包括水门公园、下埔滨江公园、滨江绿带、东湖公园、曹师岭滨江绿地，另外还包括新开河两岸休闲绿地。根据《惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划(2006—2020)(初稿)》，规划期内我市将建成3条主要城市沿江生态景观带，这些生态景观带宽度在30米至500米不等。滨水观光开敞带——两江四岸景观的一条城市沿江生态景观带的一部分；本次规划范围包括东江段、西枝江段和新开河段，全长约27.5公里,面积约46平方公里（含水面）。【东江段】下游至东江水利枢纽工程大坝，上游至中信东江大桥，长约18公里。【西枝江段】下游至东新桥头，上游至三环路西枝江大桥，长约6.9公里。【新开河段】长约2.6公里。景观带：各景区交通系统、沿江景观风格统一；其中沿江的滨水休闲带，由滨水休闲、漫步带、景观绿化带、设施带、自行车道、休闲绿化带构成；23城市面貌改善，三环路的市政化与轻轨的建设，将改善区域的居住氛围，推动区域配套升级和城市化发展，拉动区域的快速成熟；三环路市政化：过境道路升级为双向八车道市政道路，同时设置路灯、排水设施和人行道等配套设施。《三环路(南岸路至惠博大道段)道路工程规划》——北三环路将拓宽至130米，增加人行道、绿化带和非机动车道等。交通条件–三环北路：60m过境车道，未来规划为130m快速道，对项目影响较大；–惠民大道：城市主干道；–地块以南规划道：直达中心区；–中信大桥直达水口；–另外与轻轨站也非常近，未来出行方便。与江北中心区近在咫尺–5分钟车程即可达市民乐园、会展中心、博物馆