物业管理招标投标课程讲义

1第7章物业管理招标投标7.1物业管理招投标概述7.2物业管理招标7.3物业管理投标7.4物业管理开标、评标、定标27.1物业管理招投标概述7.1.1物业管理招投标的原则7.1.2物业管理招投标的程序37.1.1物业管理招投标的原则（1）公开原则（2）公平原则（3）公正原则（4）诚实信用原则4（1）公开原则所谓公开原则，就是指在投标招标活动中，严格按照程序公开。5（2）公平原则所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件都是一致的，即所有参加投标者都必须在相同的基础上，在同一条件下进行投标。6（3）公正原则所谓公正原则，是指在评定标书时准确无误，而且投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度，另外在评标定标的过程中，应采用科学合理的方法，按照平等、竞争的原则，进行事实求是地分析、判断和选择。7（4）诚实信用原则所谓诚实信用原则，是指在招标投标活动中，招标投标双方应当讲究信用，恪守诺言，不把自己利益的获得建立在损害国家、社会和他人利益的基础之上。87.1.2物业管理招投标的程序（1）招标阶段（2）投标阶段（3）开标、评标和定标阶段（4）合同的订立、履行及归档阶段97.2物业管理招标7.2.1物业管理招标的类型7.2.2物业管理招标的范围7.2.3物业管理招标的组织机构107.2.1物业管理招标的类型现行国际市场上通用的物业管理招标方式类型大致可分为3种：公开招标、邀请招标和议标。11（1）公开招标公开招标，也称无限竞争性招标，是一种由招标人（业主或开发商）按照法定程序，在公开出版物上发布招标公告，所有符合条件且愿意投标的物业管理企业都可以平等参加投标竞争，招标人从中择优选择中标者的招标方式。12（2）邀请招标邀请招标，又称选择性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式。13（3）议标议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是通过协商达成交易的方式，通常是在非公开状态下采取一对一谈判方式进行的。147.2.2物业管理招标的范围根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，下列物业管理项目必需进行招标：1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，如机场、火车站、地铁和一些公用物业如图书馆等；2）全部和部分使用国有资金投资或者国家融资项目；3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4)具有强烈的政府政策导向规定的项目，如经济适用房项目。157.2.3物业管理招标的组织机构招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。161）自行设立招标机构开发商自行招标由于通常情况下业主数量很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表业主组织招标。业主自行招标由于通常情况下业主数量很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表业主组织招标。172）招标代理机构招标代理机构应当具备下列条件：（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；（2）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；（3）有符合规定条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。187.3物业管理投标7.3.1物业管理投标的概念及原则7.3.2物业管理投标的组织机构7.3.3物业管理投标的程序7.3.4物业管理投标书的内容197.3.1物业管理投标的概念及原则1）物业管理投标的概念所谓物业管理投标是指符合招标文件要求的物业管理企业，按照公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。202）物业管理投标的原则（1）真实性原则所谓真实性原则，投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性、准确性及完整性。21（2）合理竞争原则所谓合理竞争原则，是指投标人应凭自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争及优胜劣汰而取胜。227.3.2物业管理投标的组织机构物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。一般的分工如下：--开发部是物业管理投标工作的核心，它负责确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争；--财务部负责财务、计划、经济核算和各类收费活动；--工程部负责各种物业管理工程的预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修、保养和工程技术方面的咨询与研究工作。237.3.3物业管理投标的程序收集有关招标资料投标可行性研究分析递送投标申请书并申请资格预审购买、阅读招标文件并考察物业现场编制投标文件投递标书参加开标会议及招标答辩定标后的工作247.3.4物业管理投标书的内容1）物业管理投标书的组成物业管理投标书，即投标人须知中定投标者必须提交的全部文件，主要包括：--致函--附件2）物业管理投标书的主要内容--介绍本物业管理公司的概况和经历--分析投标物业的管理要点--介绍本公司将提供的管理服务内容及功能257.4物业管理开标、评标、定标7.4.1物业管理开标7.4.2物业管理评标7.4.3物业管理定标267.4.1物业管理开标开标是指招标机构在预先规定的时间将各投标人的投标文件正式启封揭晓。1）开标时间及地点；2）开标组织；3）开标程序。277.4.2物业管理评标评标是指开标之后，评标委员会本着公平、公开、公正的原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择报价较低，资信条件较好的投标企业进入合同谈判签订的阶段。281）评标机构评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。292）物业管理评标的过程与内容（1）对标书进行初步评议；（2）对标书进行详细评审。通常这一工作包括服务内容评审、标价评审及承包条件评审三大部分；（3）召开现场答辩会；（4）编写评标报告。307.4.3物业管理定标定标也称决标，是指业主委员会或开发商根据评标委员会对所有标书进行的筛选评定结果，再次评审，并最终确定中标人的过程。定标包括以下过程：（1）确定中标企业（2）向中标企业发出中标通知书31中标人的投标应当符合下列条件之一：(1)能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；(2)能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。32关键概念物业管理招标议标物业管理投标开标评标定标33复习思考题1．物业管理招投标应遵循哪些原则?2．邀请招标和议标有什么区别？3.招标代理机构应当具备什么条件？4.简述物业管理投标的程序。5．评标委员会的人员构成有什么要求？6．中标人的投标应当符合什么条件？是不是报价最低的一定能中标？为什么？