狮城中金国际广场物业管理投标书

狮城中金国际广场物业管理投标书目录1中金国际广场总体设想和管理模式51.1物业功能及服务分析51.1.1物业外部环境概述51.1.2物业情况概述61.1.3物业功能及服务需求分析71.2物业服务需求综述91.2.1功能分布的区域性91.2.2各功能区域既相对独立又互相关联91.3总体设想和管理模式101.3.1“区域管理、分级服务”总体设想101.3.2“区域管理、分级服务”管理模式122管理指标及措施132.1管理目标132.2分项管理指标及主要措施143管理方式和工作计划183.1管理方式183.1.1管理体系193.1.2管理服务流程203.2工作计划234组织架构及人员配置、培训和管理264.1物业服务中心组织架构264.2人员配备284.2.1配备原则284.2.2岗位人员配置表294.2.3高素质高效率管理团队304.3员工培训324.3.1培训原则324.3.2培训内容324.3.3培训方式344.3.4培训的评估考核344.3.5培训计划344.4员工管理364.4.1聘用与考核364.4.2量化管理与规范运作374.4.3淘汰机制385制度和档案的建立与管理395.1制度的建立395.2档案管理运作415.2.1资料的收集415.2.2资料的整理、分类和归档425.2.3资料的归档管理435.2.4档案的使用445.2.5档案的销毁446物业的早期介入486.1工作内容486.2机电设备设施和装饰装修早期介入的重点497物业的接管验收527.1接管验收的标准527.2接管验收的程序537.2.1明确接管职责537.2.2方法与程序547.2.3现场接管验收的主要项目和接管标准577.2.4资料的接管578物业的装修管理598.1二次装修的管理重点598.2装修范围控制598.3装修管理的要点598.4装修管理流程609房屋及公用设施维修养护629.1建筑本体及公用管理的重点分析和管理思路629.1.1物业特征629.1.2管理的重点629.2物业维修养护计划与标准639.2.1物业维修养护计划的编制依据639.2.2物业维修养护计划的制定职责639.2.3制定物业维修养护计划的流程639.2.4物业维修养护计划的内容649.3建筑本体和公用设施养护流程699.3.1维护保养流程示意图699.3.2日常维修流程6910机电设备设施管理7010.1机电设备设施管理的整体思路7010.1.1设备档案管理7010.1.2编制管理计划7210.1.3设备运行管理7310.2消防系统的管理7710.2.1重点分析和管理思路7710.2.2日常巡视维护保养计划和标准7910.3电梯系统的管理8210.3.1重点分析和管理思路8210.3.2维保计划和维保标准8310.4暖通系统的管理8410.4.1重点分析和管理思路8410.4.2维保计划标准8610.5供配电系统与发电机的管理8810.5.1重点分析和管理思路8810.5.2维保计划与标准8910.6照明系统的管理9110.6.1重点分析和管理思路9110.6.2维保计划与标准9210.7给排水系统的管理9210.7.1重点分析和管理思路9210.7.2维保计划与标准9310.8智能化系统的管理9310.8.1重点分析和管理思路9310.8.2运行维护计划和标准9510.9节能降耗10110.9.1重点分析和思路10110.9.2节能计划和实施10311安全、车辆、消防管理10511.1安全管理10511.1.1安全管理的分析10511.1.2安全管理思路和要点10511.1.3岗位设置原则10711.1.4安全工作流程10811.1.5安全工作标准10811.2车辆管理11011.2.1停车库状况分析11011.2.2停车库的管理思路和要点11011.2.3停车场管理流程和标准11011.3消防管理11111.3.1消防管理的分析11111.3.2消防管理的思路和要点11111.3.3消防管理组织架构11311.3.4消防管理职责11311.3.5防火安全检查制度11512环境管理方案11612.1服务内容11612.2管理结构11612.3作业标准11712.3.1保洁类11712.3.2绿化类养护要求和标准12012.3.3消杀类12513客户服务12613.1客户服务特点综合分析12613.2“服务热线”12613.3客户服务流程12713.3.1客户需求处理程序12713.3.2信息处理工作流程12813.3.3投诉处理流程12913.4延伸服务设计13013.4.1免费服务13013.4.2有偿服务13113.5客户服务规范13213.6客户服务人员的礼仪形象要求13214物业服务的应急处理预案13814.1应急预案分析13814.2应急预案制订要点13814.3应急预案的处理流程13914.3.1火警讯号处理程序14014.3.2火险报警工作流程14114.3.3火警处理注意事项14214.3.4火灾演习流程14414.3.5突发公共卫生事件处理流程预案14514.3.6突发停电应急预案14514.3.7跑水应急预案14614.3.8突发跑水事件处理流程14914.3.9盗窃事件处理15014.3.10打架斗殴事件处理15014.3.11抢劫事件处理15114.3.12凶杀事件处理15214.3.13交通意外事故15314.3.14台风、水浸、火灾等自然灾害事故15314.3.15刑事、治安案件发生处理程序15414.3.16防爆炸物品事件应急处理方案1551中金国际广场总体设想和管理模式【要点提示】物业服务需求分析：写字楼（A座、B座、C座）、商业（B、C裙房）、停车库（地下）等。物业特点：各功能区域既相互独立又彼此关联功能区域的关联性；设施设备的关联性；人员的关联性和流动性。物业管理模式设想：区域管理，分级服务。1.1物业功能及服1.2务分析1.2.1物业外部环境概述办公楼汇智大厦、友谊时代大厦、飞雕国际大厦、徐家汇国际大厦、腾飞大厦、美罗大厦、上海实业大厦、中福实业大厦、飞洲国际广场、亚都商务楼、圣爱广场、、均瑶国际广场等商业状况港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金百货，美罗城，第六百货，太平洋数码广场，中兴百货商厦、汇联商厦、百脑汇、百思买、大千美食林、建国宾馆、华亭宾馆等花园住宅亚都国际名园、华狮国际公寓、东方曼哈顿、莱诗邸、天际花园等文体教育徐汇中学、交通大学等医疗机构上海市徐家汇地段医院、上海医科大学附属儿科医院、上海市国际妇幼保健院等交通状况地铁一号线徐家汇站，公交线路43、15、42、72、44、50、56、732、93等1.2.2物业情况概述物业地点上海市漕溪北路207-237弄6号面积情况建筑面积102344m2，其中：A座写字楼面积18943.3m2，B座写字楼面积21195.1m2，C座写字楼面积18966.7m2，B、C商业裙房面积19600m2。楼层情况地下3层，A座17层，B座7-23层，C座7-24层，裙房6层。功能布局地下三层停车场，共321个机械式停车位（另有地上29个、自行车758个）A座写字楼共17层，楼高58米。外墙采用玻璃幕墙。配置6部进口三菱电梯，其中1部为消防梯。配置大金VRV、HRV系统中央空调。B座写字楼7-23层，楼高91米。外墙采用玻璃幕墙。配置5部OTIS电梯，其中1部为消防梯。配置中央空调系统，采用热水锅炉供热。C座写字楼7-24层，楼高92米。外墙采用玻璃幕墙。配置3部OTIS电梯，其中1部为消防梯。采用分体式空调。B、C裙房1-6层。配置20部KONE自动扶梯合3部KONE货梯。1.2.3物业功能及服1.2.4务需求分析楼层分布功能描述客户群体常规物业服务需求侧重点特色服务内容安全环境设施设备客户服务地下三层停车场商场顾客写字楼用户、访客内部员工车辆安全人员安全保持停车场的整洁保证消防器材100%完好照明、通风系统完好监控、弱电系统完好贵宾停车引导靠近电梯间处设置VIP专用车位按就近原则安排写字楼、商场顾客固定的停车区域A座B座C座写字楼写字楼用户员工外来访客办公区域外来人员的接待和控制进出物品控制公共秩序的维护舒适、整洁的办公环境高水准的保洁服务标准在大堂摆放写字楼设备后勤保障，如：供电、中央空调（A、B座）、电梯、照明等消防、监设立商务中心，提供打印、快递、传真、电子邮件等商务服务用户夜写字楼大堂设置礼仪接待人员，提供服务指引提供天气变化、健康防治、防火防盗等温馨提示提供雨天伞套及小件物品保管服务用户自用部位受托保洁服务，并对入室清洁人员的履历背景进行额外审核并备案植株，营造舒适环境控系统完好间或节假日工作的后勤服务B、C裙房商业外来顾客商场员工公共秩序的维护防火、防盗整洁、舒适的购物环境高标准的清洁服务通过植株的摆放营造舒适环境商场设备的后勤保障，如：供电、中央空调、自动扶梯、照明等消防、监控系统完好故障设备信息的快速反馈，便捷的后勤服务，包括投诉、报修接待、内外联系全面的服务引导，包括标识、温馨提示、服务人员设置便衣安全岗，以保障营业场所安全商场内部员工通道设置门岗配合营业需要，提供所需的服务指引根据营业场所服务需求，提供客户温馨提示等标识的建议提供天气变化、健康防治、防火防盗等温馨提示提供雨天伞套及小件物品保管服务商场装修监督、管理如：取款机、商铺自用设备等引导等1.3物业服1.4务需求综述通过对中金国际广场的物业类型、客户群体需求的分析，可以看出，中金国际广场的物业管理既具备常规物业管理服务的需求，又具备自身的特殊服务需求，如写字楼、商业裙房等等，其服务需求具备如下特点。1.4.1功能分布的区域性中金国际广场按照功能可以划分为停车场、写字楼、商业裙房三大功能区域，每一个功能区域中又因服务部门、客户群体的细分而具备物业服务的差异性。需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务方案、服务流程、服务标准，才能够全方位满足本物业的物业管理服务需求。1.4.2各功能区域既相对独立又互相关联中金国际广场的三大功能区域，从功能的角度讲，既相互独立又互相关联，主要表现在：1功能区域的关联性如：B、C座写字楼与商业裙房相互连接，各楼层之间通过消防楼梯相互连接，这些接口部位都是安全防范管理的重点。3设施设备的关联性整个物业的供配电系统、弱电系统、消防监控系统、给排水系统、供暖系统（B座、B\C裙房）、垃圾处理站、地下车库等等都是各功能区域共用的，但各功能区域作息的时间段有差异，写字楼需要在工作日使用，商场在每天的白天营业，商场中的餐馆则是早、中、晚三个用餐时间密集使用，这些作息时间段上的差异，对物业管理公司的设施设备管理和节能降耗都提出了很高的要求。4人员的关联性和流动性中金国际广场的客户群体可分为内部用户和外来客户两大类，而这两类的客户进入本物业的需求都不是单一的，他们需要在本物业各功能区域之间流动。如何才能既保证用户