中国房地产上市公司TOP10研究报告（PDF38页）

2018中国房地产上市公司TOP10研究目录1.研究背景与目的2.研究方法体系2.1研究对象2.2评价指标体系2.3计量评价方法3.研究结果及分析3.1中国房地产上市公司整体发展状况分析3.22018中国房地产上市公司TOP10研究结果4.结语专题：构建中国房地产金融安全生态圈研究主持：中国房地产TOP10研究组联席组长：马骏：国务院发展研究中心企业研究所所长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中国指数研究院院长主要成员：黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任国务院发展研究中心企业研究所：袁东明、马淑萍清华大学房地产研究所：吴璟、张莉、张标、朱恩伟、赖智勇中国指数研究院：蒋云峰、张璇、李建桥、牛晓娟、杨秀、邱玲玲、迟行、陶淑茹、颜海清、蔡艳平、古超、黄靖、王怀泉、房利松、赵鹏花、张冉、马岚、刘佩佩、张蕾、王琳、柴志宏、李畅、蒋金丽、王昭玥、韩瑾、修功全、范优、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、程玉、田文刚、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、王玲、袁彬彬、黄艳1中国房地产TOP10研究组1．研究背景与目的中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2017年，在资本市场“监管升级，脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但随着资本市场向市场化和理性化转变，也为房地产上市公司实现长期稳健发展创造机会。机遇和挑战并存，房地产上市公司分化加剧，优秀房地产上市公司精准把握资本市场改革机遇，借助资本力量加大热点城市深耕力度、推动产品创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。在2018中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。中国房地产上市公司TOP10研究的目的是：（1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做优做大；（2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更好更快发展；（3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。2．研究方法体系2.1研究对象（1）依法设立且公司股份于2018年3月31日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于50%或所占比重虽低于50%但比其他业务收入比重均高出30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会2005年3月颁布）；2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入60%以上或其收入和利润均占整体比重超过50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%（源自全球行业分类标准，GlobalIndustryClassificationStandard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称GICS)。2.2评价指标体系（1）房地产上市公司评价体系在2018中国房地产上市公司TOP10研究中，中国房地产TOP10研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2018中国房地产上市公司综合实力TOP10”。22018中国房地产上市公司TOP10研究经营规模评价体系TOP10研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：财富创造能力（EVA）评价体系TOP10研究组沿用了2003-2017年连续使用的财富创造能力EVA（EconomicValueAdded）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。指标体系如下：投资价值评价体系本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：财务稳健性评价体系3中国房地产TOP10研究组流动性风险（LiquidityRisk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率等，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：（2）园区开发上市公司评价体系研究组从园区开发上市公司的经营能力出发，考虑园区的经营绩效（是园区开发上市公司经营管理能力的体现，也对园区开发上市公司的业绩成长产生影响），同时，研究组也分析了企业在资本市场的表现，从而全面评价园区开发上市公司的竞争力。指标体系如下：2.3计量评价方法研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。设1x,2x,…,px是初始变量，1F，…，mF表示因子变量，使用统计软件SPSS可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，然后计算出因子综合得分：11(...)/mmiAFF，1,...,im其中表示各个因子变量的方差贡献率。42018中国房地产上市公司TOP10研究3．研究结果及分析3.1中国房地产上市公司整体发展状况分析“2018中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括110家沪深上市房地产公司和52家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2017年，在“房住不炒”的总基调下，全国房地产市场整体价格趋稳，但成交规模再创新高，房地产上市公司紧抓市场机遇，整体实现“增收又增利”，但因规模效应、运营效率、管控水平等方面的差异，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧；2018年以来，行业延续上一年调控收紧态势，行业资金面不断收紧，房地产上市公司竞争将更加激烈，未来随着房地产投资向长期价值回归，拥有良好基本面、聚焦城市群发展布局的房地产上市公司将更受资本市场青睐。（1）经营状况：总资产均值增长超三成，掀起规模竞赛浪潮2017年，在高频调控与棚改货币化并举之下，全国房地产市场迎来了分化发展，成交规模再创历史新高。优秀的房地产上市公司把握其间的市场机遇，掀起一轮规模竞赛浪潮，普遍实现了业绩的大幅增长，总资产随之快速提升。2014-2017年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值及增长率沪深及大陆在港上市房地产公司的总资产规模继续保持增长，2017年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值为1038.98亿元，同比增长32.52%，增幅高于2016年0.89个百分点。房地产上市公司规模分化持续，沪深上市房地产公司总资产均值达到760.68亿元，同比增长26.24%，增幅较2016年有所放缓，部分中小型沪深上市房地产公司因经营不善、出售资产等导致原有资产规模不断收缩；而以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1627.69亿元，同比增长39.38%，增幅高于2016年5.26个百分点，且较沪深上市房地产公司高13.14个百分点。存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长，是拉动总资产增长的四大动力。2017年沪深上市房地产公司存货和货币资金均值2017年大陆在港上市房地产公司存货和现金及现金等价物均值364.34465.58602.57760.68712.63870.711167.821627.6921.99%27.79%29.43%26.24%20.25%22.18%34.12%39.38%0%10%20%30%40%50%03006009001200150018002014年2015年2016年2017年单位：亿元沪深上市总资产均值大陆在港上市总资产均值沪深上市总资产均值增长率大陆在港上市总资产均值增长率220.86285.73327.69418.5040.6254.5477.3997.3416.46%29.38%14.68%27.71%12.12%34.29%41.89%25.78%0%20%40%60%80%01002003004005002014年2015年2016年2017年2014年2015年2016年2017年存货货币资金单位：亿元均值均值增长率341.09397.12505.71727.3373.92104.53162.57190.6022.39%16.43%27.34%43.82%15.15%41.41%55.53%17.24%0%20%40%60%80%02004006008002014年2015年2016年2017年2014年2015年2016年2017年存货现金及现金等价物单位：亿元均值均值增长率5中国房地产TOP10研究组第一，存货作为总资产的重要组成部分，2017年增速超三成，为规模增长奠定发展根基。2017年，沪深及大陆在港上市房地产公司存货均值达到517.63亿元，同比增长34.51%，高于2016年14.80个百分点。其中，沪深上市房地产公司存货均值为418.50亿元，同比增长27.71%，大陆在港上市房地产公司存货均值为727.33亿元，同比增长43.82%，后者存货规模和增速明显领先于前者，彰显了大型房企在资源获取方面的优势。其中存货规模最大的恒大，2017年末的存货达到9536.47亿元，同比增长44.74%；融创、融信等房地产上市公司的存货规模大幅提升，同比增长率分别达到140.21%、156.10%，存货占总资产比重均超过50%，进而推动其总资产增幅达到112.53%、72.08%。第二，受益于良好的销售回款，货币资金均值同比增长，但在投资力度加码下增速有所放缓。2017年，旺盛的销售行情推动了房地产上市公司的货币资金沉淀，但积极的投资支出导致货币资金的流转量升高，增速明显放缓。沪深及大陆在港上市房地产公司2017年的货币资金均值为127.28亿元，同比增长21.53%，增速较2016年低了26.85个百分点。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司货币资金、现金及现金等价物均值分别达到97.34亿元、190.60亿元，同比分别增长25.78%、17.24%。部分房地产上市公司严控销售回款，保障资金充裕，如碧桂园、新城控股2017年的销售回款率分别高达91%、85%，货币资金同比增幅均超60%，总资产规模增幅均超75%。2017年沪深上市房地产公司长期股权投资和投资性房地产均值2017年大陆在港上市房地产公司权益性投资和投资物业均值第三，收并购及合作等股权投资力度的加大，使房地产上市公司2017年长期股权投资均值同比增长超四成，成为推动总资产规模增长的加速器。其中，沪深上市房地产公司长期股权投资均值为32.85亿元，同比增长45.18%；大陆在港上市房地产公司权益性投资均值为73.51亿元，同比增长