沈阳商业地产市场研究报告1652297199

沈阳商业项目市场研究MaeketReserchforShenyangProject华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司沈阳分公司发出日期：2008年3月10日致：九龙建业有限公司-Page1-附：沈阳市地铁一号线站位图太原街-Page2-1.城市简介-Page3-„沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，古称“奉天”，城市雏形形成于15世纪早期。„作为辽宁省的省会，沈阳市是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，也是中国重要的工业基地和历史文化名城。„沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹。‡城市起源-Page4-„沈阳由九区、一市和三县组成，总面积12，980平方公里，其中3495平方公里是城区。„城市核心区主要包括：和平区、沈河区、大动区、皇姑区以及铁西区等五个行政区；资料来源：沈阳市政府及统计局‡行政区划-Page5-„截至2006年总人口为703.6万人，其中市区人口与县（市）人口之比为71%:29%,城市化进程明显。近三年沈阳市的人口增长保持了较为稳定的增幅，预计2010年沈阳市人口总数将超过720万人。资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部‡人口概况2001年2002年2003年2004年2005年2006年图：沈阳市人口变动及2010年人口总量预测（单位：万人）2010年人口变动率689.3688.9689.1693.9698.6703.6723.4-0.06%0.03%0.70%0.68%0.72%0.7%图：沈阳市人口人口分布（单位：万人）市区人口71%499.9万人县（市）人口29%203.7万人-Page6-„沈阳拥有着密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络，交通网络四通八达、交通体系十分便捷。„沈阳桃仙国际机场不仅是东北地区昀大的纽机场，并且也是我国继北京、上海后第3个拥有赴欧、美、澳三大洲国际航线的城市。与国际15个城市、国内43个城市（地区）实现通航„沈阳的铁路是东北地区昀大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、沈丹线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线、溪田线、铁法线、丹大线等支线都交汇在沈阳，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。„沈阳的公路四通八达。不仅农村实现了村村通公路，而且与大连、本溪、抚顺、铁岭、锦州等省内城市全部实现高速公路化，形成了全国少有的高速公路网络。沈阳到大连的高速公路．贯穿辽东半岛的7座城市，把沈阳同辽宁中部城市群和港口城市紧密连在一起‡交通条件资料来源：沈阳市政府-Page7-‡城市地位„沈阳依托自身的优越的地理位置和出色的交通条件，在半径150公里范围内覆盖了东北地区八大资源型城市，形成了一个以辽宁省中部城市为主的城市经济圈，而沈阳市在此经济圈中占据核心和主导的地位。•钢都鞍山•煤都抚顺•煤铁本溪•煤电阜新•石油盘锦•轻纺丹东•化纤辽阳•粮食煤炭基地铁岭资料来源：沈阳市政府-Page8-„在经济全球化和区域一体化的全球经济发展趋势的背景下，我国的环渤海经济圈与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等国家所构成的东北亚经济圈占具了全球经济总量的1／5，亚洲经济总量的70％以上。„沈阳作为我国东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略发展地位。‡城市地位资料来源：沈阳市政府-Page9-“振兴东北”发展规划„东北地区作为我国“十一五规划”期间四个重点扶持的区域经济区之一。其发展潜力巨大。„“振兴东北”的指导性战略主要包括：-加快产业结构调整和国有企业改革改组改造，重点突出体制机制创新；-大力发展现代农业，着力推进产业结构优化升级；-加强生态建设和环境保护；-加强市场体系建设，促进对内对外开放等方面；„在“振兴东北”的宏观政策背景下，辽宁省将推动以大连为中心的辽东半岛城市圈和沈阳为中心的辽宁中部城市群的发展，形成沿海与内陆互动的对外开放格局。‡发展规划资料来源：沈阳市政府-Page10-“沈北新区”发展规划„2006年9月26日，国务院批准了成立了继上海浦东、天津滨海、郑州郑东后的中国第四个新区–沈北新区。„“沈北新区”位于沈阳市北部，是一个规划总面积1098平方公里的新的行政区，范围自沈阳市城区北界至铁岭市南界的广大地区。„“沈北新区”的成立，一方面说明了国务院对于“振兴东北”发展规划的决心，另一方面也说明了沈阳市在东北地区经济发展过程中所起到的核心作用和示范作用。„“沈北新区”成立，对于扩大沈阳市城市范围，提高沈阳市的城市人口以及推动沈阳市工业、农业向以科技为核心的更高层次发展起着重要的作用。‡发展规划资料来源：沈阳市政府-Page11-„沈阳市幅员辽阔、人口众多，不仅是我国东北地区的历史名城，而且也是我国东北地区的经济、政治、军事重镇，拥有着庞大的陆路和空中交通网络以及便捷的交通体系。„沈阳市凭借自身雄厚的经济基础以及四通八达的交通网络，在辽中城市经济圈以及我国东北地区的经济发展中处于核心地位，在东北亚经济圈中占据着重要的战略地位。‡小结„“振兴东北”发展规划以及“沈北新区”的成立均标志着沈阳市作为我国东北地区的核心城市，其城市发展、经济提速、产业升级得到了国务院的大力支持，未来发展潜力巨大。-Page12-2.宏观经济主要指标-Page13-‡国民生产总值（GDP）200120022003200420052006图：沈阳市2001-2006年GDP及2010年预测2010GDP（亿元）年增长率1236.51400.01603.41900.72240.02482.54227.310.10%13.10%14.20%15.50%16.00%16.50%14.23%图：沈阳市2006年GDP增幅与主要城市的对比沈阳北京上海广州增长速度排名单位：亿元77201029660682482.516.5%15.8%14.6%16.4%1324„沈阳市的国民生产总值近六年来一直保持了较高的发展速度，预计2010年将突破4000亿元大关。„虽然沈阳市目前在GDP总量方面还远不及国内主要一线城市，但其高达16.5%的发展速度已经超越了上述一线城市，预示着未来沈阳市的发展潜力巨大，整体经济水平在快速向经济发达地区靠拢。资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部-Page14-‡人均GDP„沈阳市2006年的人均GDP实现额为RMB3.31万元，约为全国平均水平的2.07倍，预计2010年将超过RMB5.0万元大关。„近几年沈阳市的人均GDP发展增速明显，高于上海、广州等经济发达地区。200120022003200420052006图：沈阳市2001-2006年人均GDP及2010年预测2010人均GDP（元）年增长率9.81%13.29%14.50%17.72%8.90%11.70%12.55%17,90020,30023,30027,40029,80033,100≈53,110图：沈阳市2006年人均GDP与主要城市的对比沈阳北京上海广州排名单位：亿元49,50556,72762,24433,1002134年增幅11.70%12.9%7.6%9.1%全国平均水平RMB15,930资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部-Page15-‡居民人均可支配收入„沈阳市人均可支配收入连续六年持续增长，且近几年之增速越来越快。据统计，2006年之人均可支配收入水平约相当于2001年的1.8倍，在此平均增速下，预计2010年，沈阳市的人均可支配收入将超过人民币1.8万元，约相当于2001年时的3.0倍。200120022003200420052006图：沈阳市2001-2006年居民人均可支配收入及2010年预测2010人均可支配收入（元）年增长率12.20%6,3867,0507,9618,92410,09811,651≈18,4629.2%10.4%12.9%12.1%13.1%15.4%资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部-Page16-‡居民人均消费性支出„沈阳市的人均消费性支出近六年来随着可支配收入的增长而有所提升，但从具体增加值来看，其增长幅度相比人均可支配收入有所降低，这一方面说明了沈阳市居民的基本生活需求得到了较好的满足，因此，收入与消费呈现了背离的状态；另一方面也说明沈阳市人民目前的多元化消费需求并未得到较好的满足，从而使得增加的收入并未能有效的转化为消费，消费市场存在巨大的发展潜力有待于挖掘。200120022003200420052006图：沈阳市2001-2006年居民人均可支配收入及2010年预测人均消费性支出（元）年增长率-人居消费消费性支出5,5156,0746,6907,2137,8638,670资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部年增长率-人居可支配性收入8.07%10.14%10.14%7.82%9.01%10.27%9.20%10.40%12.92%12.10%13.16%15.40%-Page17-„沈阳市近几年商业发展繁荣，社会消费品零售总额持续攀高，除2003年受非典事件的影响外，其余年份之增幅均维持在10%以上，预计到2010年，沈阳市的社会消费品零售总额将突破1500亿大关。„虽然目前沈阳市的总体市场规模较之国内主要城市还显略小，但明显高于主要城市的增长速度充分说明了沈阳市的社会消费需求还具有很大的市场潜力。200120022003200420052006图：沈阳市2001-2006年社会消费品零售总额及2010年预测2010社会消费品零售总额（亿元）年增长率10.88%623.5695.2721.5808.8915.11048.7≈1,58510.20%11.50%3.80%12.10%13.10%14.60%资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部‡社会消费品零售总额图：市场规模及增幅对比（2006年）增长速度市场规模+6%+8%+10%+12%+14%+16%沈阳1048.7北京3275上海3360广州2183-Page18-‡消费支出特点分析资料来源：沈阳市统计局|TCBL研策部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%199520002003200520061.食品2.衣着3.家庭设备用品及服务4.医疗保健5.交通、通讯6.娱乐、教育、文化服务7.居住8.杂项商品及服务„随着沈阳市居民的人均消费性支出总额的不断增加，其消费支出结构中食品和衣着的比重正在逐步下降，而医疗、娱乐、教育文化等支出正在快速扩大。这说明了沈阳市的消费者在人均收入不断增加的背景下，其消费需求已从基本生活需求向多元化的服务需求而转变。人均消费性支出3,766.405,102.906,690.307862.838670.32-Page19-‡小结„沈阳市的宏观经济水平发展迅速，同比国内主要城市，虽然在经济总量方面有所不及，但发展速度较高；„沈阳市宏观经济的快速发展推动了沈阳市居民可支配收入的快速增长，随着这种增长，沈阳市居民的消费性支出正在快速增加，支出结构正在不断地优化，多元化消费需求正在逐步显现。„消费性支出的不断增长推动了社会消费品零售总额的不断提升，未来市场潜力较大。-Page20-3.城市商业零售业发展总览-Page21-‡沈阳市的商业历史文脉太原街中街北市沈阳市自开埠以来，其商业历史可以追溯至清太祖定都盛京之时，即1636年。而历经几百年之沧桑，中街地区、太原街地区、北市地区三个具有百年历史的商业旺地，对于沈阳商业发展的影响至今犹存。„中街，毗邻沈阳故宫，因其位于沈阳古城中央而得名，是东北地区昀早的商业一条街。始建于1636年清太祖定都盛京之时，360年弹指一挥间，中街一直是寸土寸金的商业宝地。„太原街始建于1906年至1915年间，曾名“春日町”。1919年开始，相继有日资企业“几九屋”（今新世界百货二部）、满蒙毛织品商店（现沈阳市第一百货店）、大和旅馆（县辽宁宾馆）等商店、酒店开业，并逐步形成了现存的放射状、棋盘型商业街格局。„北市地区于1636年始建实胜寺后开埠，至今已有369年历史，“皇寺钟声”是盛京八景之一。建国以后，随着北市百货大