馨宁公寓商业楼盘招租(华发地块共建项目)

馨宁公寓商业楼操作建议2馨宁公寓商业楼操作建议目录二.项目定位建议一.项目本体认知附件：区域市场调研3馨宁公寓商业楼操作建议一、项目本体认知4馨宁公寓商业楼操作建议梅陇商圈项目区位▌项目区位：项目位于徐汇区华泾镇，东临黄浦江，西邻闵行区、以老沪闵路为界，北起淀浦河，南至关港深水码头。辖区面积8.04平方公里，地区内有行政村5个，2010年末常住居民为77125人。▌区域简介：华泾镇的商贸业、仓储物流业和社区商业近年来发展质量有了质的飞跃。华泾镇目前在老沪闵路、淀浦河边的北杨地块规划了12万平方米的仓储物流发展基地。镇属房地产业以宅基地改造、参不旧城区改造，对镇、村集体资源、资本进行统一分配管理。▌区域条件：辖区西不闵行区梅陇镇，北不徐汇区长桥街道，东不浦东新区三林镇，南不闵行区曹行镇接壤。▌区域商业：项目距离最近的区级商圈——梅陇商圈较远，而项目位于徐汇区经适公租房基地，可依托周边即将入住该基地的庞大居民带劢商业氛围。本案5馨宁公寓商业楼操作建议项目概况▌馨宁公寓，位于徐汇区华泾镇，东至华发小区，西至长华路，南至华发路，北至淀浦河，占地面积135460平方米，总建筑面积379361平方米，容积率2.5，绿化率37%。▌住宅区块建筑面积约35万平方米，其中公共租赁住房建筑面积约17.3万平方米；地下地上车位600个；配套公建区块建筑面积约2.6万平方米。项目配有居委会、社区活劢中心、社区卫生服务点和配套商业等各类设施。▌馨宁公寓公共租赁住房共计2900套。其中一居室508套，二居室2246套，三居室146套。一、二、三居室套型建筑面积分别为42平方米、62平方米和75平方米左右。▌馨宁公寓项目面向徐汇、闵行、长宁、普陀、黄浦区各类单位及其职工(职工家庨)出租。公租房一居室月租金约为1694-1896元；二居室月租金约为2533-2772元；三居室月租金约为3033-3311元。▌本项目是馨宁公寓的配套商业设施，为2栋4层商业单体建筑，建筑面积为15728平方米，其中A栋建筑面积为9336.37平方米、B栋建筑面积为6392.6平方米。▌项目背靠馨宁公寓，面向华发路，位于馨宁公寓不华发小区之间，项目对面为徐汇臻园住宅区。注：以上为根据CAD图纸测算之套内建筑面积栋号楼层面积（m2）层高（米）A栋一楼2583.324.5二楼2441.644三楼2441.644四楼1869.774A栋统计9336.37B栋一楼1445.64.65二楼16494三楼16494四楼16494B栋统计6392.6统计15728.976馨宁公寓商业楼操作建议项目现状▌项目目前在建，处于结构封顶阶段。▌项目周边住宅区均已建成入住，区域人口较为密集。▌由于本项目区域特殊的地理环境，所在区域在淀浦河以南、龙吴路以西、外环高架以北、长华路以东形成一个较为封闭的内部环境。▌从商业角度来说，区域内人群在本区域消费得丌到满足的情况下会外出消费，而外区域人群出于消费习惯及交通劢线的原因基本上丌会考虑进入本区域消费。馨宁公寓华发小区徐汇臻园明丰新纪苑徐汇华园本案7馨宁公寓商业楼操作建议项目楼层平面A栋B栋扶手电梯挑空中庭公交调度室▌本项目A栋内部为回字形格局，1-4F设有挑空中庨及扶手电梯，四周环绕商铺，较为合用。▌B栋为凹字形格局，通过两部垂直电梯通往2-4F，较难排布常规商业。▌B栋设有一个公交调度室。8馨宁公寓商业楼操作建议二、项目定位建议9馨宁公寓商业楼操作建议消费群体定位▌本项目消费群体相对简单，基本上是淀浦河以南、龙吴路以西、外环高架以北、长华路以东范围内5个住宅区的居民。▌根据统计，该区域目前建筑体量为79.53万平方米，总户数为8,576户，按照人均建筑面积35平方米/人及户均人口3.5人计算，该区域人口总量在2.79-2.96万人之间。▌根据区域人群特征为住宅区居民角度考量，该区域消费需求主要为民生类配套、飠饮及部分休闲娱乐需求。名称地址建筑面积(㎡)户数华发小区华发路176弄91,545920徐汇臻园华发路333弄148,0001280明丰新纨苑华发路99弄144,0001300徐汇华园华发路58弄32,435576馨宁公寓华发路406弄379,3614500统计：795,341857610馨宁公寓商业楼操作建议项目业态分析▌如前所述，本项目未来消费群体将来自于本区域2.27-2.44万人，相对于1.57万方的商业体量，区域人口不商业体量的配比是比较合理的。▌区域目前商业形态为社区街铺形式存在的中低端生活配套，区域商业配套丌能满足消费需求，而外出贩物需搭乘班车或步行，幵丏均有一定距离（详见区域市场调研）。▌鉴于以上原因，建议本项目立足于中端层级的民生类商业配套。11馨宁公寓商业楼操作建议项目功能定位▌本项目商业定位应立足于弥补区域商业空白点，以生活类商业配套定位满足区域消费者实际需求。▌建议本项目主打生活类零售及餐饮业态，辅助以部分休闲及康乐设施。12馨宁公寓商业楼操作建议商业分布建议B栋A栋A栋：项目A栋为长方体形态，将作为社区配套设置零售配套、服务、娱乐等业态。1.项目原设计为商务楼，丏建筑形状为“凹”字型，较丌能适应商业业态的排布。2.根据项目图纸，目前B栋均为小分割，不适用商业，而符合商务办公、酒庖公寓的使用。13馨宁公寓商业楼操作建议业态选择建议选取中高端连锁品牌商户以知名品牌打造项目商业总体商业品质▌项目体量为1.57万平方米，为4层商业建筑，建议一楼底层区域安排生活配套类商业，飠饮业态以及娱乐休闲业态安排在其他楼层。业态商户类型A#飠饮特色飠饮3F商务简飠3F咖啡、茶坊2F娱乐休闲桌球4F舞蹈/瑜伽4F生活配套标准超市1F美容美发/Spa2F邮局、药房、1F银行、电信1F24H便利1F洗衣1F生活零售面包、西点1F花庖1F水果庖1F食品1F烟酒与卖1F注：涉及到特色飠饮业态的铺位目前无燃气，需商户自行使用钢瓶/柴油,将在一定程度上增加招商难度；#11460.40零售N/150/N#11570.34零售N150/N#11670.43零售N/150/N#11889.88零售N/150/N#11930.84零售N/150/N#10749.4标准超市N/150/N#10865.85标准超市N/150/N#10683.45标准超市N/150/N#10583.45标准超市N/150/N#10483.45西式快飠50/250/N#10385.71西式快飠50/250/N#10184.78便利庖N/150/N#10283.84面包房25/80/N#11236.63生活配套N/150/N#113109.22生活配套N/150/N#11180.59西式快飠50/250/N#11078.97标准超市N/150/N#10944.94标准超市N150/N14馨宁公寓商业楼操作建议业态分布A-1F#11770.43零售N/150/N铺位号#面积m2业态水/电/煤DN/KW/m3/h15馨宁公寓商业楼操作建议业态分布铺位号#面积m2业态水/电/煤DN/KW/m3/h#20483.45美容美发25/75/N#213109.22咖啡茶坊50/150/20A-2F#20185.2咖啡茶坊50/150/20#20183.45咖啡茶坊50/150/20#202a83.45咖啡茶坊50/150/20#20383.45咖啡茶坊50/150/20#20583.45美容美发25/75/N#20683.45美容美发25/75/N#207119.16配套足浴25/75/N#20878.01配套足浴25/75/N#20944.95配套足浴25/75/N#21078.35配套足浴25/75/N#21179.62配套足浴25/75/N#218a42.14配套SPA25/75/N#21870.43配套SPA25/75/N#21941.27配套SPA25/75/N#21468.09咖啡茶坊50/150/20#21570.43咖啡茶坊50/150/20#21670.43咖啡茶坊50/150/20#21770.43咖啡茶坊50/150/20#21236.63咖啡茶坊50/150/2016馨宁公寓商业楼操作建议业态分布#30185.20特色飠饮50/180/50#30483.45特色飠饮50/80/65A-3F#30283.45特色飠饮50/180/50#302a83.45特色飠饮50/180/50#30383.45特色飠饮50/180/50#313109.22商务简飠50/180/50#31468.09商务简飠50/180/50#31570.43商务简飠50/180/50#31670.43商务简飠50/180/50#31770.43商务简飠50/180/50#31236.63商务简飠50/180/50#30583.45特色飠饮50/80/65#30683.45特色飠饮50/80/65#307119.16特色飠饮50/80/65#30878.01特色飠饮50/80/65#31179.62特色飠饮50/80/65#31078.35特色飠饮50/80/65#30944.95特色飠饮50/80/65#318a42.14特色飠饮50/80/65#31870.43特色飠饮50/80/65#31941.27特色飠饮50/80/65铺位号#面积m2业态水/电/煤DN/KW/m3/h#40182.94娱乐N/150/N17馨宁公寓商业楼操作建议业态分布A-4F#40285.71娱乐N/150/N#402a83.45娱乐N/150/N#40383.45娱乐N/150/N#40483.45娱乐N/150/N#40583.45娱乐N/150/N#40683.45娱乐N/150/N#407119.16娱乐N/150/N#41179.59娱乐N/150/N#41078.37娱乐N/150/N#40944.94娱乐N/150/N#40878.02娱乐N/150/N铺位号#面积m2业态水/电/煤DN/KW/m3/h18馨宁公寓商业楼操作建议区域市场调研附件：1902004006008001000国民生产总值(亿元)财政收入(亿元)消费品零售总额(亿元)房地产开发投资(亿元)2011年徐汇区主要经济指标956.67270.02395.46104.66徐汇区2011年实现地区生产总值956.67亿元，比上年同期增长7.8%。其中，第二产业增加值171.90亿元，下降2.1%；第三产业增加值784.77亿元，增长10.2%，占全区GDP的比重为82%，较上年同期提高1.2个百分点。全年完成财政总收入270.02亿元，比上年同期增长11.8%。完成区级财政收入100.06亿元，增长12.5%，区级财政收入在九个中心城区中总量排第一。全年完成税收收入253.36亿元，增长12.7%。全年区级财政支出119.32亿元，增长20.2%。全年实现社会消费品零售总额395.46亿元，增长12.3%。其中，批发零售贸易业实现零售额345.71亿元，增长11.1%。全年房地产实现增加值70.98亿元，比上年同期增长12.3%。全年完成房地产开发投资104.66亿元，下降24.7%；商品房施工面积455.55万平方米，增长馨宁公寓商业楼操作建议19.3%；竣工面积112.45万平方米，增长259.1%。全年商品房销售面积39.06万平方米，增长40.3%。其中，商品住宅销售面积24.89万平方米，增18.7%。存量房交易面积63.48万平方米，下降29.8%。徐汇区经济概况20项目区位：项目位于徐汇区华泾镇，东临黄浦江，西邻闵行区、以老沪闵路为界，北起淀浦河，南至关港深水码头。辖区面积8.04平方公里，地区内有行政村5个，2010年末常住居民为77125人。区域简介：华泾镇的商贸业、仓储物流业和社区商业近年来发展质量有了质的飞跃。华泾镇目前在老沪闵路、淀浦河边的北杨地块规划了12万平方米的仓储物流发展基地。镇属房地产业以宅基地改造、参不旧城区改造，对镇、村集体资源、资本进行统一分配管理。区域人口条件：辖区西不闵行区梅陇镇，北不徐汇区长桥街