高纬CUSHMAN_青岛IMC项目商业定位报告_121页

-0-青岛IMC项目商业定位报告2007.10-1-青岛IMC定位报告11.0案例研究………………………………………...10.0财务分析………………………………………..8.0租金收益分析…………………………………...6.0市场定位建议……………………………….......7.0需求研究-零售商访谈………………………….4.0地块分析………………………………………...3.0区域商业市场研究……………………………...9.0产品建议………………………………………...5.0消费者界定及其研究…………………………...2.0整体商业市场研究……………………………...1.0城市规划与经济发展…………………………...202-212121-184185-20151-7434-50213-22575-12014-3303-13-2-1.0青岛经济发展情况11.0案例研究10.0财务分析8.0租金收益分析6.0市场定位建议7.0需求研究-零售商访谈4.0地块分析3.0区域商业市场研究9.0产品建议5.0消费者界定及其研究2.0整体商业市场研究1.0城市规划与经济发展-3-图1.1：青岛在中国的地理位置青岛市1.1城市概况z青岛市地处山东半岛东南部，属于海滨丘陵城市，并且是中国历史文化名城和优秀的旅游城市之一；z青岛现辖七区五市，全市总面积10654平方公里，其中市区（含市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1159平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里。z本项目所在区域的市南区位于青岛市区南部，面积30.01平方公里，既是市人民政府驻地也是青岛市政治、文化、商贸、金融，旅游的中心区域。1.0青岛经济发展情况图1.2：青岛市地图市南区本项目-4-1.2青岛经济发展基本情况1.0青岛经济发展情况271265.43258.4246.77241.74237.6234.6万人市区人口2800.832449.032157.441654.571794.91519.131285.06万人次国内旅游人数85.468.452.234.141.732.326.1万人次涉外旅游人数36.5836.5638.1740.1423.7815.9812.82亿美元实际利用外商投资额36.437.638.039.341.241.842.5%恩格尔系数11945988390028056734468526672元人均年消费性支出15328129201108910075872187318016元人均年可支配收入1006.7865.9747.5645.5557.4491.2428.3亿元社会消费品零售额15.716.916.815.914.613.715.1%GDP增长率3206.62695.82163.81780.41518.21316.11150.1亿元GDP2006200520042003200220012000单位项目表1.1：青岛经济发展基本情况z2006年，青岛户籍总人口为749万人，市区人口为271万人，除去其自然增长，青岛良好的居住环境也吸引了较多的外迁人口迁入；z自2000年以来，青岛市GDP增长率一直保持两位数的增长势头，2006年，实现GDP3206.6亿元，比上年增长15.7%；z2006年完成社会消费品零售总额1006.7亿元，比2005年增长16.3%，其中，城市市场实现零售额784.86亿元，增长17.5%；农村市场实现零售额221.81亿元，增长12.2%。z2006年，青岛市居民人均可支配收入15328元，比2005年同期增长18.6%，居民收入快速增长；人均年消费性支出11945元，比2005年同期增长20.9%；z恩格尔系数继续平稳下降，2006年为36.4%；z自2000年，来青岛的旅游人数除去2003年非典影响外，一直呈增长之势，2006年国内旅游人数达到2800.83万人次，涉外旅游人数达85.4万人次；-5-图1.3：青岛和北京市区人口对比1.0青岛经济发展情况¾下面，我们将拿北京的宏观经济情况（2001年—2006年）与青岛进行详细的对比分析，以更好地了解青岛在中国城市中的经济发展状况。1.2.1人口情况图1.4：青岛和北京户籍人口对比0200400600800100012001400（万人）北京112211361149116311811198青岛7107167217317417492001200220032004200520060100200300400500600700800（万人）北京679689699655721748青岛238242247258265271200120022003200420052006z自2001年以来青岛市人口保持平稳增长；到2006年底，青岛户籍总人口达到749.38万人，增长率为1.1%；其中市区271万人，增长2.1%，五市（县级）478.38万人，增长0.6%；全年净增人口84,760人，人口自然增长率为2.47％。z如图所示，青岛户籍人口尤其是其中的市区人口数量明显低于北京人口，这在很大程度上说明青岛的消费群以及消费力与北京有较大差距。根据近期年平均人口增长情况预测，2010年青岛总人口将达到779.8万人。z虽然青岛户籍人口增长率低于人口自然增长率，但是作为一个传统的旅游城市，大量的外地人口纷纷在青岛购房作为每年旅游度假的休息场所，所以外迁人口已经成为青岛人口增加的主力且将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力。-6-图1.5：青岛和北京GDP及增长率对比0.01,000.02,000.03,000.04,000.05,000.06,000.07,000.08,000.09,000.0（亿元）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%北京GDP2,846.33,213.43,611.94,283.36,814.57,720.3青岛GDP1,316.11,518.21,780.42,163.82,695.83,206.6北京增长率11.0%10.2%10.5%13.2%11.8%12.0%青岛增长率13.7%14.6%15.9%16.8%16.9%15.7%200120022003200420052006010,00020,00030,00040,00050,00060,000（元）北京25,30027,74631,61337,05844,96949,505青岛18,53721,20424,69329,60136,38142,790200120022003200420052006图1.6：青岛和北京人均GDP及增长率对比1.0青岛经济发展情况1.2.2GDP情况z2006年青岛国内生产总值达3206.6亿元，按可比价格计算，较2005年增长15.7%；人均GDP为42790元。随着经济的发展及即将到来的2008年奥运会的召开，青岛的经济情况仍将保持高速平稳的增长趋势，预计未来几年内青岛市国内生产总值的增长速度仍将保持在15％以上的水平。z从青岛和北京国内生产总值对比来看，青岛2006年GDP不足北京同年GDP的一半且其水平刚刚接近北京2002年水平，但每年的增长速度明显高于北京至少2个百分点，预计2010年青岛GDP将达到北京2004-2005年的水平。z从青岛和北京人均GDP对比来看，虽然青岛GDP水平落后北京4年，人均GDP水平已经接近北京2005年水平，从侧面反映了青岛作为一个旅游业发达的二线城市，具有一定的市场消费力。-7-图1.7：青岛和北京实际利用外资对比1.0青岛经济发展情况05101520253035404550（亿美元）北京17.717.921.530.835.345.5青岛15.9823.7840.1438.1736.5636.582001200220032004200520061.2.3外资利用情况z自2001年以来，青岛实际利用外资额一直处于较高态势；2006年，青岛实际利用外商直接投资总额为36.58亿美元，与2005年持平。z与北京实际利用外资情况相比，青岛自2001年至今的实际利用外资总额高于北京；z随着2008年奥运会脚步的临近，预计，未来青岛对外资的吸引力将会持续增强，有利于促进青岛整体经济的发展，并进一步促进青岛的商业市场发展。-8-图1.8：青岛和北京人均可支配收入对比1.0青岛经济发展情况02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000（元）北京11,57812,46413,88315,63817,65319,978青岛8,7318,72110,07511,08912,92015,3282001200220032004200520061.2.4人均可支配收入情况z自2001年以来，青岛市居民人均可支配收入一直保持稳步增长，2006年为15328元，比2005年增长18.6%；预计未来青岛人均可支配收入还将以每年15%的速度增长。z与北京历年来人均可支配收入比较，青岛2006年人均可支配收入与北京差距不大，仅比北京落后两年，接近北京2004年水平；预计2010年，青岛市民生活水平将进一步提高，青岛人均可支配收入将达到26890元，高于北京2006年水平。z青岛较高的人均可支配收入水平从侧面反映了青岛的实际经济水平以及青岛市人民逐步提高的生活质量，从而将带来更多的商业需求，带动青岛市现有以及未来的商业发展。-9-图1.10：青岛和北京人均消费性支出人对比z2006年，青岛市人均消费性支出为11945元，比2005年增长20.9%。z与北京相比，2006年青岛市人均消费性支出与北京同年相差2880元，接近北京2004年的水平。z青岛市民消费观念比较开放，人均消费支出占人均可支配收入的75%以上。青岛市人均消费性支出的增长略高于人均可支配收入的增长水平。z预计随着人均可支配收入的增长和消费性支出的不断上升，将进一步刺激商业市场的发展，从而带动商业的供应与需求。1.2.5人均消费性支出情况02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000（元）北京8,92310,28611,12412,20013,24414,825青岛6,8527,3448,0569,0029,88311,945200120022003200420052006图1.9：青岛人均可支配收入和消费性支出增长情况02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000（元）人均可支配收入8,7318,72110,07511,08912,92015,328人均消费性支出6,8527,3448,0569,0029,88311,9452001200220032004200520061.0青岛经济发展情况-10-图1.11：青岛和北京恩格尔系数对比1.0青岛经济发展情况202530354045（%）北京36.233.831.732.231.830.8青岛41.841.239.338.037.636.42001200220032004200520061.2.6恩格尔系数z恩格尔系数指的是食品消费在家庭总消费支出中所占的比例。z自2001年，青岛市的恩格尔系数呈逐年平稳下降趋势，居民生活水平逐步提高；2006年为36.4%。z联合国规定，恩格尔系数在60％以上时为绝对贫困型；50％—60％为勉强度日或基本温饱型；40％—50％为小康型；30％—40％为富裕型；30％以下为最富裕型。z由此，青岛和北京同属于人民生活富裕型。预计未来5-10年内青岛人民生活将步入最富裕型。-11-4352,35%1640,14%782,7%801,7%1170,10%363,3%1413,12%1424,12%食品教育娱乐文化交通和通讯衣着居住家庭设备用品医疗保健杂项商品/服务1.2.7青岛人均消费支出构成情况单位：元图1.12：青岛人均消费支出构成(2006年)1.0青岛经济发