一份商业地产前期策划合同书

一份商业地产前期策划合同书项目：(以下简称本项目)项目地址：委托方：(以下简称甲方)地址：电话：传真：受托方：(以下简称乙方)地址：电话：传真：甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下：2.甲方权利和义务2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件；2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介；2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)：售楼书/招商资料；效果图（室内及室外立面）；建筑模型；展板；现有的建筑设计方案其他甲方应该提交给乙方的材料2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担；2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。3.乙方权利和义务3.1本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行；3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执行；3.3前期策划服务（具体服务内容详见附页）(此项服务内容优先执行)；3.4前期招商服务在项目建筑期内协助甲方与目标主力店客户接触，掌握其发展动向及硬件上的要求，洽谈初步意向；联络目标主力客户及协助对项目有兴趣的客户实地视察现场，以尽早掌握其要求，配合项目工程及发展的需要；现场招商人员由乙方派驻并负责具体招商工作；于项目即将开业前4个月展开全面推广，全力出击，促使客户与甲方达成租赁协议；安排客户签署[租赁协议书]及[正式租赁合同]；安排与客户之公关应酬活动；安排收取之定金等。3.5乙方应向甲方提供专项工作小组成员等相关资料4.前期策划服务、规划设计费及进度安排及付款方式前期策划服务费总计人民币万元整。甲方分三段时间支付乙方前期策划服务费，本合作协议签定后的三天内支付前期策划服务费总数的---％；乙方于协议签署确认后15个工作日内完成《项目商业市场调研及前期策划方案》，乙方提交《项目商业市场调研及前期策划方案》并经甲方确认后三天内，由甲方支付前期策划服务费总数的==％；此后乙方根据甲方提交的《针对初步策划提报的审阅意见》，按甲方的要求进行补充调查及定位策划建议的调整，并于收到甲方出具的《针对初步策划提报的审阅意见》之后的15个工作日内完成《项目商业前期策划方案修整稿》，并提交甲方审阅确认。当《项目商业前期策划方案修整稿》提交并经甲方签收确认后，三天内甲方需付清前期策划费余款。待乙方完成前期策划服务后，双方进入项目规划设计阶段。由乙方提供商业部分的规划设计服务。规划设计费用原则上按照商业用房总建筑面积的--元/平方米标准收费（需另行订立规划设计服务合同）5.招商及经营管理服务收费在委托期内，甲乙双方合作成立项目管理公司或其他合作形式，由乙方负责本项目的招商和后续的物业管理工作。同时针对本项目可借用ss休闲广场的品牌资源，本项目可取得“ss”的冠名权，如命名为ss休闲广场关于招商工作的代理佣金支付问题：甲方按照双方协商议定的佣金系数比例来支付租赁代理费，佣金系数及支付方式见下表：佣金系数招商进度乙方所得（代理费）付款时间1.5完成总建筑面积的40％已租赁商铺的ss个月租金完成该阶段工作后的三天内1.8完成总建筑面积的70％超出部分的ss个月租金完成该阶段工作后的三天内2.070％以上部分超出部分的ss个月租金按实际发生金额月末结算6.服务费支付方式6.1上述招商代理佣金以人民币结算，并以现金或转帐形式支付予乙方；6.2乙方收取前期策划费用时,需向甲方出具正式发票,由此发生的有关税费由乙方承担；7.不可抗力条款由于地震、台风、水灾、火灾、战争或其它不能预见并且其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能够履行时，遭遇不可抗力的一方，应立即将事故情况书面通知对方，遭受不可抗力的一方可免除责任。根据遭受不可抗力事故对履行合同的影响，由双方协商是否解除合同或修改合同。8.附件前期商业策划服务内容将作为本合同附件由乙方提供；前期招商推广服务内容将作为本合同附件由乙方提供。本合同之附件为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。9.其它本合同依照中华人民共和国法律执行。本合同未尽事宜，双方协商签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。本合同在执行期限内，甲乙双方如发生异议，应本着友好的态度协商解决；协议不成的，任何一方均可向该项目所在地人民法院提起诉讼。本合同经签字（盖章）后生效。本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，每份均具有同样法律效力。甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：住址：住址：签字盖章：签字盖章：日期：日期：签约地点：附件：前期策划服务——乙方须提供的《项目商业市场调研及前期策划方案》纲要市场调研服务方案篇一、商圈调查研究1相关地域宏观经济环境分析2相关地域宏观政策研究3区域宏观环境分析4宏观商业定性定量分析5商圈结构形态及功能分析二、商业项目环境分析1项目地块环境分析（自然地理环境、周边环境研究）2核心商圈内商业、市政、配套、社区等环境调查3地块SWOT（优势、劣势、机会点和威胁点）分析4竞争类比项目调查、影响力评估三、商业营运市场研究1商业营运供求市场分析2商业业态业种调查及研究3区域商业租金/价格分析4区域商业经营手法分析5消费者结构及消费习惯分析6消费者需求分析及消费力测算7商业动线组织研究8商业附加值汇总研究市场定位服务方案篇一、商业定位及资源整合1项目适宜定位方案罗列2最优化方案确定——产品明确定位3目标消费者分析定位4业态组合分析定位5租金/价格分析定位6商业风格分析定位7目标商户分析定位8商业（包括租售）价格分析定位二、规划建议及实施战略1规划设计定位建议2技术指标配比建议3建筑风格及空间布局建议4功能分区及室内配比建议5项目名称建议（包括注册名与推广名）6设备配置及软装修建议7整合形象策略8其他规划布局建议投资评估服务方案篇一、可比项目竞争分析评估1可比性项目基本特征分析评估；2可比性项目业态组合分析评估；3可比性项目租金水平分析评估；4可比性项目之综合分析。5多重产品组合方案之最优方案比较二、商业项目市场预测评估1未来几年可能上市的主要商业营运项目之基本信息；2商业项目价格走势分析预测。三、商业项目财务分析评估1项目投资估算（包括项目投资与营运成本测算、借款还本付息估算）；2项目效益产出测算；3建设工期组织及现金流量分析4项目发展财务/投资回报分析（财务分析工具、财务净现值、财务内部收益率、动、静态投资回收期、敏感性分析和盈亏平衡点、概率分布和不确定性分析）前期策划服务方案篇一、营销推广企划策略1营销策略及整合包装2营销目标客户诉求分析3营销附加值执行战略4营销道具及策略方案5案场包装及现场营销策略6营销价格战略及推案计划二、商业广告企划策略1广告总精神选择方案分析定位2广告诉求建议及卖点提炼3阶段广告策略（软性推广、强销、持续）4媒体特性及选择组合5媒体发布频度（分各销售阶段）房地产开发企业委托中介组织进行房地产营销策划时，委托合同中应重点约定好以下事项：一、市场调查的事项、对象、范围、数量、方式、出具调查报告的期限以及调查获取资料、数据的归属。二、策划成果文件的种类、数量、深度和完成期限。三、策划成果质量评价原则、标准、方式和程序。鉴于策划质量缺少客观评价标准，为避免双方因经营理念、价值观念、知识结构等差异产生纠纷，建议将开发企业的开发经营目标、策略写入合同，作为策划工作的指导和评价原则，同时预先选定评审机构或专家，双方对策划成果质量出现争议难以解决时，由选定的机构或专家居中评判。四、策划酬金计算和支付方式。因策划文件属于智力成果，故建议按照完成策划工作和使用策划成果分别计付酬金，即受委托人完成策划工作并符合形式、数量和质量原则要求，支付基本酬金，如委托人采用策划成果，再加付使用费。五、一般违约责任和合同解除条件、解除程序以及合同解除后的补偿、赔偿计算方法和计算标准。根据我国合同法的规定，委托合同双方当事人均可随时解除合同，为保证策划工作的连续性和稳定性，建议在委托合同中明确约定排除一方或双方的合同任意解除权。整合推广，一般是指开发企业在开发项目立项之后，以市场需求为导向，对开发项目的市场定位（主要包括目标市场和销售价格定位）、功能定位（主要包括功能组合、设施配套、环境营造）和营销策略进行预先筹划、安排、决策的经营活动。第一计：瞒天过海该计最常见的就是运用文字的游戏把楼盘的广告语变得非常之“巧妙”。消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套经验：永远买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离，“3分钟路程”通常是按照男子千米比赛的标准。而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现。想瞒天过海，甚至想把缺点说成优点，这其实是一厢情愿的想法。在供不应求的年代，这种做法或许行得通，但步入买方市场的今天，特别是在房地产高速发展的今天———瞒天过海的短视行为必将得不偿失。第二计：围魏救赵此招通常做法是通过软文、广告、炒概念、炒规划等方法，把个案所在区域的整体档次先拉高，最终目的是减少个案的市场风险同时也增加个案的利润空间。例如，操作步行街中一个购物城的项目，通常先会通过媒体或举办一系列的活动炒热步行街以此来聚集人气，然后用列表计算比较方式，列出投资步行街远远高于银行利息等。为了消除投资者的后顾之忧，又通常会采用“投资回报率”的零风险保障方案。这一系列策划，坚定了消费者购买信心，加快了其购买行动。通过各种促销方案来“围步行街这个魏”，从而达到“救购物城这个赵”的目的。而现今的消费者是理性的，所谓的“围魏救赵”针对的客户群必定是少数的。第三计：借刀杀人利用该计旨在借助外在的力量，克服目前的障碍，化不利因素为有利因素。在楼盘预售期间，为了尽量消除消费者对期房的抗性，就采用借用外部条件之“刀”，来达成客户成交的目的。“借”的范围在目前楼盘策划中应用很广泛：园林、产品规划“借”贝尔高林、美国WY设计公司的，物业管理“借”戴德梁行、中海物业的，连楼盘广告也充分发挥“拿来主义”的精神，“借”广州、深圳、北京、上海等地的。第四计：以逸代劳房地产行业横跨生产、流通和消费领域，资金需求量大，经营周期长，与多行业、多部门、多学科交*相关。这一特性决定了房地产行业是高投资、高风险、高回报的行业，行业的特殊性决定了业内的“领袖”们必须有超常的勇气、过人的毅力、冷静的头脑，当然还需具有良好的承受能力。例：处于政府近期规划之内，据有发展潜力，但由于目前周边环境不佳、基础配套不完善等原因暂时不宜推出市场，在这个时候，与其绞尽脑汁跟其他个案直接竞争还不如采用以逸代劳的方法，等政府把周边道路环境改善了，基础设施到位实施了，消费者对该区域接受度经过其他楼盘的引导逐渐提高了，再把个案逐步推出市场，用“以静制动”而“后发制人”。第五计：趁火打劫该计的运用，我们先抛弃原意中的非道德含义，在楼盘策划中引申为当竞争个案遇到销售困难，或者市场发生变化，乘机出击，凭借自己优势战胜对方，强占市场。但很多开发商在利益趋势下，一味开发大面积的套型，直接针对金字塔顶端的客户群体。这种作法往往会造成市场上大户型的产品供大于求，造成滞销，而消