商丘-驻马店-信阳-周口四市2008-XXXX年宏观市场战略研判-48PPT-中原

黄淮四市（商丘、驻马店、信阳、周口）08-09年市场战略研判提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.一．基本状况二．经济发展三．城市规划四．市场状况五．市场容量六．未来展望基本状况----商丘、驻马店基本状况----信阳、周口基本状况----地理人口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.地理人口商丘位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处，总面积1.07万平方公里，总人口824万人。辖梁园、睢阳2区，虞城、夏邑、民权、宁陵、柘城、睢县6县，代管县级市永城市。驻马店位于河南省南部，总面积1.5万平方公里，总人口844万。全市辖西平、遂平、上蔡、汝南、平舆、确山、正阳、新蔡、泌阳9县及驿城区。信阳位于河南省南部，总面积1.8万平方公里，总人口798万，辖8县2区。下辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、固始县、罗山县、光山县等8县2区。周口位于河南东南部，总面积1.19万平方公里，总人口1081万人，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8县。基本状况----地理人口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.从人口容量来看，黄淮四市人口基数很大，在800万人以上，人口最多的为周口，在1000万人以上，其次为驻马店、商丘、信阳从区域面积来看，均超过1万平方公里，在河南范围内面积较大，其中信阳达到了1.8万平方公里，其次为驻马店、周口、商丘黄淮四市下辖区县数量在10个左右，相差不大。基本状况----交通条件©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.交通条件商丘京九铁路和陇海铁路，310和105国道。连霍高速公路.济广高速公路驻马店京广铁路，106和107两条国道国道，京深、阿深、新阳、上舞四条高速公路信阳京广、京九、宁西三条铁路，105、107和312三条国道，京珠高速、大广高速、沪陕三条高速周口京广、京九、漯阜三条铁路，311、106两条国道，南洛、阿深、周商、许亳四条高速黄淮四市均是重要交通枢纽，铁路、高速公路、国道等均在四市交汇，交通条件非常好基本状况----经济状况©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.经济状况商丘矿产资源丰富、农副产品丰富、劳动力资源丰富驻马店农副产品丰富、旅游资源丰富、劳动力资源丰富信阳农副产品丰富、旅游资源丰富、水资源丰富、劳动力资源丰富周口工业较为发达、农副产品丰富、劳动力资源丰富基本状况----经济状况©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.相比河南其它地市，黄淮四市的矿产资源不够丰富、工业基础相对薄弱，因此经济较为落后黄淮四市的农业总规模很大，但以初级农产品为主，产品附加值低，因此经济效益差随着近年来食品价格的上涨，给黄淮四市的农业发展带了契机黄淮四市的人力资源非常丰富，每年外出务工人员数量巨大，从而形成了独特的“务工经济”近年来工资的上涨会增加外出务工收入基本状况----经济状况©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.拿信阳为例，2007年，培训城乡劳动力23.7万人，外出务工人员达217.1万人，其中出国务工1.2万人，当年新增农村劳动力转移16.9万人，劳务收入达166.3亿元。“回归工程”成效显著，当年返乡创业367个，总投资达24.6亿元，带动就业19.5万人。信阳市具有河南省人口多的重要特征，每年有约1/4的劳务输往国内外，相当一部分人群将对信阳的高端消费作出贡献。信阳市河南省交通门户，便捷连接京广沪等发达地区，临近武汉，客观上对外出劳务提供了便捷。信阳每年有大量的劳务输往国内外，潜在消费可期；由于具有外地的视野，受发达地区影响较大。基本状况----城市定位©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.城市定位商丘国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢纽。驻马店豫南地区商贸核心城市、工业门类齐全、城乡统筹发展的区域性中心城市，国家级农业现代化与城乡一体化发展示范区信阳鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市周口商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.一．基本状况二．经济发展三．城市规划四．市场状况五．市场容量六．未来展望经济发展----2007城市GDP总量及增速©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007GDP增速13.3%13.4%13.7%13.0%12.6%12.8%13.0%13.2%13.4%13.6%13.8%商丘驻马店信阳周口2007GDP总量（单位：亿元）783686711817600650700750800850商丘驻马店信阳周口黄淮四市的GDP总值差距较大，周口的GDP总量最高，超过了800亿元，其次为商丘、信阳、驻马店黄淮四市GDP近年来增速一直较快，均超过了13%，彼此之间增速相差不大经济发展----2007人均GDP©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007人均GDP（单位：元）9502812789337558010002000300040005000600070008000900010000商丘驻马店信阳周口由于具有较大的人口基数，因此黄淮四市的人均GDP较低，均不超过10000元，而最高的商丘也仅仅为9500元，依次为信阳、驻马店、周口经济发展----2007三产构成©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007三产构成0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%商丘驻马店信阳周口第三产业第二产业第一产业黄淮四市三产结构较为相同，产业比例接近1：1：1，农业占比明显偏高，而服务业占比也较低，由此充分说明该区域的经济中农业占比较大，工业不够发达，而服务业发展也非常滞后比较而言，周口的农业占比最高，而信阳的服务业占比最高经济发展----2007地方财政收入及居民储蓄©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007地方财政收入（单位：亿元）26.7292219.6010203040商丘驻马店信阳周口2007城乡居民储蓄（单位：亿元）3874254694710100200300400500商丘驻马店信阳周口黄淮四市财政收入和城乡居民储蓄均较低财政收入在20-30亿元之间，仅相当于河南某些经济发达的县级市，因此政府的财力非常薄弱，对于市政投资较为有限城乡居民储蓄不超过500亿，人均仅2000元，如此少的居民的财富积累，使得居民的大额购买力十分有限经济发展----2007人均可支配收入及增速©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007人均可支配收入（单位：元）1016097629477895580008500900095001000010500商丘驻马店信阳周口2007人均可支配收入增速21.8%18.0%24.1%22.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%商丘驻马店信阳周口黄淮四市人居可支配收入也较低，在9000-10000元之间，其中最高的为商丘，最低的为周口人均可支配收入的增速较快，基本超过了20%，由此可见随着农业资源和人力成本的增加，黄淮四市的竞争优势开始显现，居民收入增速也开始加快经济发展----2007年城区人口及主城区规模©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007主城区人口（单位：万人）85546065020406080100商丘驻马店信阳周口2007主城区规模（单位：平方公里）85657070020406080100商丘驻马店信阳周口黄淮四市主城区规模在70-80平方公里，均属中等规模城市，但城市人口数量不高，最少的仅为54万人，而最多的也仅仅为85万人因此充分说明黄淮四市的城市化率较低，城市首位度不高，未来具有较大的上升空间经济发展----2007年总人口及城镇化率©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.2007城镇化率30.3%24.3%31.2%26.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%商丘驻马店信阳周口2007总人口（单位：万人）8248447981081050010001500商丘驻马店信阳周口黄淮四市人口总量大，在800-1100万之间，其中人口数量最多的周口，达到了1081万城镇化率普遍不高，在24%-31%之间，远低于全国水平，因此未来发展潜力巨大提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.一．基本状况二．经济发展三．城市规划四．市场状况五．市场容量六．未来展望城市规划----商丘©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.城市规划----商丘©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.商丘选择短期向南，中远期向西、向东的“南拓、西移、东跨”的城市发展方向。远期依托城市南部和东部良好的用地条件、优越的交通区位、便捷的基础设施配套条件，将城市空间的中心由商丘老城区转向南部，在城市东部建设新区。城市空间布局结构将呈“一城三区”，“一城”即城市主城区，陇海铁路与京九铁路交叉口西南部扇面区域，是城市发展的主核心区。“三区”为道北区、工业园区与物流园区。道北区指陇海铁路以北，京九铁路以西的城市区域。工业园区与物流园区是跨越京九铁路发展的产业聚集区，其中工业园区位于京九、陇海交会点的东南区域，物流园区位于交会点的东北区域。“五组团”分为核心组团、古城旅游组团、商业组团、商贸物流组团、开发组团。城市规划----驻马店©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.驻马店中心城区发展要按照北延、西扩、东进、南优、中改的初步构想，继续拉大框架、完善功能、提高品位，实现驻马店从小城市到中等城市的跨越发展。根据城市总体规划，到2010年，驻马店市中心城区人口规模48.5万人，用地规模51.4平方公里；到2020年组合城市(两县两区一体化)人口规模115万以上，中心城区人口73万人，用地规模76平方公里。城市规划----信阳©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.中心区：金融、商贸服务、文化娱乐中心平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能大学城：以科研和旅游为主南湾城：以科研和旅游为主湖东区：以居住为主工业城：以工业和物流为主高铁站中心区：金融、商贸服务、文化娱乐中心平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能大学城：以科研和旅游为主南湾城：以科研和旅游为主湖东区：以居住为主工业城：以工业和物流为主高铁站信阳城市功能区分明显，中心区定位于金融、商贸服务和文化中心，湖东区将以居住为主。平桥区和羊山新区均是目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。东侧铁路以东定位于工业区，北部和西部定位于科研和旅游。城市规划----周口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.周口市城区规划为西至李大庄镇域界，北至东王营、大王庄域界，南至汤庄、商水城关镇域界。城区东部地带为优先发展区，未来建设成为行政办公、文化教育、生活居住为主要职能的综合性新区，西部为生态控制区，划定为生态维护用地，南部为引导建设区，北部为有限建设区，作为