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MOREKEN麦耕物业咨询物业管理招投标袁涛MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下一、物业管理招投标概述(一)招投标基本概念所谓招标和投标是一个过程的两个方面,是指由招标人发出招标公告或通知,由若干个投标人同时投标,最后由招标人通过对各投标人提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较,确定其中条件最佳的投标人为中标人,并与之最终订立合同的过程。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下招投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序,具有以下特点:1、标价保密性标底是招标人的绝密资料,不能向任何无关人员泄露。2、报价一次性招投标不存在也不允许讨价还价,每个投标人都只有一次投标机会。3、法律约束性投标人一旦向招标人递交了投标书和报价,该投标书和报价即被视为在法律上有效。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(二)我国物业管理招投标的发展招投标制度是经济发展和市场竞争的必然产物,而物业管理招投标同样是物业管理市场化发展的结果。1981年至1993年,建设部要求“谁建设谁主管”。1994年,深圳“莲花北小区”在国内第一次采用内部招投标方式确定物业服务企业,深圳万厦居业物业公司中标。1996年,深圳“鹿丹村小区”在国内第一次采用社会公开招投标方式选择物业服务企业,深圳万科物业公司中标。2000年1月1日《中华人民共和国招投标法》实施2003年9月1日建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施2004年7月1日重庆市《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(三)前期物业管理招投标的基本规定1、住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;(物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。——重庆市物业管理条例第三十九条)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下2、投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。(投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的,经物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。——重庆市物业管理条例第三十九条)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下3、国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。(提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。——重庆市物业管理条例四十六条)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(四)前期物业管理招标的方式招投标方式分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人通过公共媒体公开发布招标信息,邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式特点:时间较长、程序复杂、费用较高邀请招标是指不公开发布招标信息,直接向三个以上物业服务企业发出参加投标邀请的招标方式。特点:时间较短、程序简单,成本较低MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(五)物业管理招投标原则1、物业管理招标原则(1)公平原则。招标文件中向所有物业服务企业提出的招标条件一致,即起点公平。①采用统一的招标方式招标②对所有投标单位的要求一致③对招标文件的说明应对所有投标单位公开进行MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(2)公正原则。衡量所有投标书的投标评定准则具有一贯性和普遍性。一贯性是指招标人在进行投标评定过程中采用的评标准则应与招标文件中所注明的评判准则相一致。普遍性是指用于投标评定的准则能够客观衡量所有的投标书。即所采用的评定标准具有很强的综合性和客观性。(3)合理原则。选定投标的价格和相对应的要求必须合理。为体现合理原则,招标人应按国际惯例在招标文件中申明:“招标方不约束自己接受最低标价”。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下2、物业管理投标原则(1)真实性原则。投标人在其投标书中所表达的所有内容均真实反映投标人投标意愿、经营能力和服务水平。(2)合理竞争原则。投标人应当依靠自身的经营实力、管理水平和服务质量通过良性竞争优胜劣汰而取胜。垄断联盟和恶性竞争都将严重损害招标人利益和危害行业发展。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(3)量力而行原则。投标人应根据自己的品牌影响、管理优势、技术特长等,选择适合的自己的物业项目进行投标,控制投标成本。(六)物业管理招投标组织机构1、物业管理招标的组织机构招标机构分为两种形式:一是招标人自行组织招标机构;二是招标人委托代理机构招标。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下2、物业管理投标的组织机构物业管理投标的组织机构一般由物业服务企业负责项目管理或市场拓展的部门牵头,工程、财务、人力资源等其他业务部门参与共同组成。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下二、物业管理招标程序(一)招标准备阶段招标准备阶段的主要工作:成立招标机构;编制招标文件;确定标底。1、成立招标机构招标机构的主要职责:拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。开发商或业主可自行成立招标机构,也可委托专门的物业管理招标机构。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下2、编制招标文件编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作。(1)招标文件的作用①告知投标人递交投标书的程序;②阐明标的情况;③告知投标评定准则及订立合同的条件。招标文件是对招标机构和投标人双方,以及招标人和中标人双方都具有约束力的重要文件。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(2)编制招标文件的总要求条款严密、内容明确、合理合法。(3)物业管理招标文件的基本内容①投标人须知:是投标人如何投标的指导性文件,包括投标条件、相关要求、招标程序及手续等内容。②合同条款:中标后所要签订的合同内容。合同条款分为一般性条款和特殊性条款。一般性条款通常包括技术条款、商务条款和法律条款,具有行业普遍性。特殊性条款为针对项目特点的个性化条款。特殊性条款优于一般性条款。③技术规范:招标项目的详细技术要求(如服务标准、具体服务内容或工作量等)。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(4)招标文件的编制时间合理确定招标文件的编制时间,尽量做到既有前瞻性,又有可行性。3、制定标底(1)标底是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据,必须严格保密。(2)标底是一种预算价格,应力求合理。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(二)招标实施阶段招标实施阶段的主要工作:发布招标公告或投标邀请书;组织资格预审;组织现场踏勘和召开标前会议;开标、评标和定标。(1)发布招标公告或投标邀请书(2)接受投标人投标意向书(3)投标人资格预审(4)对预审合格的投标人发出投标通知书(5)发售招标文件(6)组织投标人踏勘现场MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(7)召开标前会,解释招标文件并以书面形式告知所有投标人(8)组建评标小组(5人以上,单数,专家不少于2/3)(9)组织开标会(招标人主持)(10)评标(11)编制评标报告(评标小组)(12)招标人定标(13)发出中标或未中标通知书(14)退还未中标投标人保证金(15)评标和中标结果备案MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(三)招标结束阶段招标结束阶段的主要内容包括:完善物业服务方案;合同的签订、备案;合同履行;相关资料的整理与归档。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下三、物业管理招标文件的编制(一)招标文件的内容招标文件的内容一般包括三部分(六个要素):第一部分——投标人为投标所需了解并遵循的规定,包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分——投标人必须按规定填报的投标书格式;第三部分——中标人应签订的合同条件及应办理的文件格式。(二)招标文件样本(目录)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下第一部分投标邀请第二部分技术规范及要求第三部分投标人须知(一)总则说明1、适用范围2、定义3、合格的投标方4、投标费用MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(二)招标文件说明1、招标文件的构成2、招标文件的澄清3、招标文件的修改(三)投标文件的编写1、语言及计量单位2、投标文件组成3、投标文件格式MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下4、投标报价5、投标货币6、投标人资格证明文件7、投标有效期8、投标保证金9、投标文件的份数和签署MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(四)投标文件的递交1、投标文件的密封和标记2、递交投标文件的截止时间3、迟交的投标文件4、投标文件的修改和撤销MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(五)开标和评标1、开标2、评标小组3、投标文件响应性的确定4、投标文件的澄清5、对投标文件的评估和比较6、评标原则及方法7、保密MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(六)合同授予1、定标原则2、资格最终审查3、接受和拒绝任何或所有投标的权力4、中标通知5、授予合同时变更数量的权力6、合同协议书的签署7、履约保证金8、中标服务费MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下第四部分合同一般条款1、定义2、适用范围3、技术规格和标准4、服务管理期限5、价格6、索赔7、不可抗力8、履约保证金9、争议解决10、合同终止MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下11、合同修改12、适用法律13、主导语言和计量单位14、合同份数15、合同生效第五部分合同特殊条款第六部分附件MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下四、物业管理投标程序(一)投标前期工作1、取得投标资格(1)具有工商执照(2)具有资质证书(3)其他资格文件2、收集招标信息MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下3、进行投标可行性分析(1)物业条件分析:物业性质、特殊服务要求、物业招标背景、开发商或业主状况等。(2)本公司投标条件分析:类似物业管理经验、品牌影响力、人力资源、技术实力、财务状况、公共关系、优势与劣势等。(3)竞争者分析:同类物业服务企业规模和质量、经营方式差异、地域文化和政策差异、潜在竞争者(技术黑马、背景黑马)等。(4)风险分析:合同风险、经营风险、政策风险、不可抗力等。5、申请资格预审MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(二)正式投标过程1、购买招标文件2、参加标前会议和考察物业现场3、制定管理服务方案和测算工作量4、拟定资金计划5、测算确定投标报价MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下6、编制标书7、缴纳投标保证金8、封送标书9、参加开标会10、进行答辩11、获得定标结果MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(三)定标后的工作1、中标后的合同签订与履行2、未中标的善后与总结3、资料的整理与归档MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下五、物业管理投标书的编写(一)物业管理投标书的内容物业管理投标书应根据招标文件的要求进行编写。其主要内容一般有:1、本物业服务企业的概况2、所投标物业的服务定位和服务要点3、本物业服务企业提供的管理服务内容及标准4、本物业服务企业确保管理服务内容和标准得以实现的措施5、提供服务的价格和价格依据6、其他相关证明文件及附件MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(二)投标书的常见结构和编写目录1、综合式投标书编写目录(1)投标函(2)授权委托书(3)本物业服务企业介绍(4)拟投标物业情况概述(5)拟投标物业的整体分析与管理思路(特点分析、服务定位、策略思路)(6)拟采取的管理服务模式与机制(7)管理服务的主要服务标准、承诺指标及保障措施MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(8)人力资源的配置、培训与管理(9)物资装备计划与管理(10)规章制度建立和档案的管理(11)物业维修养护计划与实施(12)应急预案(13)社区文化建设与社区服务(14)费用测算与财务管理(15)报价及说明(16)附件(营业执照、资质证书、诚信证明、荣誉称号等)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下2、组合式投标书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