包头市近期房地产调研报告

目录一、房地产政策及相关法规二、金融环境变化三、包头房地产市场动态四、东河区住宅项目及商业项目跟踪及分析五、5月份市场情况概述六、地块简述●2010年房地产相关政策、动向●政策法规对房地产宏观环境的影响一、房地产政策及相关法规物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国，这是物业税“空转”试点工作6年多来迈出的一大步。此前，在去年12月14日的国务院常务会议上,房地产行业调控再度成为决策者关注的问题。昨天传出的这一信息表明,久议不决的物业税开征步伐开始提速，物业税或成为强力遏制高房价的“巨斧”。二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。●2010年房地产相关政策、动向国十一条：2010年1月7日，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，严执执行二套房贷四成首付，加强房地产信贷风险国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场●2010年房地产相关政策、动向保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。●2010年房地产相关政策、动向2010年1月27家央企大宗拿地，总价值达18000亿巨额，在国有土地问题上体现出了国进民退的态势。《住房保障法》起草：1月29日，清华大学法学院教授王振民透露，我国已经开始起草《住房保障法》，明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。与此同时，各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。2月初，中国银行率先取消首套房7折优惠利率，恢复到8.5折，其他多家银行的二套房贷款首付严格要求4成，并且贷款利率优惠明显收窄。国土部提出各地供地计划要在4月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土局……各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前，不得出让住房用地。●2010年房地产相关政策、动向●2010年房地产相关政策、动向首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。国19条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“国19条”)，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。78家央企退出地产：3月18日，国务院国资委明确提出要求：除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。市场各方大都在第一时间将此作为利好消息来解读，不少专家认为国资委此番表态，是对于民怨的一种回应，显示了政府调控房地产市场的决心，对其他“不务正业”的国有企业将有敲山震虎之效。3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。●2010年房地产相关政策、动向明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。●2010年房地产相关政策、动向各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。国十九条重点内容政策解读打击囤地国十九条重点意图就是打击囤地，同时提高拿地得门槛，提高门槛实际是将中小开发商隔离于房地产市场之外，楼市将变成有实力的大型开发商的战场。提高地产的品牌化运作。国土竞拍、国进民退多家央企大宗拿地，各地供地计划集中式管理，优先保障性住房用地供应等政策，体现在土地购买问题的国进民退态势，进一步的国有土地集中化提高首付、抬高利率银行自2009年底就陆续提出各种银行政策变更的消息，截止目前为止已经将贷款利率优惠取消，提高二套住房首付50%，暂停外地人在本地购房贷款，制定二套房界定标准，暂停3套及3套以上住房贷款手续。该些措施都是对房地产投资行为的抑制。近期房地产调控政策频出，意在遏制房价过快上涨自2009年12月起，中央政府在两个月的时间内，针对房地产业连续出台五大调控政策。如此密集的频率与2008年情形相似，只不过调控目标由“救市”转为“遏制”，目的是打击楼市的投机者，同时保留了支持自住和改善性购房需求的政策。“国四条”明确表示“遏制部分城市房价过快上涨”，释放更为强烈的调控信号2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。调控的重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。此次政策的出台向市场释放出更为强烈的信号，房地产调控目标将从“拉动经济增长”向“保民生”转变。五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，促使开发商减少“囤地捂地”行为2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。●政策法规对房地产宏观环境的影响这一政策，通过对土地出让金缴纳期限和首付比例的限制，变相收缩开发商的流动性，抑制开发商的拿地热情，也促使开发商减少“囤地捂地”行为，加快销售，将起到扩大供给、抑制房价的作用。国办发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调控手段更加系统化2010年1月10日，国务院办公厅公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），从增加保障性住房和普通商品住房有供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。与此前的“国四条”相比，“国十一条”内容更加全面，规定也更加具体。除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调，是对近期中央调控房地产业政策的系统化。央行上调存款准备金率，2010年1月12日，央行宣布自18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行此次上调存款准备金，回收流动性约3000亿元。但对于急剧膨胀的资产泡沫，应该只是一个开始，此举同时也对房地产领域给出了一个较为明确的信号。●政策法规对房地产宏观环境的影响2010年房地产调控政策将由刺激转为谨慎上述一系列政策的颁布，表明2008年10月以来中央政府出台的一系列刺激房地产行业的政策以及些地方政府出台的“救市”政策正在发生异变，政府对于房地产业的调控将会由刺激转为谨慎。但是，考虑到中国经济回升的基础还不牢固，宏观调控政策未发生实质性改变，对于能够有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调不会全面转向紧缩。计2010年房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运行。有三方面调控重点：适度控制房地产信贷规模，在贷款政策上有保有压住房消费是我国消费结构升级中最大热点，也是当前经济增长最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、稳定经济增长的关键。因此，预计对居民自住性购房需求将继续采取鼓励和支持的态度与此同时，为了防止过度投机炒作、遏制房价过快上涨，住房信贷政策有可能出现调整，例如利率优惠幅度减小、首付比例上浮等。为稳定房价，物业税或将择机开征目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。●政策法规对房地产宏观环境的影响对房地产交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但在目前供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终会转嫁到购房者身上，客观上反而助推了房价的上涨。而且，较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。因此，预计2010年或将择机开征物业税。物业税的征收不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。调整商品房供应结构，“70/90”政策或将重现2006年，为鼓励发展中低价位、中小套型的普通商品住房，推出了被业内称为“70/90”的政策，要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。不过，由于2008年楼市低迷，该项政策曾一度有所松动。但在近期颁布的“国十一条”中，第一点就明确要求“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”，因此，预计2010年房地产调控政策将进一步向此方向倾斜，届时，“70/90”政策或将重现。●政策法规对房地产宏观环境的影响央行相关政策、规定或报告金融环境的变化对房地产的影响二、金融环境变化1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。央行相关政策、规定或报告4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款