轨道交通对房地产市场的影响报告(1)

1目录背景篇壹、上海轨道交通历史与现状贰、上海轨道交通发展前景一、总体规划二、规划线路概况三、轨道交通网络体系四、城市的形态对轨道交通的影响五、轨道交通的优点：六、轨道仍属低层次交通附表：轨道交通路网远景规划情况效应篇壹、轨道交通与房产项目之间的联系贰、轨道交通规划对房产的影响一、轨道改写“地段”概念二、轨道交通对整体房地产市场的影响三、轨道交通对房价格的影响四、轨道交通对房地产投资的影响五、轨道交通对置业观点的影响叁、轨道所带来的效应预测肆、轨道交通9号线带来房产效应一、对人们的生活和工作方式产生的影响二、轨道交通9号线带来的沿线房地产热三、对沿线房产租金的影响四、9号线沿线房产概述房产篇壹、地铁一号线（闵行地区）贰、地铁二号线（浦东花木地区）叁、轻轨明珠线（江湾镇地区）肆、各线路重点个案分析结论篇壹、轨道交通沿线物业应限量开发贰、轨道交通沿线房价有待平民化叁、轨道交通沿线需要什么样的房地产项目一、地段二、主体户型面积三、产品价格四、首付及月还款五、家庭收入及家庭构成肆、轨道交通沿线房产发展需要注意的问题一、严防增值利益被提前透支二、“莘庄房市效应”已经绝版三、轨道交通只塞人不塞车背景篇引言2010年，上海城市轨道交通将从目前3条线路、65公里增加到15条线路、400公里，每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。轨道交通的快捷与方便，使沿线楼盘热销，房价攀升，对上海楼市的影响已不容小视……………壹、上海轨道交通历史与现状建国初期，上海轨道交通基本上是在原有有轨电车基础上发展起来的。但在市区道路行车状况日益复杂的情况下，有轨电车已逐渐不能适应。上海市政府决定停驶有轨电车，至此为上海城市交通奠定基础的有轨电车开始从上海的道路上消失了。80年代以后，上海城市发展规模和速度快速提高，中心城区向周边延伸，卫星城镇的兴起和发展，宝山、闵行、金山、嘉定、松江先后划入城区范围，这些变化对调整城市布局、合理分布产业、疏散中心城区工业及人口都起到了作用。为解决交通梗阻，上海市政府于1983年重提建设地铁方案。这是一个包括更大规模的交通改造设想，相应机构“南北快速有轨交通项目筹备组”也成立了。“南北”，南指金山，北指宝山。“快速有轨交通”则包括地下的、地面的以及高架的有轨交通，有别于过去慢吞吞的有轨电车。1985年该机构改名为“地铁公司”，统筹建设上海市新的轨道交通系统工程。1990年1月，地铁一号线首期工程开工。经过4年多艰苦施工，到1994年12月12日，工程完工进入通车调试。1995年4月10日，全长16.21公里，南起锦江乐园（全线通车后改名为虹梅路站），北迄上海铁路客运站，以上海历来最薄弱的南北交通为基本走向，呈反S型的地铁一号线正式营运。1996年底，地铁一号线西南端向莘庄方面的延伸段建设完成，全长5.2公里，于1997年7月正式营运。地铁一号线沿途共设16个车站，其中11个地下车站，5个地面车站，全程行驶约需30分钟。上海的地铁梦，历经三十几年的风风雨雨，终于由美丽的幻想变成了现实。1996年，地铁二号线开始兴建。1999年10月建成试通车。这是由西向东为基本走向，连接浦西与浦东的重要快速地下交通线。地铁二号线西起浦西中山公园，途径静安寺，至人民公园与一号线交汇，通过上海最繁忙的闹市区棗南京东路，然后穿过越江隧道，至浦东龙东路，全长15.7公里。地铁二号线沟通浦江两岸，这将大大提高开发浦东地区的质量。2000年12月26日，东端延伸段龙阳路到张江高科站2.7公里竣工通车。地铁二号线全程共设13个车站。目前，上海已建成的轨道线路长约65公里，地铁一号线、二号线和明珠线一期3条线投入运营后，2001年客运量达2.83亿人次。除了地下轨道交通外，上海借鉴了国外大都市的交通发展模式，利用城市周边原有的铁路线，改造成便捷快速的高架轨道交通线。1997年7月，淞沪支线及沪杭铁路内环线路轨被拆除，高架轨道交通“明珠线”开工。2000年12月“明珠线”通车试运营。首期工程从漕河泾至江湾镇，全长24.97公里，其中地面线3.6公里，高架线21.37公里。沿途设19个车站。按行车组织安排，旅行速度为每小时35公里，设计最小行车间隔近期为8分钟，远期为2分钟。2001年3月，世界上第一个可投入实际运行的磁悬浮快速列车工程项目在浦东开工，标志着上海拥有领先于世界水平的先进轨道交通。这条磁悬浮快速列车干线是一条连接浦东国际机场与上海市区的高速交通线，西起地铁二号线的龙东路站，东至浦东国际机场，线路全长33公里，设计最大时速为430公里，单向运行时间仅8分钟。城市公共交通向多层面立体化方向发展，是国际上许多大城市的成功经验。随着上海轨道交通地铁一、二号线及明珠线的投入运行，上海轨道交通总里程已达到65公里，居全国之冠。根据未来城市交通规划，上海中心城区客流运送将由地下轨道交通承担，中心城区以外则以地面轨道交通为主。贰、上海轨道交通发展前景一、总体规划“十五”期间，上海每年都将建设33公里左右的轨道交通线，五年后总里程将增至233公里。轨道交通网络骨架包括棗呈“十字”形的地铁一号线和地铁二号线；呈“环状”的轨道交通明珠线，初步形成“十字加环”的格局。未来轨道交通网络经专家论证已初步确定：将由11条地铁、7条高架轻轨和3条郊区轨道线路组成。形成中心城区的地铁、轻轨系统和中心城区与新时上海以公共汽城之间的轨道交通系统两个层次。到那时以车为主体的城市公共交通格局将被彻底改变。到2005年，本市还将有9项新的轨道交通线路要建成，其中既有地铁一号线、二号线和三号线的各自延伸段工程，也有全部新建的地铁7号、8号等整线。9项工程的具体项目是：1号线北延伸线、5号线(莘闵轻轨线)、2号线西延伸线、3号线北延伸线、4号线(明珠线二期)、6号线、7号线、8号线、9号线。到2005年，借助轨道交通，上海中心城区内任意两点间的公交出行时间将控制在45分钟内。2005年是上海轨道交通能力大幅度提升的又一个时刻———轨道交通的出行比率将占全市公共交通的25%，仅地铁1号线北延伸、7号线、8号线和6号线4条线路就将使400万沿线居民出行受益。二、规划线路概况线路起迄站主要站点建成时间1号线北延伸线上海火车站-泰和路外环线上海火车站站、中山北路站、延长路站、广中路站、汶水路站、场中路站、保德路站、长江路站、呼兰路站、泰和路站2003年5号线(莘闵轻轨线)莘庄-闵行开发区莘庄站、春申路站、颛桥站、北桥站、剑川路站、东川路站、金平路站、华宁路站、文井路站、闵行开发区站2003年2号线西延伸线中山公园-虹桥机场中山公园站、长宁路站、古北路站、威宁路站、北新泾站、虹桥机场站2005年3号线北延伸线江湾镇-宝山钢铁总厂江湾镇站、殷高路站、长江南路站、军工路站、吴淞镇站、水产路站、宝杨路站、铁力路站。2004年4号线(明珠线二期)上海体育馆-上海体育馆上海体育馆站、宜山路站、虹桥路站、延安路站、中山公园站、金沙江路站、曹杨路站、镇坪路站、上海火车站站、宝山路站、溧阳路站、临平路站、长阳路站、杨树浦路站、浦东大道站、浦电路站、蓝村路站、浦东南路站、南浦大桥站、中山南路站、鲁班路站、大木桥路站、零陵路站、天钥桥路站、上海体育馆站2005年6号线浦东港城路-浦东外环路港城路站、高桥公园站、春晖路站、高南路站、洲海路站、五洲大道站、东靖路站、巨峰路站、五莲路站、长岛路站、金桥路站、云山路站、罗山路站、北洋泾站、民生路站、源深体育中心站、世纪大道站、浦电路站、蓝村路站、龙阳路站、浦三路站、滨洲路站、成山路站、胡岗站、高清路站、华夏路站、外环路站2005年7号线祁连山路-中山南路祁连山路站、南陈路站、沪太路站、场中路站、汶水路站、新沪路站、平利路站、交通路站、镇坪路站、长寿路站、昌平路站、静安寺站、常熟路站、东安路站、零陵路站。2005年8号线成山路-开鲁路成山路站、耀华路站、周家渡路站、中山南路站、陆家浜路站、复兴路站、淮海路站、人民广场站、曲阜路站、中兴路站、中山北路站、虹口足球场站、曲阳路站、昌平路站、鞍山新村站、江浦路站、黄兴路站、延吉中路站、黄兴绿地站、翔殷路站、嫩江路站、开鲁路站2005年9号线(申松线)徐家汇地区-松江新城东安路站、徐家汇站、宜山路站、桂林路站、虹梅路站、合川路站、外环线站、七宝站、九亭站、泗泾站、佘山度假区站、度假区二站、大学城站、松江新城站三、轨道交通网络体系“十五”期间，上海投资1000亿元左右，初步建成集地铁、轻轨、磁悬浮一体，“十字加环”和多项辐射相结合的大都市轨道交通网络骨架。根据远景规划，未来的上海轨道交通网络将由17条线路组成，总长780公里。而十五期间，上海投资1000亿元左右，新建4条R线、4条M线、1条L线和1条磁悬浮。其中，将新建135座车站和24个换乘点。线路标识说明：线路标识说明R线指主要连接市中心和市郊卫星城的市域级快速线M线市级地铁，主要穿过市区繁华的中心地带，并和R线融为一体；L线是市区级轻轨，主要活跃于城市内人口密集较低的地区，作为M线网的补充。到2010年，上海城市轨道交通将从目前3条线路、65公里增加到15条线路、400公里，每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。此外，上海的高速公路网届时可达到650公里，从而形成一个以轨道交通为骨干、公共汽（电）车为基础、出租汽车为补充的一体化公共交通体系。四、城市的形态对轨道交通的影响中国的城市交通面临的问题是－－城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.城市是一个什么样的形态？我们认为有三种形态:传统的步行的城市：人口密度很高，城市的范围很小，步行的城市那就是很小的范围，基本上密集在这个区域里边，用途可以有多种，另外它完全是有组织的小的城市，不可能是很大的。依赖小汽车的城市：城市范围扩展得更大了，光是公共交通可能不太行，人口的密度比较低，有各种专门的用途，从城市的市区向外面，除了辐射的轨道交通以外，同时还有其它的小汽车行走的路线。所以，一个城市要覆盖的范围很大，而且轨道交通不发达的话，必然是依赖于小汽车的城市，铺得很大。公共交通的城市：这种城市有多种人口的密度，有的地方很密，有的地方不是很密，用途也有多种，另外有网络的基础，而且形成若干个中心，中间那一块就是城市的市区，从市区开始用轨道交通向四面辐射，交通辐射出去以后，沿着这些轨道交通又是若干个小范围的步行区，这些区位都是电车可以通达的郊区。也就是说轨道交通可以到达的，这是公共交通的城市。中国有20个城市规划、筹建轨道交通，地铁、轻轨和市郊铁路都叫轨道交通。中国现在已经明白轨道交通对城市交通是多么的重要，而且现在已经开始建设了。随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好的最佳的看来莫过于轨道交通了。道路交通只是辅助的，主要用于向轨道交通系统集散客流。五、轨道交通的优点：我们认为轨道交通的主要有以下优点：运量大——轨道交通能力是公共汽车的2.5到14倍，轨道交通运量非常大，比一般的车运量大得多。速度快——轻轨和地铁为公共汽车的2到4倍。有轨道可以准点运行。污染少——因为电力组为动力的，所以是一种清洁的运输方式，是一种绿色的交通工具。能耗比较少——轨道交通综合占地为道路交通的三分之一，地铁和高架式轻轨土地更少。六、轨道仍属低层次交通从国外发展的规律看，轨道交通毕竟是比较低层次的交通方式，今后真正的高档住宅区将会与轨道交通保持一定的距离。其次，轨道交通也改变了上海商业的格局。一些中心城区的综合性大商业的衰落不可避免，伴随而来的是中心城区的空心化趋势以及轨道交通内部的商业形态将日趋平民化、甚至低端化。附表：轨道