重庆市渝北区房地产项目可行性研究报告

可行性研究报告雷彬１重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题目渝中巴蜀智苑项目可行性研究报告学院建设管理与房地产学院专业工程管理年级2011已知参数和设计要求：详见附件一、附件二、附件三。学生应完成的工作：1、收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。要求熟悉搜索引擎，掌握有关引擎的运用方法。2、收集并整理建设项目区域相关资料。要求熟悉并掌握有关资料的收集方法。3、进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。要求掌握电子表格Excel在投资估算、成本估算、销售收入估算和编制投资项目现金流量表中的应用。4、进行项目评价。要求投资收益率、投资回收期、净现值、内部收益率，进行项目的不确定性分析。5、编制建设项目可行性研究报告。要求编制一份完整建设项目可行性研究报告书。目前资料收集情况：1、刘晓君主编《工程经济学》，中国建筑工业出版社，2007。2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国计划出版社，2006。3、《投资项目可行性研究指南》，中国电力出版社，2002。课程设计的工作计划：2013.3．收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。2013.4.收集并整理建设项目区域相关资料。2013.5.进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。2013.6.1.进行项目评价。2013.6.21编制建设项目可行性研究报告。任务下达日期2013年3月10日完成日期2013年6月25日指导教师（签名）学生雷彬（签名）可行性研究报告雷彬２附件一：2012年《工程经济学》课程设计条件1、土地A重庆市国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权公开出让公告渝国土房管告字[2010]xx号根据《招标拍卖挂牌出让国有建设有地使用权规定》，现对以下拟供应宗地按出让年限商业40年、住宅50年予以公告，公告时间为2013年3月13日12：00—2013年3月23日12：00.公告时间内有2家以上（含2家）申报的，土地供应方将择日采取招标拍卖方式确定受让方；公告时间内有1家申报的，土地出让方将挂牌出让。招标拍卖日期另行通知。请有意受让者在公告截止前到重庆市土地和矿产权交易中心报名，索取出让具体要求和资料。每个同学根据附件一，按所在地区所选项目资料填入下表。地块基本情况、规划设计主要指标及要求表序号土地位置用途土地面积(m2)建筑规模(m2)/容积率建筑限高（米）建筑密度（%）绿地率（%）起始价（万元）出让方式3渝中区渝中组团C分区C11-1号地块二类居住用地兼容商业金融用地51652≤510000按规划要求按规划要求按规划要求148253.0挂牌2.资金条件自有资金60%；银行贷款40%，建设期分年等额放贷，贷款利率为8%（按年计息）。借款本息在在最后一笔贷款后第2年末采用一次偿还。3.开发周期12季度4.销售条件在第12季度年开始预售，13至15季度为销售期。5.选题渝中区巴蜀智苑项目的投资分析。可行性研究报告雷彬３重庆市渝中组团巴蜀智苑项目可行性研究报告重庆捷程置业有限公司申报时间：2013年3月25日可行性研究报告雷彬４《工程经济学课程设计》重庆市渝中组团C分区巴蜀智苑项目（重庆市渝中区）可行性研究报告指导教师：重庆大学向鹏成博士单位：重庆大学建设管理与房地产学院专业班级：11级工程管理2班学生：雷彬学号：20110630完成时间：2013年6月25日成绩：可行性研究报告雷彬５目录错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。可行性研究报告雷彬６投资项目可行性研究报告1总论1.1项目背景（1）项目名称：巴蜀智苑（2）承办单位概况承办单位：重庆捷程置业有限公司公司行业：房地产开发公司性质：民营公司公司规模：150-500人公司简介：重庆捷程置业有限公司成立于2011年1月，是由重庆渝开发与重庆新城开发建设股份公司共同出资组建的房地产开发公司，公司目前在建项目主要以城市综合体为主，产品形态包括超高层、五星酒店、商业、写字楼、住宅等。公司控股股东---重庆市新城开发建设股份有限公司成立于1998年，主要从事房地产开发、大市政建设、土地整治、动迁房建设、资本运营等业务。公司是二级房地产开发资质的国有股份企业，也是首批获得重庆市政府公益性项目建设管理代理机构（甲级）资质证书的单位。在2005年3月15日获得“重庆首批诚信房地产开发企业”荣誉称号；2005年6月16日，被评为“重庆市第四届房地产开发企业50强企业”之一；公司控股股东--重庆渝开发股份有限公司，是经重庆市人民政府批准，于1978年12月成立的重庆市最早的一家具有一级资质的房地产开发企业，也是重庆市最早的国有控股上市公司。简称渝开发，股票代码000514，注册资金69733.1377万元，现有总资产46亿，净资产24.5亿。曾先后获评三届（首届、第五届、第六届）“重庆市房地产开发企业五十强”、“中国证券市场年会金凤凰奖”、“金鹰奖”、“中国房地产诚信企业”等荣誉。图一：地块交易信息可行性研究报告雷彬７（３）可行性研究报告编制理由一国家及重庆市颁布的相关法律、法规、政策；二重庆市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；三重庆市城市总体规划大纲（2000—2020年）；四房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；五重庆渝中区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；六投资项目方签定的协议书或意向书；七项目建议书及其批复文件；八其他有关依据资料。（４）项目提出的理由现今，随着人们生活水平的提高以及生活理念的改变，高文化氛围高品质环境住宅产业正在成为房地产业发展新的增长点。渝中区渝中组团C分区C11-1号地块具有良好的具有良好的自然环境、人文环境和便利的商业设施，符合重庆人人文、自然环境、居住便宜互相宜的购房理念，是小区开发的首选。渝中区渝中组团C分区C11-1号地块位于长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，山水相依，水天相映。项目“巴蜀智苑”周边文化氛围浓厚，有“邹容烈士纪念碑”、“文化馆巷”等革命意义较浓厚的建筑相毗邻，并有“人民路小学”、“重庆邮电大学”等学校想环绕。渝中区全年开展老城墙故事会、湖广会馆诗会等“唱读讲传”四位一体活动5000场。城区内山水特色显著、历史人文积淀深厚、城市空间尺度宜人。渝中区是重庆的商贸中心。区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了重庆商社集团、美美时代百货、太平洋百货、重庆百货、新世纪百货、王府井百货等一批知名商贸企业，朝天门综合交易市场等一批专业市场的影响力、辐射面不断扩大，区域社会消费品零售总额占全市1/8强。渝中区是重庆的信息中心。区域内集中了重庆电信、重庆日报报业集团、重庆出版集团、西南信息中心等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，以及一大批行政机构，是各类信息资源的富集之地，同时，信息要素市场体系日臻完善，连接到户、辐射四方的信息高数公路初具雏形，政务信息化、商务信息化、社会信息化走在前列，在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。渝中区是重庆的文化中心。作为重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，历史悠久，是巴蜀文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是重庆文化的“根”和“源”。重庆中国三峡博物馆、湖广会馆、通远门古城墙遗址公园、市规划陈列馆等标志性文化设施传承城市文脉，解可行性研究报告雷彬８放碑CBD周末音乐会、人民广场全民健身等群文活动丰富多彩，文艺演出、文化交流精彩活跃。1.2项目概况（1）拟建地点“巴蜀智苑”所属的渝中区渝中组团C分区C11-1号地块位于渝中区两路口（2）建设规模和目标拟建项目为的用途为二类居住、商业，类别为高层，规划总用地面积为51652m2，总建筑面积为494310m2。住宅建筑面积为477533㎡，商业建筑面积面积为㎡16477，公共设施建筑面积为300m2，建筑高度99m,建筑层次为33层。打造别具一格的高品质高层住宅，与周围的环境交相呼应，充分利用渝中区环境优美、人文环境浓厚、交通条件便捷的优势，与主城其他区错位发展房地产业，大力发展高品质生态商住产业，以此拓展渝中区房地产市场，壮大房地产业，改善经济结构保护自然生态环境，而且还可以弥补重庆都市圈高端人群集中居住区的功能，为宜居重庆建设作出特殊贡献。表一：建筑总规划用途土地面积(m2)容积率建筑密度（%）总建筑面积住宅建筑面积（m2）商业建筑面积公共建筑面积建筑高度（米）绿地率（%）起始价（万元）二类居住商业516529.5729%494310477533164773009932%148253（３）主要建设条件一国家政策及政府工作报告：2010年，国务院专门研究和完善了促进房地产市场健康发展的政策措施，遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资投机性购房，同时也提出在保证保障性安居工程和普通商品房供给的前提下，继续支持居民自住和改善型住房消费。重庆房价本身不高、涨得不快，应该属于区别对待的范围。加之主城正在进行新一轮的大规模扩张，住房的刚性需求还会在较长时期内处于较快增长。初步判断，重庆明年的房价走势是先升后稳，高档房地产价格保持增长势头。北碚生态环境优美、社会事业发达、交通条件便捷，发展高质量的高层商住产业有着巨大的潜力和广阔的前景。可行性研究报告雷彬９二土地政策：2004年颁布实施了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，2006年9月份出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，国务院在部署2006年第4季度经济社会发展工作时再次强调，“严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度”，标志着国家在土地管理和调控政策上的重大调整。土地资源的紧张和成本的上升将促使房地产企业从规模扩张向开发高品质精品项目转型。拟建集高品质与经济性为一体的高层住宅将具有很大的市场竞争力。（４）主要技术经济指标一容积率=9.57二绿化率=32%三建筑密度=29%四土地价格=148253万元2项目投资环境与市场研究2.1投资环境分析2012年至今：受2011年影响，政府房地产调控政策不动摇，“鼓励消费、抑制投机”政策将趋精细化；限贷政策更强调“差别化、动态化”；行政限购政策依然延续，但考虑采取财税手段；房产税试点继续扩大，但开展存量房征税还有较大难度；保障房新开工量调整为700多万套，融资是关键。在今年出台了国五条政策，完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。从城市房价指数分析，就重点城市而言，2011年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月价格为15684元/平方米，较2011年7月的历史高点累计下跌3.63%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（2011年6月）跌幅在1%以内。各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小。整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自2010年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501