安徽芜湖赭山一品项目策略报告_92PPT_XXXX年

芜湖赭山一品项目策略报告芜湖赭山一品项目策略报告谨呈：安徽地矿置业有限公司2010年6月上海万憬不动产机构本项目我司所做的工作工作内容‡客户沟通‡地块考察‡市场调研‡收集基础资料‡专业人士访谈‡客户访谈‡确定研究思路‡撰写项目主体报告‡公司评审‡修改调整工作内容工作内容‡汇报‡反馈调整第一阶段市场调研第三阶段中期沟通第二阶段报告撰写公司评审报告结构市场背景收入水平宏观经济城市规划市场定位客户定位整体市场竞争市场项目分析城市背景项目定位营销推广企划推广营销策略项目界定项目属性客户分析产品建议立面风格景观售楼处样板房城市发展消费水平生态节能项目定位城市总结市场总结定位思考智能化物业管理项目分析¾项目属性¾项目界定项目区位：项目位处芜湖下辖四区中的核心—镜湖区，区位优势十分明显，发展前景良好„项目位于镜湖区中心位置；„镜湖区是芜湖市中心城区，是全市政治、经济、文化、信息、金融中心和中央商务区，交通便捷、商业发达，生活、娱乐、休闲设施配套完善。全区常住人口约60万，区域面积58平方公里；„镜湖区以打造区域性服务业集聚区为目标，以服务业综合改革示范区为载体，着力打造省级城市商贸服务业发展示范区、都市休闲旅游示范区和生产性服务业发展试点区“三个平台＂，第三产业现已成为镜湖区的主导产业。项目属性项目交通：紧邻城市主干道，交通十分便利，整体通达性强„交通干线：项目南边为赭山西路，西边为银湖路均为城市主干道；„赭山西路：为贯穿城市东西的交通主干道（双向6车道）；„银湖南路：贯穿城区南北的交通主干道（双向6车道）；„公共交通：项目周围公交站点较多，公交系统完善。如5路、8路；13路、18路、19路、23路等。项目属性项目四至：项目地块三面临街，视野开阔，北面与红梅小区、都市花园和香樟花园相邻，居住氛围浓厚宝日陶亥路南边赭山西路西边银湖南路东边长宁路居民小区项目属性配套设施：周边配套成熟，生活极其方便，同时拥有不可复制的优势教育资源与稀缺的赭山自然景观项目属性项目指标：项目占地约8.3万平米，容积率3.0，总建面约25万平米，楼面地价约3223元/平方米项目属性项目属性小结：¾紧邻城市中心，区位优势明显¾周边居住氛围成熟，各类生活配套齐全¾交通可达性和昭示性很好¾拥有不可复制的赭山景观资源与顶级教育配套，人文氛围浓厚¾北边老居民区较多，且形象较差，对项目品质有影响¾成交地价高，属于地王，对项目售价将会产生影响¾容积率较高，住宅部分沿城市主干道会存在一定噪音干扰项目界定：核心价值：追求居住改善和品质1）市中心，交通便利2）项目周边配套完善3）项目周边资源丰富，适宜居住城市改善项目属性品类城市背景¾宏观经济¾收入水平¾消费水平¾城市规划¾城市发展经济：作为长江中下流城市之一，近几年来，芜湖凭借雄厚的资源优势和自主创新能力，经济发展迅速，城市地位得到了极大的提升芜湖历年GDP及增长率芜湖历年人均GDP及增长率28834540148058175090214.1%14.6%13.1%15.4%16.5%15.8%15.40%0200400600800100020032004200520062007200820090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP（亿元）增长率1294115392177502104525294325003914213.10%13.90%14.00%14.20%15.60%15.30%15.30%0100002000030000400005000020032004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP（元）增长率„近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2009年芜湖市GDP为902亿元，占全省总量的8.97%，在安徽省内仅次于合肥市；„2009年芜湖市人均GDP为39142元，在省内次于马鞍山、铜陵和合肥，排名位居第四。城市背景收入：随着经济的稳定发展，人民的收入水平也在稳步提升，同时也孕育了大量财富人群7327855396291084113234149391674712.80%16.70%12.58%12.59%22.07%12.88%12.10%0500010000150002000020032004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入(元)增长率芜湖历年城镇居民人均可支配收入（元）„2009年芜湖市城镇居民人均可支配收入达16747元，同比增加1808元，增长12.1%；„2009年前三季度芜湖市城镇单位（不含私营、个体经济）在岗职工月平均工资为2363元，同比增长10.3%；其中行业工资最高是金融业3738元/月，最低是住宿餐饮业1383元/月，行业间工资差距2355元/月。31603280572296018970在岗职工平均工资（元）增长率年份12.64%200922.20%200821.03%200715.33%2006芜湖市在岗职工平均工资（元）城市背景消费：批发和零售业消费能力强，而娱乐休闲消费较弱，未来可发展空间大„随着人们收入水平的提高，其消费支出水平也在不断上升。2009年芜湖市人均消费支出11786元，比上年增长15.8%。„2009年芜湖市实现社会消费品零售总额241.51亿元，比上年增长18.9%。分行业看，批发和零售业零售额212.81亿元，增长18.5%；住宿和餐饮业零售额27.92亿元，增长22.4%；其他行业零售额0.77亿元，下降2.2%。2009年芜湖市分行业消费比例图批发和零售业88%其他行业0%住宿和餐饮业12%芜湖历年人均消费支出（元）56446333750279009509101821178611%12.20%18.50%20.40%5.30%7.10%15.80%0200040006000800010000120001400020032004200520062007200820090%5%10%15%20%25%人均消费支出增长率城市背景规划：新一轮城市总体规划确定将芜湖城市定位为“宁汉之间的区域经济文化中心、长江中下游国家重要的综合交通枢纽＂„芜湖新一轮城市总体规划要求把芜湖打造成为“宁汉之间的区域经济文化中心、长江中下游国家重要的综合交通枢纽＂城市。加快实施新一轮城市总体规划，加速推进“六个一体化＂、“两个延伸＂和“三个集中＂；„六个一体化指产业发展、规划管理、基础设施、社会事业、就业和社会保障、生态环境建设一体化；„两个延伸指将基础设施和公共服务向农村延伸；„三个集中指推进工业向省级以上开发区集中、引导农民向城镇和新社区迁移；推进土地适度规模集中。城市背景发展：作为皖江城市带承接产业转移示范区的“两核之一＂，芜湖市将会成为经济发展最具活力和潜力的增长极一轴双核两翼：“一轴＂包括芜湖、马鞍山，铜陵、巢湖，安庆、池州6个沿江市“两核＂指合肥、芜湖两市“两翼＂包括滁州和宣城市城市背景城市背景总结¾宏观经济发展水平向好，居民收入水平提高，消费能力增强¾在新一轮规划下，芜湖城市定位为长江中下游重要的交通枢纽、宁汉之间的区域性经济文化中心，面临良好发展机遇¾作为皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，芜湖城市作为增长极，未来发展潜力无限核心价值：开放城市、机遇良好、发展潜力无限¾整体市场¾竞争市场¾客户分析¾市场总结市场背景人均GDP与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段，上图为对应关系。整体市场2009年芜湖人均GDP约5732美元，按国际通用标准来衡量，目前芜湖房地产正进入稳定发展阶段，且以改善需求为主050100150200250300200420052006200720082009010002000300040005000销售面积(万平米）销售价格（元/平米）历年芜湖市区商品房销售情况39823893397641263908415541584122415444074405438349804986493552240510152025303509-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-40100020003000400050006000供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）09.1-10.4历年芜湖市区住宅类商品房供求情况2008年受宏观经济和市场影响，芜湖楼市销量下降，但进入2009年后，市场回暖，销量也大幅提升，但价格较平稳，涨幅较小„近几年芜湖房地产稳步发展，销量和价格均保持5-10%的年均增长率；„2009年芜湖房地产取得了重大突破，商品房销售面积高达261.27万平方米，同比增长51%；销售价格4487元/平方米，同比上涨10%；„2010年以来，芜湖房价在以较快速度上涨，10年4月份，住宅类商品房销售价格为5224元/平方米，同比上涨27%，环比上涨6%；„从供应关系来看，芜湖市场整体呈现的是供小于求的形势，供求比小于1。整体市场受城市外拓带来的多极化影响，芜湖市场多组团格局逐步成形，各区域市场特点开始显现城北组团，对应经开内部客户为主的市场城中组团(西区)，吸纳市区核心外流客户的市场核心组团，辐射全市的高价值高价格物业市场城东组团，近两年开始发展，城市东拓的市场城南组团，吸纳市区外流及大学园区客户，以高性价，规模性为主的市场城北，城南组团近年发展迅猛，规模和影响力的成熟使其成为了市场的重要组成部分；城东组团由于政府行政中心规划，前景利好。整体市场竞争市场根据本项目的地理位置，同时结合市场，选出如下几个有比较参考意义的楼盘作为本案竞品43%绿化率1.25容积率多层高层物业形态安徽伟星置业有限公司开发商94㎡（二室）、132㎡（三室）、117㎡（三室）主力户型后期将在六月底推出几栋花园洋房，均价约为7000元/㎡左右。未来推售27万㎡总建筑面积22万㎡总占地面积安徽伟星置业有限公司物业管理芜湖市建筑设计研究院景观设计项目从08年4月开盘至今共推出500套，已销售469套，去化率91.93%，月平均销售19套。（10年4月1日，5-02#楼开盘，推出75套，目前仅剩余7套三室房源）。销售情况市中心企事业单位员工，周边政府部门公务员等。购买客群项目地处五一广场，交通便利，处在繁华的九华路旁，靠近火车站，地段醇熟。有景花园洋房、及部分多层、高层住宅等建筑形态。但周边环境一般。项目点评08年首次开盘均价6234元/㎡；目前在售高层，报价6500元/㎡。（多层均价约7000元/㎡）价格情况圣地雅歌楼盘名称竞争市场高层物业形态芜湖锦天房地产开发有限公司开发商33.8%绿化率3.4容积率16万㎡总建筑面积4.7万㎡总占地面积46.8㎡（一室）、111.2（二室）、112㎡—161㎡（三室）、156.66㎡（三室）主力户型将于明年推出两栋公寓。未来推售深圳振业物业管理公司物业管理上海同境环境设计公司景观设计项目从07年11月开盘至今共推出1161套，已销售1032套，去化率84.19%，月平均销售34套。销售情况芜湖本地居民，银行职员，旁边政府部门公务员等。购买客群项目位于五一广场，交通便利，与27中为邻，为城中心的高层小区群，由于容积率较高，采光性不是很好。项目点评07年11月首次开盘均价4700元/㎡，目前报价5700元/㎡。价格情况天和苑楼盘名称竞争市场项目从07年7月开盘至今共推出438套，已销售288套，去化率60.7%，月平均销售8套。销售情况多层高层物业形态芜湖市利华房地产开发公司开发商40%绿化率1.5容积率46㎡（一室）、76-106㎡（两室）、149.82（三室）。主力户型后期推售的为剩余的一百多套现房，包括多层、高层和跃层等。未来推售10万㎡总建筑面积5万㎡总占地面积杭州成诚物业物业管理——景观设计芜湖本地居民，银行职员，旁边政府部门公务员，外地务工人员等。购买客群项目目前是现房销售，周边环境