庐山别墅前期定位与开发策略报告

1此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。九江庐山云麓项目前期研究报告致：天翼投资2010.01.25绝对保密22008年，法国南部蔚蓝海岸一座名为VillaLeopolda的豪华别墅，以5亿欧元易手，成为全球最贵的私人宅第。一时间，蔚蓝海岸再度成为全球权贵名流的度假、置业目的地首选。3从欧洲中世纪的城堡与庄园，到古老的中国山西大宅、以及北京香山权贵别苑从冰清玉洁的阿尔卑斯山到风情万种的比华利山以及流光溢彩的香港半山从法国南部蔚蓝海岸到悉尼玫瑰湾到南非好望角再到上海黄埔江畔……穿越时间，跨越空间，如同蔚蓝海岸之于VillaLeopolda，经典的山海、文化、高端社会资源成就了世间最经典的别墅项目，反过来，后者亦成就了前者的日益经典。4当我们将目光投向中国中部、长江之滨、鄱阳湖畔,“苍润高逸、秀出东南”的世界庐山，在百年牯岭别墅风华日益老去之时，谁，又将以怎样的产品与开发，成为这座人文圣山的VillaLeopolda？5答案从庐山云麓的价值剖析开始，分六步展开……6从庐山云麓谈起……71.占据一种稀有区位——庐山云麓，是九江城区位于庐山景区内、唯一的可售地产项目，尽享城市繁华与山水自然独一无二的区位、产品综合价值项目占据九江城区与庐山景区复合范围内\目前唯一的开发用地(180亩出让土地+270亩租赁土地),具备独一无二的区位既可近距离感受城市繁华，又可以纵情山水之间低容积率(0.48)、低限高（18m）开发,将打造极具特色的复合物业综合，形成高度稀有的区位、产品价值原规划示意项目经济指标用地面积179.9565亩项目位置庐山区莲花镇莲花村用地性质商业建筑密度＜30容积率＜0.48绿地率＞45%主入口方位北侧建筑高度＜18米82.一种稀珍文化——依托庐山这一人文圣山，拥有浓郁珍贵的山水文化、地质文化、茶文化依托庐山而成的三大文化体系茶文化山水文化地质文化庐山北麓的登山古道、自庐山顶蜿蜒而至的红旗渠，形成永恒的山水文化印记冰川遗址彭山河，在形成优美自然景观的同时，也代表着庐山奇异的地质文化莲花镇作为庐山云雾茶的限定产区，已经形成悠久的名茶文化93.呈现一种稀美景观——坐享闻名于世的庐山风光，私藏内外山、水美景不是将自己束缚于风景的视野里面不能动弹，而是可以走入到风景里面，亲身享受到云雾奇境、日出绚烂、山谷开阖、水流如歌云日山水10地块内保存了大量的原生态树木、水系，具备了后期原生态景观的营造、水系的规划的先天条件坡地地形具有丰富景观层次，增强视觉空间感4.发现一种稀缺生态——坡地、绿树、水系，交相辉映，地形起伏多变，原生态优良环境完好保留115.定义一种稀贵交通——6公里可到市中心，直临105国道，昌九高速在侧，近邻庐山机场、九江火车站，畅达城市内外项目沿105国道往北六公里可到九江市中心区南接庐山登山古道，规划中的环山路近在咫尺，上东侧相临道路往南可达莲花洞景区昌九高速在侧、近邻庐山机场，京九铁路、合铜铁路、昌久城铁尽在周边，畅达城市内外近可达南昌、景德镇等省内周边区域，远可至武汉、长沙、北京及其它国内重要城市畅达内外交通至南昌、长沙至武汉至景德镇至北京市中心12庐山云麓，具备打造高端物业的资源禀赋5重稀世价值体系、庐山景区内、复合开发13回到市场……1414A.城市宏观经济与区域发展15以打造长江中游沿江副中心为目标，城市西拓、南移，将逐步形成大九江发展格局a.城市经济环境研究城市西拓、南移,将逐步形成囊括城区、九江县、湖口、瑞昌、星子等的大九江发展格局九江市政府西迁至长虹西大道，庐山区将直接受惠，面临良好发展契机重要的交通枢纽城市与开放港口京九铁路、昌九城铁，福银高速、环城高速（规划），长江黄金水道，两大机场……九江水、陆、空可进入性佳，利于外来人口与游客的导入可进入性城市地位发展规划江西省环鄱阳湖生态经济区重要城市，2008年GDP全省第三以打造长江中游沿江副中心城市为目标16九江社会经济稳步增长，人均GDP向3000美元迈进，高端消费群体逐步扩大，房地产投资前景良好a.城市经济环境研究社会人口经济指标产业结构江西第二大人口城市，2020年规划人口达到530万（目前484.67万），持续较大的人口增长形成了旺盛的住房需求批零、教育、房地产、公共管理和社会组织等高收入服务性行业人口占比呈上升态势，预示着未来高端消费群体将逐步扩大2004-2008年GDP稳定增长，人均GDP向3000美元迈进，为房地产市场发展提供坚实后盾固定资产投资结构进一步优化，利好于房地产的开发人均可支配收入和居民存款余额呈稳步增长，支撑起房地产市场的繁荣强大的工业基础支撑下，城市产业结构以第二产业为主，近年来加大了对生态型高新技术产业的引入，二、三产业联动，协同高速发展17庐山区，南向庐山，是九江城区的重要组成及城市未来拓展所向b.区域发展研究目前市中心*数据来源：九江政府官方网站市政府新址开发区本项目九江城区三区中，庐山区辖区面积最大，是九江市城区的重要组成部分和主要拓展区域在江西省实施加快沿江开发的战略中，庐山区是沿江开发的主战场，是九江市政府构建“一核、两轴、六板块”的重要区域庐山区在九江城区中的角色18以旅游业为重要支柱产业，区域着力建设文化旅游重地；大型企业集聚、商贸物流业发达，存在并将逐步增加对高端酒店与高端居住需求资料来源：九江政府官方网站文化旅游重地：庐山区目前已开发三叠泉、碧龙潭、莲花洞等较高知名度的旅游景区，未来将突出“生态”“文化”和“休闲”三大特色，打造观光旅游基地、文化娱乐基地、假日休闲基地。大型企业集聚：作为九江乃至江西的重要工业基地。区域内集中了金源恒生化纤、清华同方、巨石化建等国家部委、省市大中型企业40余家。近年来，庐山区全力推进打造现代制造业重要基地的核心战略，日本大金、新加坡赛得利、杭州诺贝尔、江苏新华发等知名企业纷纷落户。商贸物流业发达：充分依托沿江港口和立体交通体系，加大物流平台建设，加快专业市场开发，初步形成了以大型购物中心和专业市场为龙头，以各级零售网点为基础的商贸网络，并逐步向建设辐射赣、鄂、皖、湘地区的区域商贸中心推进。1.大量的大型会议、高端酒店需求2.可观的高端居住需求3.商业配套设施的不断完善b.区域发展研究19九江城市地位逐步提升经济实力稳步增长，构成对房地产市场的稳定支撑西拓、南移，市政府搬迁，区域规划利好大量的高素质高消费客群支持可观的高端酒店与高端居住需求九江城市经济已具备发展高端地产的能力，亦存在大量高端别墅与高端酒店的需求2020B.庐山旅游市场发展研究21庐山，一个飞速成长中的世界级山岳旅游区、国家战略区域——鄱阳湖生态经济圈建设的重要组成世界文化景观世界地质公园国家5A级景区联合国优秀生态旅游景区庐山22日益成熟的产品体系之下，依托珠、长、中这一国内最大的消费市场，庐山旅游客源呈现成熟的圈层分布庐山旅游业日益成熟的营销、产品与合作机制近攻港澳台，国内主打长三角、珠三角的全面营销推广+特色、主题、延伸三大系列旅游产品+与国旅等企业资源合作+区域产业联合庐山旅游业客源成熟的圈层分布232009年庐山游客达到历史性的445.68万，遥遥领先泰山、黄山等国内知名山岳景区2009年国内主要知名山岳景区游客情况•2009年，在全球金融危机和H1N1甲型流感对旅游业带来的不利影响下庐山旅游仍保持了增长趋势•全年接待来山游客445.68万人次，同比增长14.5%万人次，其中入境游客9.435万人次，同比增长18%,全山旅游总收入36.7亿元，同比增长28%•在国内5A级山岳型景区中名列前茅，在江西旅游发展中起到了龙头作用2009年1-7月江西省内主要景区游客与门票收入情况万人次万元万人次资料来源：CRIC根据江西省旅游局网站、安徽省旅游局网站资料等整理24规划价值——九江环城高速、九江长江二桥、庐山旅游直升机场等大型项目的规划、建设着力形成大九江旅游圈，继续稳固庐山江西旅游业龙头地位•九江长江二桥项目总投资约45.7亿元，总长5.53公里，双向六车道高速公路标准•目前，九江长江二桥前期设计、征迁、招标等工作正在开展，大桥将于2012年底竣工九江长江二桥庐山旅游直升机场九江环城高速•庐山旅游直升机场项目全国首创空中旅游线路。届时，九江、长江、鄱阳湖等旅游资源将与庐山融为一体，形成空中俯瞰“大庐山”的旅游圈，这也是江西省九江市实现大旅游战略迈出的重要一步•九江绕城高速起点为福银高速与杭瑞高速的交叉点，经马回岭、庐山山南、星子县城，再从庐山东侧北上至新港接杭瑞高速•九江绕城高速项目的建设，将使庐山有望成为九江的城市“盆景”，形成“怀抱庐山、坐拥鄱湖”的“大九江”格局，有力地带动环庐山旅游的发展25庐山旅游股份获国旅增资扩股，目前正积极谋求上市，未来将加速区域旅游由中低端旅游市场到高端旅游市场、观光旅游型向休闲度假型的跨越式发展•由中低端旅游市场转向高端旅游市场•转观光旅游型向休闲度假型庐山旅游启动上市准备.未来,将引入国际化的优良资本与旅游开发模式庐山旅游的跨越式发展26庐山拥有世界级的旅游资源与上千年珍贵的文化传承已经形成成熟的旅游客源市场面临上市筹划、向高端旅游、休闲度假市场转变的历史机遇庐山需要契合其资源禀赋、文化气质的高端旅游度假项目27而区域别墅、旅游度假物业市场发展如何?28C.别墅及旅游度假物业市场发展研究29a.九江城区别墅市场项目物业类型档次在售新湖柴桑春天联排、双拼，其他高半岛一品独栋，其他中首府天湖美墅联排、双拼、独栋、其他中原有龙惠花城独栋、联排，其他中馨苑山庄独栋、其他中潜在中体奥园联排、独栋、其他中高广东联泰联排、其他中高起步阶段的九江城区别墅：可售物业较少，以中档产品为主，无纯别墅项目柴桑春天龙惠花城半岛一品中体奥园鑫苑山庄广东联泰首府天湖美墅在售别墅项目潜在别墅项目原有别墅项目30b.牯岭别墅市场风华日益老去的庐山老别墅：多开发为度假酒店/度假村，别墅功能不足，配套设施缺乏，无可售物业1.近百年历史的庐山老别墅2.庐山老别墅目前用途3.年代久远,别墅功能已相对不足现存的庐山老别墅共636栋,其中1935年以前建造的有324幢324幢别墅中,多数在1910年-1930年建造,占比近60%现有庐山老别墅除事业\机关用房外,多开发为独家酒店\度假村另有美卢别墅等近代保护文物以及部分优秀园林别墅,主要供游客游览参观55%35%5%5%度假酒店/度假村事业机关园林景点保护文物庐山老别墅不同于鼓浪屿、青岛等地的租界时期别墅，后者居住为主，建造坚固；前者度假，坚固程度较低经历了近百年的风雨之后，庐山老别墅多数存在不同程度的破损同时，由于年代久远，当时的别墅功能设计已难以与现代别墅相媲美同时由于庐山上配套设施的相对不足，使得老别墅的使用难以与日常生活完美结合31中高档项目中档项目茁壮成长但仍稚嫩的庐山西海、星子旅游地产市场——目前多属中端复合开发，含别墅的中高端项目仅庐山西海国际温泉度假村与庐山天地温泉度假村c.庐山西海\星子旅游地产市场星子旅游地产市场西海旅游地产市场庐山天地温泉度假村概况（4A）庐山西海国际温泉度假村概况（4A）主要集中在温泉镇，温泉度假休闲特色鲜明以中端产品为主，现有多个集度假、娱乐、医疗、会议等于一体运行良好的旅游项目庐山天地温泉度假村为典型代表江西省着力打造的健康旅游新品牌以湖岛风光、佛教胜地、峡谷漂流、富矿温泉闻名旅游地产开发处于萌芽阶段，目前只有一家涵盖五星酒店及精品度假别墅的项目——庐山西海国际温泉度假村32中高档项目中档项目中信120亿包装庐山西海、联想集团开发归林寺、普济金融投资观音塘，后续将有较多中高端项目面世，拉升环山旅游地产热度c.庐山西海\星子旅游地产市场33城区、牯岭、星子、庐山西海，环顾整个市场，在售及后续中高档别墅与旅游地产项目有限，高端市场近乎空白结论高端别墅与度假物业的需求未得到有效满足，市场空间可观34城市经济已具备高端物业支撑能力庐山