天津市房地产投资调研

天津市房地产投资调研二十一世纪中国经济将从这里起航……今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的城市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个城市的身影正悄悄浮出水面。天津，一个在历史上曾经无比辉煌的城市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大城市。在建国以后半个多世纪的时间里，尤其是改革开放以后，无论是城市形象、城市地位，还是城市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的城市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和题材的城市。我们认为，如果说过去几十年天津的发展的确是慢了半拍的话，那么在经营城市的今天，天津却完全有可能凭借自身的很多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。为了建成21世纪现代化港口城市和我国北方重要的经济中心，占领新的发展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中寻找自己的发展定位，积极参与新一轮国际城市发展的竞争。1998之后，北京城市空间的发展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速发展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速发展，京沈高速公路的拉动，目前北京城市空间的发展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。北京城市空间发展的主轴方向同天津城市空间发展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间发展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了非常重要的基础。伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的即将崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动创造出新的发展空间和更多的发展机遇。天津腾飞，就在今朝!在珠江三角洲、长江三角洲经济发展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从这里起航……绪言经过四天初步的市场调研，结合网络二手数据信息，对天津市经济的发展及房地产市场发展动向已经有了一定的认识；此报告的编写旨在通过部分宏观数据的统计分析使读者能够初步了解天津市的房地产投资环境，进而为公司战略发展提供相应依据。报告总体分为天津市宏观概况及天津市房地产市场发展两大部分，主要描述了天津市的地理特征、宏观经济发展、房地产市场发展及对房地产市场未来发展趋势的预测。（本报告仅供参考）目录第一部分天津市经济发展宏观概况第一章天津市城市总体概况第一节地理概况第二节行政区域第三节交通运输第二章天津市宏观经济概述第一节天津市GDP总量及增长情况第二节天津市1997-2005年人均生产总值增长情况第三节天津市全社会固定资产投资及增长情况第四节天津市人口增长情况第五节天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况第三章天津市未来城市规划第一节宏观调控政策导向第二节经济一体化催生京津冀地产新版图第三节重点工程规划建设第二部分天津市房地产市场发展分析第一章天津市房地产市场发展状况调查研究第一节土地市场第二节天津市房地产市场供应第三节天津市房地产市场需求第四节商品房销售价格状况第五节影响天津市房地产市场政策第六节天津市房地产市场版块分析第二章天津市房地产市场发展预测一、供应趋势二、需求偏好三、价格预测第一部分天津市经济发展宏观概况第一章天津市城市总体概况天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。第一节地理概况天津市地处华北平原的东北部，北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里；占地总面积11919.7平方公里。第二节行政区域天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到2003年底，全市常住人口为1030万人。第三节交通运输天津距北京120公里（从天津市中心向西北行137公里即达北京），历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，是我国北方地区最大的物流货运中心，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。第二章天津市宏观经济概述第一节天津市GDP总量及增长情况2005年是天津市国民经济继续保持持续快速健康发展的一年，全年国民经济发展的主要特点是：1、经济运行快速稳定，高增长峰期延长2005年我市宏观经济呈现出平稳快速运行的态势，运行的稳定性和可持续性均明显增强。据初步核算，全年全市生产总值达到3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%，连续10个季度在14%以上的高增长平台上稳定运行，当年新增经济总量552.86亿元。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值2050.34亿元，增长17.5%；第三产业完成增加值1504.10亿元，增长11.4。2005年新增经济产业发展比重图例第三产业41%第一产业3%第二产业56%1997年-2005年全市生产总值(GDP)1235.281336.381450.061639.361840.12051.162447.662931.883663.86050010001500200025003000350040001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：亿元天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期（1994-1996年）相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。2、三次产业全面发展，工业生产继续领跑农业呈现良好势头。全年农业总产值完成238.11亿元，增长4.8%。工业继续发挥经济快速增长的引擎作用。全市全部工业实现增加值1884.80亿元，增长17.9%，对全市经济增长的贡献率达到62.8%，拉动ＧＤＰ增长9.1个百分点。服务业保持稳步发展。全年批发零售餐饮业增加值增长13.5%，金融保险业增加值增长15.7%。全社会货运量完成3.97亿吨，增长4.8%；客运量4687.29万人，增长14.2%。全年港口吞吐量达到2.41亿吨，增长16.7，其中出港量1.47亿吨，增长11.2%；集装箱吞吐量达到480.10万国际标准箱，增长25.8%；邮电业务总量178.04亿元，增长21.8%。3、经济运行质量进一步提高，能耗下降，价格平稳财政收入再上新台阶。全年全市财政收入突破700亿元，达到725.52亿元，占全市生产总值的比重达到19.8%，按可比口径计算比上年增长26.8%，实现了“十五“期间财政收入5年上5个百亿台阶的重大突破。1997年-2005年全市财政收入169.12186.55206.9244.81304.52375.92451.74502.13725.5201002003004005006007008001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：亿元第二节天津市1997-2005年人均生产总值增长情况1373914808159761799320154223802653231550359670500010000150002000025000300003500040000单位：元1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1997年-2005年人均生产总值增长2005年全年全市城乡居民收入保持较快增长，人民生活水平进一步提高，全年城市居民人均可支配收入达到12639元，增长10.2%。66097111765081418959933810313114671263902500500075001000012500150001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1997-2005年居民人均可支配收入单位：元第三节天津市全社会固定资产投资及增长情况2005年固定资产投资增长较快。全年全社会固定资产投资完成1516.84亿元，增长20.5%，其中：城镇固定资产投资完成1385.56亿元，增长22.4%，增幅比上年提高1.1个百分点；房地产开发投资增长24.1%。811.61046.721258.981516.84020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年单位：亿元天津市2002-2005年固定资产投资第四节天津市人口增长情况人口保持低速增长。2005年末全市常住人口为1051.10万人，户籍人口为940万人左右。农业人口374万人，非农业人口566万人。全年人口出生率为7.31‰，人口死亡率为5.97‰，人口自然增长率为1.34‰。42.70%57.30%40.60%59.40%39.80%60.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1997年2003年2005年单位：万人天津市人口比例变化情况农业非农业第五节天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况一、各区域占地面积主要行政区域面积示意图例(单位：平方公里)21.3110324040.6440红桥区河西区和平区河北区河东区南开区二、人口规模57685065627201020304050607080红桥区河西区和平区河北区河东区南开区单位：万人主要行政区域城镇人口规模分布三、各行政区域特征状况1、红桥区红桥区是天津市内中心区之一，位于城区的西北部。清代建筑的拱型钢桥“大红桥”横跨子牙河，红桥区由此而得名。全区总面积21.3平方公里，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜等20个民族57万人。西北角大伙巷为天津有名的回族聚居区。红桥区是天津市的发祥地，是一个有悠久历史的商埠。北运河、子牙河、南运河流经本区汇成海河，东入渤海而形成三河五岸的独特地理环境。三岔河口一带远在新石器时代即有人群聚居，元朝大兴漕运，南运河成为元、明、清历代南粮北运的重要通道，三岔河口也成为著名的转运枢纽，人烟日盛，商贾云集，逐渐繁华。明初傍河筑城，后又派兵设卫，所以向有“先有三岔口，后有天津卫”之说。红桥区是天津工商业的摇篮。三条石地区以华北机械、铸造工业的发祥地著称，在中国民族工业发展史上占有重要位置。周恩来总理曾亲自为三条石历史博物馆题写馆名。北大关一带是天津最早的商埠，具有400年历史的估衣街是天津久负盛名的绸缎、棉布、呢绒市场，很多老字号如“元隆”、“谦祥益”、“瑞蚨祥”绸缎庄、“狗不理”包子铺、“宝林祥”糕点店等都从这里起源，生意兴隆，至今不衰。享誉四方的“天津三绝”食品之一的耳朵眼炸糕香溢津门，天津菜系的发源地天一坊饭庄风味独特。北大关、估衣街、大胡同一带是天津市最繁华的地区之一。红桥区文教、体育、卫生事业发达。全区中小学和职业、成人学校108所，托幼园所300多个。第三中学和红桥卫生职专正在建设成为国家级重点高中和重点职专校。教学质量逐年提高。梦园娱乐中心、红桥文化宫、民族文化宫等功能完备的文娱场所为居民提供优雅的娱乐环境。红桥区是天津有名的“田径之乡”，多年来为国家输送了不少体育人才。全区30多个卫生保健机构为城市清洁和人民健康提供良好服务，驻区的天津市第二中心医院、民族医院、红十字会医院设备先进，技术精湛，医德高尚。社区服务不断开拓新的领域。被市政府确定为社会协调发展试验区，精神文明建设不断取得新成果。红桥区是风景秀丽、环境幽雅的文化旅游处所。这里有清代乾隆皇帝下江南登临天津的“桃花园”和他四次驻跸的中华名园——“水西庄”遗