中山房地产项目策划方案

中山房地产项目项目系列工作方案——《总体定位思路》《总体推广思路》第一部分中山市社会与经济发展总体态势分析第一章、中山市社会发展总体态势中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区，位于珠江三角洲中南部，北接广州，南连珠海，毗邻深圳与港澳，全市总面积1800平方公里，年平均温度22oC，户籍人口135万。中山市是伟大的民主革命先驱孙中山先生的故乡，全国唯一以伟人名字命名的城市，又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。这里社会稳定、经济发达、民风淳朴、治安良好、生活殷实，整个城市洋溢着文明、祥和、健康向上的氛围。政治环境进入21世纪，中山市以“增创新优势，更上一层楼”，率先基本实现社会主义现代化为总任务、总目标统揽全局，实施“外向带动”、“科教兴市”和“可持续发展”三大战略，全面贯彻落实市委、市政府确立的“工业立市”等重大决策，突出抓好体制创新、技术创新、产业升级和扩大开放，积极推进经济体制和经济增长方式的根本性转变以及经济结构的战略性调整，切实提高经济增长的质量和效益，保持全市国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步。力争2010年全市基本实现现代化，实现体制创新、经济繁荣、社会进步、环境优美，成为文明富庶的现代化名人城市。未来15年内要建立起综合竞争力较强、具有明显地区优势的产业体系；生态环境优良、人民生活富足、社会保障健全的生活体系；统一开放、竞争有序的市场体系；高效廉洁、勤政务实、协调规范的行政管理体系。文化环境中山作为民主革命先驱孙中山先生的故乡，在中国近现代史上曾写下了光辉的一页，也留下了不少颇具科学价值的历史名人文物。中山民性爱国爱乡、勤劳敦厚、富于进取、勇于创新、灵活求实、思想开放。民风平和有礼，与人为善，团结互助，崇尚正义。中山市人民政府在80年代拟定“团结、爱国、求实、创新”为中山人精神。中山民间艺术丰富，其中有中山民歌、舞龙狮鹤凤、崖口飘色等。中山是民歌之乡，其中以咸水歌和高棠歌最有特色，这两种民歌已有300多年的历史。中山的旅游资源丰富，她集名人胜地、新颖的城市人文景观和水乡田园风光为一体，透发出诱人的岭南新风情。经济环境中山市是我国沿海开放城市之一，近年来大力推进“工业强市”战略，先后建成了全国包装印刷基地、国家健康科技产业基地、电子信息产业基地、民营科技园等技术含量较高的工业园区，基本形成了以高新技术产业为龙头，以优质产品为拳头的多元化产品结构，有乐百氏饮料、耶鲁固力门锁、凯达精细化工、华帝燃气具、嘉华电子等一批国内外知名的工业品牌。小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服、大涌红木家具、南头空调、黄圃食品等区域特色经济蓬勃发展，产品在全国占有较大的市场分额。基础设施及城乡建设【交通运输】中山市的投资环境具有较强的吸引力。全市现有公路总里程1153公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。从中山港往香港航程仅需75分钟。中山供水供电充足，并初步建成以城区为枢纽，贯通各镇区、大中型企业的宽带高速大容量的信息网络，形成了“中山信息高速公路”。客货运输保持平稳，港口吞吐能力迅猛增长。2000年末全市拥有各种民用汽车11.15万辆，机动船0.29万艘，分别增长15.6%和5.1%；公路通车总里程1153公里，公路密度为每百平方公里64.05公里。全年水陆两路实现货运周转量26.86亿吨公里，比上年增长7.7%；旅客周转量40.33亿人公里，增长13.0%；港口吞吐量849.5万吨，增长25.5%。【邮电通讯】中山市全年完成邮电业务收入30.18亿元，比上年增长9.4%。全市年末程控电话交换机总容量71.87万门，实际用户55.90万户，增长13.6%。电话主线普及率达到41.46对/百人。移动电话交换机总容量123.8万门，实际用户突破127.54万户，增长42.9%。国际互联网络用户51.74万户，增长1.42倍；宽带用户2.25万户，增长2.18倍。【能源条件】中山市全年发电量22.14亿千瓦时，实现村通电率100%。供水供电有效地保证了经济发展和人民生活需要。环境保护2000年，全市狠抓工业污染治理，共完成环境污染治理项目68个，总投资0.61亿元，增长56.7%。工业三废治理成果得到进一步巩固。在全市31.8平方公里的城市建成区面积中，环境噪声达标区覆盖率为59.43%；烟尘控制达标区覆盖率为100%。生活污水处理量为3359万吨，生活污水处理率达60.3%。目前，市区的绿地面积920公顷，绿化覆盖率为36.7%，人均公共绿地11平方米。绿化建设大大地提高了城市的环境质量和文化品味。自改革开放以来，中山市在经济建设与生态环境可持续协调发展方面取得了长足的进步，环境综合整治定量考核连年获居全省前列，先后被授予“国家卫生城市”、“全国城市规划管理先进单位”、“全国园林城市”、“全国环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国畅通工程模范城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“广东省文明城市”、联合国人居中心颁发的“人居荣誉奖”和“国家环境保护模范城市”、以及“全国生态示范区建设试点地区”等殊荣，充分展示了中山市重视环境建设，以环境保护推动经济、社会和城市发展所取得的成绩。第二章、中山市经济发展总体态势分析一、中国“三大经济圈”发展态势比较随着二十年的经济发展，中国三个“大三角经济圈”的格局业已落定，它们是：以北京为龙头的“环渤海经济圈”、“长三角经济圈”、“珠三角经济圈”。2000年中国“三大经济圈”经济发展分析指标“环渤海经济圈”“长三角经济圈”“珠三角经济圈”人口及所占全国比重4000万（占全国的6%）7000万（占全国的10.6%）4000万（占全国的6%）面积及所占全国比重7万平方公里（占全国的0。7%）10万平方公里（占全国的1%）4万平方公里（占全国的0。4%）涵扩范围京津冀、辽东半岛、山东半岛上海、苏南及浙东北共15个城市粤港澳在内共14个城市代表性城市北京、天津、唐山、保定、廊坊等上海、南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、泰州、杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、中山等GDP及所占6000亿（占全国的6%）17000多亿（占全国的20%）26000亿（占全国的30%）全国比重综上可知，珠三角地区即广东省和香港，是中国经济总量最大的地区。广东省和港澳的经济发展实迄今为止国内最大；但面对长江三角洲以上海为龙头的新一轮经济发展趋势，珠三角应已体现出诸多劣势，要勇于应对挑战，在新时期的新一轮经济发展里找到自己定位，找到自己更佳的发展渠道，这一点，对珠三角各个发展城市来讲都是一样——亦即是：在新一轮经济条件下，珠三角地区如何找到自己定位和发展的模式？二、广东省经济发展总体态势分析：珠江东西岸的发展比较广东省经济发展分为东岸和西岸。东岸为主、西岸为次。广东珠江西岸和东岸的经济经二十年高速发展，目前已呈现较大差异，其中深圳东莞以比邻香港的优势，已远远超越改革开放初期同水平的珠海中山，20年后的今天，西岸已远远落后于东岸，如下表分析：珠江东西岸的发展比较经济发展指标珠江东岸（深圳、东莞）珠江西岸（珠海、中山、江门）GDP总量（1988年）120.8亿元133.6亿元GDP总量（2001年）2533.6亿元1345.5亿元比1988年GDP总量增长261倍47倍西岸比东岸+11%-50%目前，珠江三角洲东、西两岸在引进外资发展出口加工企业和外向型经济方面差距也很明显。2000年，深圳实际利用外资25.9亿美元，东莞为11.5亿美元，而同年珠海、中山与江门实际利用外资分别为8.65亿美元、6.43亿美元及8.27亿美元。截止2001年,港澳台在深圳、东莞两地共投资规模以上工业企业2368家，而在珠海、中山、江门三地仅有1502家，只为东岸的六成。东、西两岸外资利用规模不同造成两岸出口额的差距拉大，2001年，西岸三市的出口仅是东岸两市的1/5。三、中山市经济发展总体态势分析中山市200年经济发展迅速，工业生产、外贸出口、民营经济、农村收入保持高速增长，主要经济指标全面攀升。项目经济指标同比增长备注国内生产总值415.53亿元16.50％——工业总产值1344.02亿元28.41％2000年，中山工业总产值超过了江门、珠海，是广东省继深圳、广州、佛山、东莞后，第五个工业总产值突破千亿元的城市。2000年1—4月份中山工业总产值更是超过了顺德、南海、惠州工业产销率97％——工业销售额919亿元——出口销售额305亿元32.2％居民储蓄存款额462.86亿元17.55％——中山是“广东四小虎”之一,和东莞一样，中山是广东两个唯一以镇组成的地级市之一，是珠三角重点发展的城市。在对全省21个地市可持续发展的进程中的经济水平与经济结构、科技进步与人口素质、社会发展与居民生活水平以、生态环境与自然资源等四个方面、16项指标进行了综合评估，中山的综合得分、经济水平与经济结构得分分别排全省第五和第四（《2000年广东经济蓝皮书》），充分表现了中山经济和社会发展在珠江西岸的具有较高地位。但是，中山的发展依然与珠江东岸地区以及相邻的地区相比还有很大的差距，还需要进一步提升城市实力。第二部分中山市城市发展总体趋势分析第一章、中山城市历史定位分析一、中山市区位分析（一）、区位距广州、深圳、珠海、香港、澳门五大城市在一小时车程内（二）、交通二条中枢公路五大国际机场三个港口市内公路1153公里；京珠高速、107国道过境。五大国际机场在100公里内。中山港到香港仅75分钟；东有中山港、南有神湾港、北有小榄港，“品”字形码头布局；中山港集装箱年吞吐量全国十强、世界百强。中山市处在珠江西岸，比邻佛山和广州，南连珠海，因珠海地域狭小而显然成为两个最容易一体化的城市。中山东面环海，有漫长的海岸线，中山港更是全国著名的大港。但是在广东，经济的发展永远取决于和香港的区位关系，中山更是因为偏居珠江西岸一隅，与香港距离较远，所以，在历史上的发展动力远不具有深圳东莞的优势。所以，一旦“珠港澳大桥”建成通车后，中山市的区位环境，将在珠三角地区首屈一指地优越。二、中山市城市历史定位分析（一）、中山城市历史定位中山市依仗广大的海外华侨文化及自身努力，经济发展在区位并不优越的珠江西岸，能取得如今成就和较大优势，难能可贵、相当不易。所以，中山城市影响力在国内中小城市中可谓相当一流。中山以环境追求可持续发展的产业政策和发展思路应该是强于东莞，在国内的经营城市的策略中，中山的历届领导都相当出色。中山的历史发展和现今城市定位于是可以总结为：1、“国家园林城市”2、全国经济发展百强城市3、“伟人故里”及“国家生态旅游城市”（二）、中山历史定位的解释解释为社会发展和城市经济建设的意义就是：以环境、以产业、以品牌三位一体，追求和达到城市的可持续发展。——历史的定位和经营策略，可谓相当正确、相当聪明和得体。依仗以上三个轮子，所以，中山以1800平方公里的弹丸之地，才在国内取得了相当大的发展；才在国内中小城市中，具备了佼佼者的知名度、城市竞争力和城市美誉度。尤其是现代经济发展中，一个城市的美誉度是高于一切的资本。国内能象中山一样，具备环境、产业（经济）、品牌美誉度的城市少之又少，这是中山高于一切的资本和对中国城市发展策略道路的启迪。第二章、中山市城市发展趋势分析一、珠江东西岸发展优劣势比较长期以来，东岸因与香港的地理优势关系，决定了经济的长足发展，而东岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力发展的机遇。珠江东西岸发展优劣势比较珠江东岸珠江西岸优势1、业已具备雄厚的经济和社会基础2、在雄厚基础上的经济发展加速度1、距中国经济发展中心港广深最近2、较低廉的成本3、具备更广阔的幅员和可持续发展空间劣势1、社会和经济承载力已过于透支2、已显现劣势的经济成