思源_郑州市十里铺城中村改造项目总体定位及开发策略研究_305页

郑州市十里铺城中村改造项目总体定位及开发策略研究22019年9月思源经纪2目录一本案的本体解析及地块价值判断二本案的开发环境及市场前景研判三本案开发的难点与机会点分析四本案的开发模式及运作思路建议五本案的总体定位及规划布局建议六本案总体经济测算及开发计划七建筑风格建议及景观设计建议八总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——3十里铺城中村基本情况解读十里铺位于郑州市城区的南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区；十里铺城中村改造范围•东至：京广铁路，•西至：佛岗村，•南至：南三环路，•北至：长江路。十里铺城中村改造安置区规模：郑东新区省政府二七塔郑州火车站经济技术开发区市政府广汇PAMA本案地块价值判断本体解析项目规模单位总用地面积3000亩村民安置用地400亩总安置人口4000人安置住宅总建筑面积520000平方米商业/办公用房建筑面积65000平方米安置区总建筑面积585000平方米4项目地块内土地使用性质、开发强度等差异性大，东南部建筑密度高，西北部以耕地为主服装加工基地十里铺村中心区公交总站公园射击场物流中心花都港湾物流中心农用地地块价值判断本体解析5项目地块外围现状功能区分布地块价值判断本体解析西南侧佛港城中村用地项目西侧村落项目西北侧建成社区项目北侧“天地惠城”项目北侧回迁房区项目东南侧商业/物流区6十里铺是郑州市的南大门，外部交通便捷、内部交通不畅通往市中心通往市中心通往市中心通往郑东新区通往经济技术开发区连通郑少高速连通西环路客技路：连通长江路与郑新路至许昌至许昌本案京广路紫荆山路城东路航海路长江路南三环路郑新公路地块价值判断本体解析7十里铺周边市政配套设施尚不完善，城市建设面貌落后地块南北两侧市政道路、管线配备较为完善；地块内部及东西两侧市政燃气、采暖等配套设施尚未接入，现状道路分布杂乱无章；地块北侧长江路地块南侧南三环路地块价值判断本体解析8十里铺周边城市功能不健全，公共服务设施不足地块南侧物流产业基础良好，拥有中部地区最大的摩托电动车物流港；地块内部仅有一所学校和少量低端的休闲娱乐配套；区域整体的公共配套、服务设施不足地块价值判断本体解析9十里铺区域开发的限制性条件分析地块价值判断本体解析市政道路/铁路的影响：地块周边及内部的市政道路和东侧京广线将整个区域分割成五个板块；长江路两侧均有高压线：该高压线不可移动，对长江路两侧地块的使用造成不便；保留区：十里铺区域内部保留区分布零散，对整体规划产生一定影响；高压线南三环佛岗黄河学院宇通公司用地12345678还迁区长江路高压线编号功能1市政公交车站2中学3小学4已建成项目5铁路货运堆场6市政公交车站7在建区域（暂不考虑）8已建成项目“花都港湾”9已有开发意向（暂不考虑）左图中标注地块功能列表910地块价值判断本体解析根据板块的自然划分，结合地块现状、用地规模、临路状况、未来开发难易程度等方面因素对地块价值进行判断地块现状；用地规模；临路状况；拆迁量大小和难易程度；未来开发利用的难易程度；价值判断评价指标C区D区A区B区保留区B1AB2C11十里铺区域内各版块土地价值判断C区D区A区B区保留区B1AB2C板块划分临路状况地块现状用地规模拆迁量和拆迁难度未来开发利用的难度综述评价A南临南三环，北临长江路，东临客技路地块东南侧集镇区拆迁量大，西北侧农用地拆迁量小，花寨路贯穿南北，内部保留项目较多地块内部及周边配套/服务设施较好，具备宜居社区的建设条件，是区域内价值量最好的板块；最优B北临南三环，东临京广线地块内部多为物流、仓储及集体企业的经营性用地；村委会希望最后启动该板块，以争取较多经济收益位于南三环南侧，分为两个功能独立的板块，可以充分发挥其独立性、交通便利性，具有较强的商业价值；中等C西临客技路，东临京广线北部和中部为集镇区，南侧为物流企业用地由于地块狭长、环境差、难以利用的缺点，可考虑开发配套商业、公共服务设施、还迁区等物业类型；较差★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★评价指标：高中低地块价值判断本体解析122019年9月思源经纪12目录一本案的本体解析及地块价值判断二本案的开发环境及市场前景研判三本案开发的难点与机会点分析四本案的开发模式及运作思路建议五本案的总体定位及规划布局建议六本案总体经济测算及开发计划七建筑风格建议及景观设计建议八总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——13本案开发环境研究郑州城市发展态势分析本案开发环境研究郑州市地产市场分析郑州市房产市场分析郑州市城中村改造研究14经济人口历史文化区位交通城市发展及规划郑州市城市概况——“雄峙中枢，控御险要”郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原；郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。行政区划辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个全市总面积7446.2平方公里市区面积1010.3平方公里建成区面积282平方公里2006年末全市总人口724.3万人15郑州已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性交通通讯枢纽城市郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。■陇海、京广铁路在这里交汇；■107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过；■新郑国际机场与国内外30多个城市通航；郑州拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站；一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划16郑州依托“地处中原、通衢天下”的优越条件，全力打造成现代化的商贸城市建成了功能完善、交易规范的农产品期货和现货市场；建成一大批大型批发市场，使郑州成为全国重要的商品集散地；零售市场不断上规模、上档次，成为中原地区各类消费者的购物中心；科技人才等生产要素市场初步形成，成为中部地区的技术交易中心；各类商务会议纷纷在郑州举行，确立了郑州在全国商贸活动中的中心地位经济人口历史文化区位交通城市发展及规划17郑州市内外综合交通体系协调发展：未来将形成快速路、环路、城市主干道以及轨道交通相结合的立体化交通网络经济人口历史文化区位交通城市发展及规划18郑州经济快速发展，未来将更注重速度与质量的平衡近几年来郑州的GDP增长较快且增速一直在加快，总体GDP增长势头强劲。基础设施的改善，经济基础的积累，外部发展环境的改善，将促进郑州经济的跨越式发展；随着中原城市群构想的实施，郑州作为核心城市，将进一步保持经济发展的高速增长。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划郑州市历年GDP增长情况统计表GDP增长情况统计图050010001500200025002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP总量（亿元）增幅年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量828.2928.31074.11335.21660.62013.5（亿元）增幅13.70%12.09%15.71%24.31%24.37%21.25%人均GDP（元）————15507189952332027956增幅——————22.49%22.77%19.88%数据来源：郑州统计年鉴19郑州市的经济发展水平与周边省会城市相比处于中游水平，财税较低，经济活力较强，政府财力有限。随着我国经济总体增长的走势，各城市经济发展呈现不同程度的增长，郑州的GDP总量在周边七个省会城市中位居第四；从财政收入角度看，郑州要落后武汉、济南许多，与其西北部城市水平相近。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划省会城市历年GDP总量对比（单位：亿元）050010001500200025003000郑州济南石家庄太原西安武汉合肥2001年2002年2003年2004年2005年2006年省会城市历年财政收入对比（单位：亿元）0100200300400500600郑州济南石家庄太原西安武汉合肥2001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源：各城市统计公报20随着郑州城市建设和经济水平的不断发展，城市规模不断扩大，人口呈稳步增长的态势经济人口历史文化区位交通城市发展及规划近年来郑州市人口增长情况708.2716724.37007057107157207257302004年2005年2006年全市年末总人口（万人）依托自身的“中枢”优势，郑州市集聚了大量的人流、物流、资金流，城市人口不断增长。随着郑州市经济产业的快速发展、城市魅力的增加、城市规模的不断扩大，郊区人口的城市化进程将不断加速，外来人口的数量和素质都将有质的飞跃，为城市房地产的发展提供源源不断的发展动力。数据来源：郑州统计年鉴21近年来郑州市人均可支配收入和城乡居民储蓄存款余额都取得大幅增长，并且具有较强的增长潜力，为房地产市场的可持续发展提供有力保证。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划郑州市居民收入统计表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822增幅——13.00%15.37%11.80%10.07%11.11%在岗职工平均工资（元）————13537150241669418861农民人均纯收入（元）315533773631418347745559城乡居民人均储蓄存款余额（元）————15029171002031722377居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年2006年城乡居民人均储蓄存款余额（元）1502917100203172237705000100001500020000250002003年2004年2005年2006年数据来源：郑州统计年鉴22郑州城市的历史沿革二十年代，郑州市规划范围：东起经五路，西至京汉铁路，南起陇海铁路，北至农业路，面积为10.5平方公里，中心位于现人民公园附近五十年代，随着郑州西部工业区的发展，“工业居住”带动了城市向西的逐步扩张；八十年代，郑州规划为至九十年代末成为拥有100万人口的特大型城市，城市规模向四周扩张；1995-2010年郑州总体规划中，城市规模进一步向四周扩张，同时将郑州经济技术开发区、高新技术开发区纳入总体规划中；经济人口历史文化区位交通城市发展及规划23郑州市总体规划（2006年－2020年）郑州城市性质：河南省省会中部地区的中心城市全国重要的综合交通通讯枢纽和现代物流商贸城市国家历史文化名城经济人口历史文化区位交通城市发展及规划2010年2020年总人口400万550万暂住人口80万以上150万以上建设用地360万km2500万km2郑州市中心城区人口和建设用地规划表数据来源：郑州市总体规划（2006－2020）24郑州主要发展方向：东移——郑东新区开发和郑卞一体化郑东新区远景概念规划范围150多平方公里（其中起步区33平方公里，分为六大功能区。分区规划面积功能CBD3.45平方公里郑州市的中央商务区商住物流区23平方公里CBD的功能支撑区龙湖区40平方公里商务、居住、旅游、娱乐和休闲龙子湖高校园区22平方公里主要由高等院校组成科技园区18平方公里用于安排科研院所和研发机构国家郑州经济技术开发区50平方公里是郑东新区的工业支撑区经济人口历史文化区位交通城市发展及规划河南省委、省政府决心将郑卞一体化打造成中原城市群的先导区和示范区。落实中央“中部崛起”的发展战略。郑卞一体化发展战略及郑开大道产业发展带规划25本案地处郑州城区南部，是郑州城市发展中的一块“凹地”城市中心区郑东新区西部老工业区本案郑州北移东扩战略的实施带动了城市北部和东部区域的发展；西部老工业区的改造