成都项目芙蓉古城战略管理(1)

成都项目芙蓉古城战略管理一、开发背景1、开发商简介：置信生态花园●芙蓉古城（以下简称芙蓉古城由三家房产公司联合开发，领衔企业为几度创造过令人难以置信的业绩的成都置信实业有限公司，合作公司为置信下属企业--四川省大华实业有限责任公司和成都蔚信实业有限公司。三方共同投资管理，强强联合的豪华阵容在成都业界实属罕见，芙蓉古城必将续写置信的辉煌篇章。2、迎合都市人周末消费：在以休闲和旅游著称的成都，农家乐、度假村、周边名景点都是习惯享受生活的都市人在周末乐于前往的去处。农家乐提供的服务仅能满足当代都市人最初最低层次的周末需求，度假村高消费且缺乏有水准的文化陶冶和精神享受，而各大名景点在周末游人如织却缺乏完善的能够承载较大人流负荷的配套。成都的周末休闲亟需提高档次和规格，千呼万唤，直到芙蓉古城在温江如一朵奇葩绽放。3、逆城市化的必然：城市的发展先后历经城市化、逆城市化（城市环境恶化，大量人口从城市涌向郊区）和后城市化三个阶段，发展速度较快的成都目前处于逆城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家，居家于市郊已成为必然。出尘不出城成为越来越多的城市人的居住追求，蔚信房产应势所趋，挥戈西进，以先行者的姿势在温江永宁开发返璞归真、古韵流淌的芙蓉古城。这一手笔，期望促成成都房产开发品质的提升与突破。4、传承民族建筑精髓·弘扬中华历史文化：我们坚信--只有民族的，才是世界的。城市建筑，无疑是城市内涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，应该有着鲜明的城市个性和特色。可自九十年代以来，数种建筑洋风猛势疾来，让国人（当然包括成都人）目不暇接而盲目崇尚异域风格，于是，传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中，大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。来华的外国友人诧异，有深沉民族情节的国人或惋惜、或痛心。对那些能够坚守民族的东西的房地产界同行，我们无比赞赏。成都是世界级历史文化名城，川西建筑自成一家，芙蓉古城正是以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成。我们的努力是为了给世人以民族建筑精品，让中华文化流芳千古。先行者的实践无疑艰辛，但我们一定会让梦想般的故园在芙蓉古城得以实现。5、市场研究结果：喧嚣的尘世、林立的钢筋混凝土筑成的高楼、繁忙而快速的生活节奏，早已让人身心疲惫，许多人都希望到郊外呼吸清新空气，放松自我，一种休闲度假的居住方式向当代城市人走来，芙蓉古城正是对这种需求的最佳迎合。二、开发思路1、开发理念：芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的第二居住体系。项目的价格比原版别墅（Villa）低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不压于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。2、项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。3、目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人为主，同时包括其他注重5+2生活模式、追求个性生存状态的都市人群等。4、项目建设推进计划：2001年5-6月份开始全面启动，建设周期为一年，拟于2002年8月份全面投入使用。三、项目位置芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米。项目远离都市喧嚣，独拥一处宁静，又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。海峡两岸科技园近在咫尺，2000而且因其处于大型城市带上，离城市较近，日常生活和物质采买都非常方便。此地物华天宝，人杰地灵。深邃苍穹下，巍然一古城立于天地之间，云青青欲雨，水澹澹生烟，实乃一濯尘荡垢、驱劳聚神之佳处，适于居住、度假、静养休闲。四、项目规模芙蓉古城总投资逾2亿元，占地约810亩，初步规划总建筑面积13万多平方米。项目分A、B区，A区70亩，B区640亩。五、规划理念1、功能分区：芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐★传统居住区--建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；★特色商业区--小吃街、手工艺品街、购物超市等；★文化休闲区--含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心等；★运动保健区--设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；★宾会所馆区--建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。2、住宅：集居住、度假、休闲和投资于一体。由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构芙蓉古城的住宅体系；住宅2层为主，销售面积42--212平方米不等。充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，保留老成都特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。3、皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米，两层共有建筑面积1200平方米，其设计规模与原成都皇城规模的比例为1：1；修建老城墙，采用绘画、雕塑等手法来表现历史长河中的蓉城。明远楼长50米，宽20米，3层，建筑面积3000平方米。至公堂2层，每层建筑面积2000平方米，共4000平方米。4、博物馆:设置于皇城内，主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。5、会所：占地面积1500平方米，3层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术论坛中心、美容美发中心等。6、堂、祠、庙宇、私塾、公馆：修建带有老成都味道的建筑，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。7、酒店宾馆：分别修建于会所的西南和正北，与皇城-明远楼-至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场和2000余平方米的人造山坡景区相邻，实为休闲度假福地。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。该酒店目前已被某酒店公司认购。8、街道：以成都老街道名命名芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16米；又向北延伸400米，宽9米；干道宽约13米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本，夕照下的马车可把路人带入何其芳散文中的黄昏意境。另有小巷阡陌，青石板路，梅雨时节，不妨撑把油纸伞（街旁手工制品街就会买到），感受《雨巷》中丁香一样芬芳的情怀。街市繁华，车马行人摩肩接踵，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂，所谓百家技艺向春售，千里农商喧日昼也不过如此。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼相映成趣的香茗街更以现实主义手法再现古时繁华的成都。那南来北往之人，是行商坐贾、贩夫走卒，但见酒旗招展，觥筹交错，自然是酒酣耳热、义薄云天；市井百姓，三五同行，谈笑风生，却也专挑名、优、特店，钟水饺、谭豆花、三大炮，你推我让间，再来一碗渣渣面，其情切切，其意融融。更有文人墨客、诸子百家，登高入肆，香茗入腑后，诵吟建篇，泼墨如飞。家人家倦，扶老携幼，结伴而行，细品古城灵、雅、秀，逛城隍庙，上明远楼，曲径通幽处，点缀无数俊神奇--其景深远，其意悠长，好一幅现时的《清明上河图》。9、水环境：水面面积达30000余平方米，最大湖泊近4000平方米；护城河最窄处达8米。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。凭借完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净，以水淘菜濯衣自是形神自然，倘若掬她入口则会乐不可支、宠辱偕忘。在古城的主要河道，乘一页扁舟，顺流而下，故时情景齐入眼帘，感觉人在画中，画在诗中；河中鱼翔浅底，锦鳞游戏，或上或下，忽隐忽现，戏荇弄藻，搅乱一池春水，曲尽无拘无束；抬头又见古韵小桥（冠以成都古桥桥名），以为身在南方水乡--一曲小桥-流水-人家如此悠扬。沿护城河而行，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；水村野市，渔艇客船，桥梁水车，茅蓬楼阁，捕鱼呼渡说尽此处美景万千；两岸青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；远处林渚交叉，烟笼寒水，迷蒙滋润，更增秀色。再点缀湖泊于各住宅院落，白日观赏鱼儿轻盈戏水，夜来留连于荷塘月色。幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。六、功能配套——温泉浴：鸢天戾飞，经纶事务，城市人常感疲敝难挡，甚至心力交瘁，而一旦享受到芙蓉古城温泉凝华自然的呵护，疲惫烦恼将会荡然无存，身心因此得以放松和颐养。温泉附近山坡面积达16000平方米，相邻一个4000平方米的足球场和一个占地1200平方米的少儿武术馆（或柔道馆）。——音乐休闲广场：广场位于B区中心，椭圆形，近12000平方米。其主要功能为休闲，配以成都古代名人雕塑和各种建筑小品，并设置音乐背景（以古典名曲为主），丰富情调。携手爱人或孩童，漫步其中，悠闲自在，不亦乐乎。广场还饲养和平鸽，放飞自由。另有坝坝电影，回味无穷。——小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动场所：忙碌于快节奏工作的城市人平时少有闲暇参与运动，在芙蓉古城却不但能放松紧张心情，还能在运动场上纵横驰骋，挥洒自我。——青少年素质教育中心：特邀专家名师，组织各种爱好培训。棋琴书画及其他各种文体项目应有尽有，这里不单是芙蓉古城、也是成都一流的青少年成长平台。该素质教育中心与20000余平方米的山坡景区和系列运动场所相邻，实乃青少年发展佳所。——老年人健康中心：门球场、太极拳演练基地等有利于老年人健康的场馆设施齐全，最美不过夕阳红的深刻意义在芙蓉古城老年人健康中心得以阐释。——专线公交车：开通芙蓉古城至成都市区的公交专线。——诊所：病情诊断，伤病治疗，专家特约门诊等；并与附近大型医院联合建立医疗保健绿色通道。——护理中心：老人或病人护理，小孩寄托。——美容中心：专业美容，专家作美容知识——购物超市：各种日用品，选购自由，价格优惠。——绿色菜市：毗邻生态农庄，天然食品，轻松购得。——诗书画社：举办高规格诗书画作品展，各种相关协会常年活跃在此，并频繁邀请著名诗人词人、书画家到此作学术讲座与交流，让古城业主足不出户也能亲领文化名人的风采。——置信MBA学术中心：举办MBA学术交流会，特邀专家作学术讲座，开小区配套之MBA学术中心的先河——报刊阅览室：各种全国有名报刊，前沿资讯与你相随。——网吧：宽带上网，领阅现代智能，让人一网情深，从此人来人网。——书吧：在公用休闲设施（如亭阁、回廊等地）设置小型书刊借阅点，方便户外阅览，并具有妙不可言的情趣。——儿童游乐场：完善的儿童游乐设施，为童心开辟的天地。——幼稚园：专业师资，开拓少儿的思维，发现并诱导少儿的兴趣爱好。——趣味酒吧：酒保古代装束，酒具古色古香，觥筹交错间，以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。——马车：乘坐马车是昔年中西方贵族引以为荣的出行模式，在今天的芙蓉古城，马车将唤起人们对古代城镇的遥想，并在清脆悠远的马蹄声中神游万仞。——河边渔船：相邀友人，斟酌小饮，乘兴赋诗，乐哉乐哉；或怡然垂钓，戏水鱼儿，纵是披星戴月也自得其乐。——铁索桥：在河道较宽处架设，行走于上荡悠悠，乐哉乐哉。——水车：随时光转动，碾过江南的那种岁月。睹物思人，