龙湖地产深度研究报告

——对龙湖地产深度研究善待一生的承诺是如何实践的？二00九年六月目录第一部分研究背景第二部分重庆龙湖地产详细介绍第三部分用7S模型解析龙湖的经营策略第四部分龙湖的客户之道-3-研究背景重庆龙湖地产详细介绍用7S模型解析龙湖的经营策略龙湖的客户之道-4-因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。——龙湖语录善待您一生。这一句看似平常的话，让一个叫龙湖的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持14年的精耕细作，形成独有的龙湖现象。-5-可售项目数量维持在高水准并保持快速周转/销售额保持每年25％以上的速度逐年上升市场占有率保持平稳上升/这是一个值得我们高度重视并尊重的对手龙湖在重庆。6.31823.6303838.1607023466681015803%6%6%8%6%8%9%10%10%010203040506070809003年04年05年06年07年08年09年10年11年0%2%4%6%8%10%12%销售额（亿元）在售项目数（个）市场占有率-6-2005年前朋友们都在说龙湖的房子好，一个劲的给我介绍，物管毋庸置疑！景观确实很舒服，都说买房子一定要重视小区景观，这点龙湖打动了我！2007年现在很多项目都规划得很漂亮，物业水平也提升很大，但选来选去，还是龙湖的设计理念和看房时的景观让我停下脚步！而且龙湖的产品升值潜力都是看得见的实打实！2000年前买龙湖的房子放心，物业管理很细心，我们没有想到的他们都帮我们想到了，这种小小的感动，最让我们业主铭记。2008年现在龙湖竞争的对手多，龙湖的好景观和物管已经不成为购买的唯一理由了，龙湖改进得很好，产品送得多，让客户真正在购买时得到实惠，再加上很有魅力的示范区，朋友介绍还能再有优惠,高性价比！“龙民”们如是说……-7-我们只有正视对手，直面竞争，潜心研究龙湖在高端物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，才能取得在重庆市场上的战略性胜利。-8-研究背景重庆龙湖地产详细介绍用7S模型解析龙湖的经营策略龙湖的客户之道-9-一、龙湖企业介绍龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。-10-//地产项目深度分析龙湖使命龙湖核心价值观龙湖经营管理原则为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。追求卓越人文精神研究精神信任共赢企业家精神长期利益原则、员工成长原则、科学决策原则、简单直接原则、客户至上原则、同路人原则、改进创新原则、先外后内原则、团队原则、精英原则龙湖集团企业文化：-11-龙湖集团过往荣誉：-12--13--14-2008年热销金额：约38.1亿元优势：1、2008年重庆销售近38.1亿元，占市场份额约8%，与第二名之间拉开差距，成为重庆市绝对的王者。2、品牌号召力强，在高端客户群里拥有非常好的口碑。3、在产品品质和景观方面，龙湖注重细节，这方面较为出众。而且注重体验式营销，短期在示范区和样板房及售场比较出众，长期在物业管理和增值服务这块比较出众。劣势：1、受2007年拿下多块高价地块的影响，资金压力大（如北京、上海的高价地块及重庆后工地块等）。2、后续新项目少（今年只有后工项目为新项目），均为老项目新推，缺乏市场兴奋点。3、公司在重庆的项目中端价位较少，主要以高端项目为主，在市场较差的情况下，销售相对较差。二、08年业绩及09年展望-15-龙湖地产2008年销售总金额及2009年预计销售金额一览表企业名称项目名称2008年住宅部分销售金额（万元）预计2009年销售金额（万元）龙湖集团龙湖·江与城93000100000龙湖·悠山郡6500060000龙湖·春森彼岸3600050000龙湖·MOCO中心1800025000龙湖·郦江6200050000龙湖·睿城5200014000龙湖·东桥郡1200050000商业及资产约43000——合计381000349000-16-龙湖·春森彼岸-17-开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址江北区北滨路占地面积360亩总建面78万方容积率3.25绿化率35%(一期)规划户数957户（一期）面积范围77-236㎡建筑形态高层、超高层、小高层建筑风格现代风格几梯几户小高层：二梯三户/一梯二户高层：三梯七户楼层小高层：9层、11层高层：33层户车比例1.8：1（一期）交房标准清水物管费用2.80元/平方米电梯品牌芬兰通力物业管理重庆新龙湖物业管理公司龙湖·春森彼岸经济技术指标一览表1、经济技术指标-18-电梯洋房1-11栋高层1-2滨江洋房1-8滨江洋房1-909年已推出部分09年预计推出部分售罄项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格江北区北滨路高层、小高层6002009年8000—100002、项目规划图1-61-31-121-101-13-19-3、主力户型销售面积137㎡使用面积151.9㎡赠送比例10.90%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为阳台：13.9㎡，飘窗：1㎡。户型价格区间9300-15800元/㎡户型综合点评该户型功能分布合理，户型舒适、观江效果良好。销售面积154㎡使用面积176.29㎡赠送比例14.50%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.62㎡阳台：20.67㎡户型价格区间8900-14300元/㎡户型综合点评该户型功能分布合理，功能间开间、进深较大，超大阳台，保证了业主的观江效果。-20-销售面积74㎡使用面积79.92㎡赠送比例8.00%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.08㎡阳台：4.84㎡户型价格区间9700-12500元/㎡户型综合点评户型布局完善，满足功能需求前提下，保证居住的舒适度，没有异型，浪费面积。销售面积110㎡使用面积122.03㎡赠送比例10.90%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.14㎡阳台：10.89㎡户型价格区间9050-10350元/㎡户型综合点评该户型布局合理，干湿分区，客厅与大阳台呈L型布局，增加舒适度，主卧外置阳台，保证了视野与观景效果。-21-4、2009年1-4月价格及销售分析月份物业类型认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购(套数)存量新开存量新开1月高层849451——16——2月高层809635——9——3月高层901726465274月高层77964013414862009年（1-4月）龙湖·春森彼岸成交一览表-22-龙湖·悠山郡（悠山庭院）-23-龙湖·悠山郡/悠山庭院经济技术指标一览表1、经济技术指标开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址渝北北部新区经开园礼嘉占地面积约370亩总建面约50万方容积率1.64绿化率45%规划户数201（一期）面积范围262-414㎡建筑形态联排、独立别墅、高层、洋房建筑风格英伦风格几梯几户独户（别墅）一梯两户（洋房）楼层3层（别墅）车位比例1.5：1交房标准清水房物管费用3元/㎡电梯品牌芬兰通力物业管理重庆新龙湖物业管理有限公司公司-24-项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区经开园礼嘉别墅552009年14000已推出部分09年预计推出部分2、龙湖·悠山郡规划图-25-项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区经开园礼嘉洋房、小高层洋房：126小高层：3602009年洋房：5500小高层：4200已推出部分09年预计推出部分龙湖·悠山庭院规划图-26-//地产项目深度分析E1-2户型，套内面积约147㎡超大私家前庭、独立入户。多露台、多阳台设计，亲近自然。6米挑高的私人会客厅，通达庭院，双层景观花园，彰显主人身份。独立主卧套房设计，超大露台，享受别墅级生活。3、主力户型-27-//地产项目深度分析E6-1户型，套内面积约153㎡超大入户花园、双空中花园、双主卧设计，多功能储藏室，别墅级空间享受。6米挑高客厅连接私家庭院。顶楼主任独立私密空间，独享超大双露台。超大赠送面积，露台面积及入户花园面积赠送达60平米。-28-//地产项目深度分析C6-1户型，套内面积约115㎡三房方正设计，布局分区合理，动静分区明显，互不干扰。近15平米方正入户花园，客厅3.6米宽超大落地窗。餐厅阳光窗设计，采光极佳。-29-4、2009年1-4月价格及销售分析2009年（1-4月）龙湖·悠山郡/悠山庭院成交一览表月份物业类型套内单价（元/㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购(套数)存量新开存量新开1月独院别墅156921255416——5——大院别墅12380——6——————电梯洋房642859199——————2月独院别墅15692111841120220大院别墅1238096396——2——电梯洋房642847749——3——3月独院别墅15692118879——2——大院别墅12380120584——1——电梯洋房64285603656——45小高层39503960——71——704月独院别墅1569211608733215大院别墅12380——3——————电梯洋房642857341756546小高层43344058171——58-30-龙湖·江与城-31-开发商重庆兴龙湖置业发展有限公司项目地址渝北区北部新区高新园大竹林占地面积1800亩总建面250万方容积率2.1绿化率65%规划户数1594户（一、二期）面积范围101-286㎡建筑形态小高层、电梯洋房、高层、别墅建筑风格简欧风格几梯几户别墅：独户洋房：一梯两户楼层电梯洋房：6层、7层叠拼别墅：2层、4层车位比例1：1交房标准清水物管费用别墅：3元/㎡洋房：1.8元/㎡电梯品牌芬兰通力物业管理龙湖物业管理公司龙湖·江与城经济技术指标一览表1、经济技术指标-32-项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区高新园大竹林小高层、洋房小高层：75洋房：1262009年小高层：6400洋房：8000已推出部分09年预计推出部分3734412726253132332829302223244440364338393542售罄2、高层及洋房规划图叠拼别墅区小高层区花园洋房区-33-项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区高新园大竹林联排别墅2612009年12000-140004月已推（售罄）09年后期预计推出原山别墅规划图-34-型/约220㎡室内赠送面积约140㎡A1客厅开间达6.6米，约14㎡餐厅三层挑空设计。双主卧设计，拥有约11㎡的次卧室连接约5㎡露台设计。双车库设计，约31㎡大屋顶露台全面积赠送。会所层一层二层三层3、主力户型（原山）-35-型/约260㎡室内赠送面积约145㎡B2全自然采光设计，约50㎡会所空间。。双主卧设计，约35㎡主卧室与景观露台相连。约25㎡屋顶花园，享受更多休闲逸景。会所层一层二层三层-36-型/约290㎡室内赠送面积约160㎡C1会所层约160㎡的全赠