休闲旅游地产规划策划案例

美林湖是一个战略性项目！美林湖拥有8000亩的天然湖面，1万亩的用地规模,坐落在大广州最生态最具成长性的花都板块。美林湖是提升区域板块价值、营造国际生活方式的示范性项目。美林湖是实现美林基业企业转型的重要载体，奠定休闲地产领头羊地位；对项目开发目标目标１：利润。——能够迅速打响市场，成功实现销售，获取利润，做到一鸣惊人．目标２：品牌。——借此契机迅速树立企业品牌形象，为下一步的扩张打好基础。目录一、推广前提二、推广主题三、话题设计四、公关活动五、总体部署六、工作模式一、推广前提1、城市格局——从中国城市群中发现机遇2、板块价值——从大广州变迁看北优板块3、市场竞争——从房地产发展看模式创新4、资源品牌——透视项目品质和企业能力推广主题与策略资源品牌市场竞争板块价值城市格局1、城市格局——从中国城市群中发现机遇（1）世界城市大变局世界城市经历了从城市带、城市圈到城市群的发展演变过程，在这个过程中城市功能也随之变化，人们的生活方式由此也随之在变化。（如下图）蜗居时代郊区化时代区域一体化时代城市群浪潮席卷全球世界城市群的浪潮正在席卷各个国家，现已形成美国东北部大西洋沿岸城市群、五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群等五大城市群，中国也已形成长三角以及珠三角、环渤海三大城市群。珠三角：下一个世界级城市群——经济全球化与区域经济一体化的时代，世界的竞争将以城市群为单位展开，中国经济的发展需要“世界级城市群”的支撑。改革开放之后逐步形成的珠三角城市群已成为我国三大城市群之一，并呈现出较强的整体实力和发展势头。珠三角“世界级城市群”格局也正在悄悄形成，区域一体化的特点也开始呈现。（2）珠三角发展新走势——珠三角经济也正由诸侯经济（行政经济）向区域经济转变。区域经济的特点就是区域经济市场化和一体化，区域经济市场将会自动配置城市资源。在区域经济一体化的影响下，房地产高端居住市场也在发生变化，１小时、２小时生活圈正在形成，人们由原来的“蜗居”开始转变成“分散化”居住，区域一体化也浮出水面。——珠三角随着城市经济和区域格局的变化，城市功能重新洗牌。珠三角的城市客厅、城市工厂、城市休闲区逐渐形成。广州作为走向一个世界级的城市，北优区域是整个珠三角生态最佳的一个区域，这里在未来最有可能成为展现城市形象、打造人居环境的国际生活中心，这是城市发展的需要，也是人们生活提升的需求。——珠三角城市的高端居住趋向郊区化发达国家城市中选择在郊区居住的多为富人群体和中产阶层，随着城市生活的不断发展演变，他们对居住地的需求愈来愈个性化。而城市近郊富人区的出现成为一个城市走向发达、成熟，真正国际化的标志之一。交通已经不再是人们居住的瓶颈，人们的居住和工作开始分离，大量富人开始从城市中心向城市周边迁移，城市开始出现大量高端居住区。（3）俯瞰美国城市群目前美国已经出现两大世界级城市群，分别是东北部大西洋沿岸城市群和五大湖城市群，随着美国社会经济的发展，西海岸的加州城市群开始浮出水面。（如下图）城市群五大湖城市群大西洋沿岸城市群加州城市群城市群美国三大城市群分布美国三大城市群现状城市群中心城市辐射城市产业支撑高端居住代表区美国东北部大西洋沿岸城市群纽约波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等制造业、商贸业和金融业长岛北美五大湖城市群芝加哥芝加哥、底特律、克利夫兰、匹兹堡、多伦多、蒙特利尔等制造业evanston美国加州城市群洛杉矶洛杉矶、圣地亚哥，圣芭芭拉、旧金山、萨克拉门托等高新技术产业、影视文化业圣芭芭拉、长滩、比弗利山美国加州城市群是以旧金山和洛杉矶两大世界级城市为依托，在高新技产业、影视文化产业、航空产业以及金融业等产业的支撑，逐渐吸引了全球社会精英的驻足，从而催生了长滩、圣芭芭拉和比弗利山三大全球顶级的生活区域，南加州“富人休闲天堂”的美誉也从此闻名世界。三大世界顶级生活区区域形成背景资源特色居住人群生活方式长滩海滨度假胜地洛杉矶大城市的辐射滨海区域，拥有举世闻名的深水码头、国际中转港、游艇码头以商界巨子为主以游艇为主导的国际化水岸休闲生活比华利山优越的山地生态景观好莱坞影视产业靠近好莱坞的城市近郊，生态环境良好，顶级的建筑设计。以世界顶级明星、名导、艺术家和富豪为主国际化的山地高端居住生活方式。圣芭芭拉海滨度假胜地大城市的辐射及高端休闲配套滨海风光和宜人气候，汇集了众多高尚的休闲性俱乐部，形成了大量社会交际圈。以豪门权贵、政经要人、社会名流为主休闲、度假、旅游胜地，也是上流社会交际聚会的场所。（4）广州冲刺世界级城市广州，珠三角的政治、文化、经济中心。广州GDP约为整个珠三角的三分之一；现在广州的人均GDP已突破一万美元，也是全国第一个人居GDP突破一万美元的城市。2010年－2020年《总规》指出，广州城市性质定位为:国际城市、中国南方经济中心、文化中心、对外交往中心、生态城市。国际社区：世界城市新名片国际化社区现已成为衡量一个城市乃至一个国家房地产发展的阶段和水平的标志之一。纽约长岛、洛杉矶比佛利山、西雅图华盛顿湖、东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾等国际级豪宅区都有着生态与人文环境完美的结合而吸引着各方名流的目光；也成为世界最有投资价值的区域和最令人向往的高尚社区。同样，广州也需要一个具有国际化生活方式的平台来作为世界级城市的重要支撑，美林湖项目以国际生活为目标，可承接世界级城市的未来发展走势。小结：从城市带、城市圈、城市群的演变规律可看出：（1）世界大城市群正在形成，从而产生世界级城市，作为世界级城市必须要自己的国际生活中心。（2）中国的城市群正向国际化发展，人们的居住由蜗居正向郊区化转变，项目在这样的大潮下，以打造国际化生活方式为目标，势必会引起中国居住的一场新革命。2、板块价值——从大广州变迁看北优板块（1）大广州三次变迁广州城市发展经历了黄埔时代的广州和海港时代的广州，目前正往空港时代的广州迈进。黄埔时代的广州——广州的广州；海港时代的广州——珠三角广州；空港时代的广州——？的广州；大广州变迁示意图黄埔时代海港时代空港时代黄埔时代空港时代海港时代第1次第2次第3次第一阶段：黄埔时代——广州的广州贯穿80年代的广州是一个逐渐东扩的广州，1984年明确指出旧城区、天河区、黄埔区“三大组团”，确立了广州市沿珠江向东发展的带状组团模式，这是广州地域空间发展的第一次革命，建立了东部“根据地”。这一举措的实施掀起了东部发展的狂潮，形成了了经济技术开发区、广州高新技术开发区以及广州保税区等。第二阶段：海港时代——珠三角的广州广州采用“北优南拓、东进西联”发展战略，沿珠江口重点“向南”发展，巩固了广州在珠三角区域的角色，疏解了城市空间，是广州地域空间发展的第二次革命，建立了以番禺、南沙为代表的“南部根据地”。南拓的跨越式发展相当于中国的第二个“浦东”，实现了广州迈向“海港城市”的时代，并巩固了珠三角中心城市的地位，使得周边城市服务中心和产业向广州靠拢，此时广州属于珠三角的广州。第三阶段：空港时代——世界的广州未来的广州将是一个什么样的广州？从国际大城市发展趋势看，无论是国外的伦敦、纽约还是国内的北京、上海都在往一个方向发展—“世界城市”；广州做为沿海发达城市更是不能例外，走向世界，打造“世界城市”是其发展的必然；尽管南拓是广州城市格局的一次“破茧”，也是面向海洋、迎接世界经济的一次“城市突围”，但此时的广州只雄踞珠三角区域内，要成为世界城市仍需要一个巨大平台。空港时代的北优如果，黄埔时代的“东扩”，满足了广州成长的需要，但那是一种蔓延式扩张；海港时代的“南拓”，舒展了广州的“筋骨”，但那是为了称霸珠三角的短暂行为；那么，“空港时代的北优”，是基于广州空间南拓下的“优化与提升”的品质战略转移，是推动广州走向世界的支撑引擎。（2）广州一心两城格局根据广州的城市发展阶段，目前广州逐渐形成一心两城的城市格局：一心：广州主城区两城：以番禺、南沙为核心的海港城；以花都机场的空港城。一心：主城区空港城海港城聚焦空港城空港城未来是广州与世界携手的第一站；空港城未来是广州产业经济升级的引擎；空港城未来是广州国际化生活的首选地；空港城未来是广州国际商务交流的载体；北优板块与空港城相互依附，相互支撑，欲了解北优板块，必从空港城的未来着手，寻找可与项目承接的机遇点。从地位优势看北优北优板块——国际航空港，中国南大门新白云机场为全国三大航空枢纽之一，属于国际性航空枢纽地。根据《广州白云国际机场总体规划》，白云机场将初步建设成为亚太地区综合性中枢机场，并辐射欧美等其他国家。世界性的交通枢纽优势和区位优势决定了这里也是中国进入珠三角的第一站，门户优势决定了这里是中国的南大门，是广州向世人展示独特风采的重要舞台。从生态优势看北优北优板块：珠三角的后花园北优板块是广州向北出城的生态第一站，一个小时改天换地。北优板块也是整个珠三角的绿色大屏障，也是珠三角由平原向山地的过渡地段。北优板块，坐北朝南，交通四通八达，高速路、城际路将北优板块与整个珠三角城市群连成一个整体。因此，北优板块不仅是广州的北优板块，更是珠三角的北优板块。北优板块具有背靠大广州，牵手珠三角的战略优势。花都北部山脉广州绿色屏障从产业优势看北优北优板块——新兴产业之城城市空间发展趋向与城市经济波动是相辅相成的。广州在经历了东部、南部扩张后，随着机场功能的逐渐完善，未来广州将进入以高新技术、现代制造业为主的北部空港城时代。空港城是区域产业结构升级的核心，产业结构多以高新技术产业、现代制造业、现代服务业等水平较高的产业结构为主。花都产业布局图本案3、房地产的发展.北优板块是不普通意义上的房地产板块。碧桂园开创了中国的复合地产概念；华南板块开辟了中国的大盘时代；现在以美林湖为代表的北优板块将会开创大广州新居住时代，新居住时代将成为整个中国房地产界新的热点话题和新闻。（1）空间板块北优板块东部板块西部板块南部板块广州主城一小时经济圈深圳板块分析：（1）南部板块：别墅市场，供应短缺代表区域：华南板块，南沙板块板块特点：目前广州南部板块是以华南板块最代表的区域，最先发展起来的，目前番禺纯别墅项目已很少，只有少量别墅尾盘在销售，南沙区域还有一些项目在启动，像南沙滨海花园等项目，整体来说南部板块别墅市场特别是番禺区域将退出市场。（2）东西板块：不温不火，趋于平稳东部代表区域：增城西部代表区域：南海东西板块特点：东部板块和西部板块目前还是以存量项目为主，东部板块从西往东串起汇景新城、翡翠绿洲、凤凰城等几大主要别墅项目；西部的主要有祈福南湾半岛、南海桃源等项目，个别项目也快销售完毕。整体来说，这两大板块趋于平稳，不瘟不火，新开的高端项目还是以中小型项目为主。（3）北优板块：高端休闲居住新平台代表区域：花都、从化板块特点：北优板块联串金碧御水山庄、南航碧花园、五溪御龙湾到假日半岛碧桂园，再加上雅宝新城以及从化逸泉山庄、东方夏湾拿等形成了北部别墅板块。北优板块是目前推货量最大的区域，也是未来发展潜力最大的区域。（2）竞争性分析山前大道广清高速美林湖碧桂园假日半岛南航碧花园五溪御龙湾金碧御水山庄京珠高速九龙湖高尔夫东方夏湾拿新机场物流产业狮岭皮具产业花都汽车产业珠宝生态农业产业支撑竞争格局花都天湖峰景竞争性项目示意（1）从大盘竞争走向新城竞争（2）从居住配套走向休闲配套（3）从区域市场走向跨区域性市场小结（1）北优板块是广州仅剩的集区位、生态、资源于一体的区域，这是未来的热点板块、富人聚集区；（2）美林湖的规模化的体量在广州别墅市场中也是绝版的，项目升值潜力巨大。（３）在推广方面，我们的策略站在开创广州房地产新模式的角度，让项目独树一帜。4、资源品牌——透视项目品质和企业能力认识企业完成原始的积累：美林8年的开发投资积累，完成项目公司的原始积累过程；企业品牌形象好：企业实力、信誉得到政府和社会的肯定和认同；专业资源丰富：注重房地产开发中相关规划、建筑、环境、设计专业资源的