凌江尚品房地产项目策划推广提案

凌江尚品全程策划推广提案市场调查报告一、政策部分1、国家（05-06年）的房产政策A.《国八条》B.《国六条》2、南昌市本土政策《国八条》，即国务院稳定房价八条意见：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。《国六条》一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。■各级市政府编制住房建设规划并于今年9月底前向社会公布。■自2006年6月1日起，新批、新开商品房建设，建筑面积90平方米以下住房，必须达开发建设总面积的70%以上。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策。制止囤积土地行为。■从2006年6月1日起，购房不足五年转手的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购普通房超五年（含五年）转手免征营业税。■银行不得对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业发放贷款。对空置三年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。■2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，购自住住房且建筑面积90平方米以下的仍可享20%比例规定。■各级政府编制年度用地计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。■对超约1年未动工的开发商，依法从高征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权。对虽按照合约日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。■在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。■对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。■依法查处合同欺诈等违法违规交易行为；对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。《国六条》五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。■政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。■制止违规购买。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。■引导居民通过换购、租赁等方式，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。■建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。■对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理《国六条》南昌市本土政策《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的补充通知》，其中对贷款买房贴息政策、土地出让金、公积金申报政策等作出调整，以推进该市房地产市场平稳健康发展。该补充通知规定，自2005年8月1日起至2006年7月31日止，凡在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区和红谷滩新区范围内，以贷款方式购买二手房或普通商品房的个人，均可享受购房贷款贴息政策。此次制定的购房贷款贴息政策范围进一步扩大，原来享受贴息政策的对象是指所有二手房或建筑面积低于150平方米、每平方米成交价低于2800元的新建商品房；此次扩大到所有二手房或建筑面积低于144平方米、每平方米成交价低于3600元的新建商品房。建筑面积低于144平方米、每平方米成交价低于3600元的新建商品住房或二手住房，贴息金额按购房总额的1％计算，购房总额以缴纳契税凭证为准。对建筑面积超过了144平方米的二手住房，只对其建筑面积在144平方米以下部分实行贴息，超过部分不予贴息；贴息金额为144平方米购房额的1％，购房额按契税凭证记载的购房总额推算。此外，该补充通知对原来公有住房暂免土地出让金的时间要求作了调整，由原来的2005年底延长到2006年7月31日。凡按房改政策购买的公有住房（含解困房、安居房、经济适用房、集资建房）2006年7月底前出售的，暂免收土地出让金。同时，按房改政策购买的公有房、拆迁还建房首次转让时仍按南昌市政府出台的鼓励房改房上市交易政策执行，卖方免征营业税，买方交易契税减半即2％征收；首次转让时的查档费、交易手续费、权属登记费、合同工本费减半收取。今后，凡在南昌市购买成套商品房（含二手房和银行按揭房）建筑面积在50平方米以上，准许本人及配偶和子女落户。此外，南昌已提高个人购房申请公积金贷款的最高限额，支持职工购买普通住房。目前，在城区购房公积金贷款最高限额由原来20万元提高到25万元，在湾里区、南昌县、新建县最高限额为20万元，进贤县、安义县最高限额为15万元。南昌市本土政策新政细则南昌市《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》出台。该实施意见在贯彻“国六条”的基础上，结合南昌实际情况，在调整新建住房结构比例、培育住房二级市场和发挥税收政策的调节作用等方面有一些新的做法。●关于经济适用房■9月公布经济适用房建设目标南昌“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房的建设目标、项目布局和用地安排，将于2006年9月中旬向社会公布。■新建经济适用房90㎡以下的占95％自本月起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积比重应达到建设部的要求。新建经济适用住房项目以建筑面积90m2以下套型为主，所占比重达95％以上。●关于商品房■非普通商品房5年后转让按差额征收营业税从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。■鼓励房产开发企业“复改平”新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地，以建中小套型为主，建筑面积90平方米以下的比重达70％以上；其他新审批的商品住房建设项目，中小套型（建筑面积90平方米以下）的比重按土地出让合同的约定执行。对已审批规划但在2006年9月底以前不能开工建设的商品住房建设项目，根据要求进行套型调整，增加中小套型的数量。鼓励开发企业在满足规划要求的条件下，将已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。■二手房政府指导价两年调一次存量住房交易实行成交价及政府指导价制度。成交价低于指导价的以政府指导价为准，若成交价高于指导价以成交价为准，并以此作为缴交契税、营业税和维修基金的依据。存量住房交易指导价，由市房管局会同市财政局制定，并根据房地产市场情况每两年调整一次。■空置3年以上的商品房不得作为贷款抵押物对自有资金不足（项目资本金比例达不到35％）、建设手续不齐全等不符合规定的房地产项目，各金融机构不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款的抵押物。新政细则新政细则●关于土地■改变用地性质须主要建设中低价位商品住房根据年度土地供应计划，制定全市中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地计划，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，其中改变用地性质建设商品住房的用地须主要用于建设中低价位、中小套型商品住房。项目尽可能选择交通便利、市政基础设施比较完善的区域。具体实施工作于2006年8月底前完成。■两年未动工开发的土地无偿收回由于受让方原因，超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。说明：1.此样本总量为100人，在此调查样本100人中，有60人表示住房；有40人表示将购买商业投资。2.其次，我们本次调查的样本对象的年龄大部分分布在26-40岁的年龄段，他们正处于事业发展或发达时期，是购房置业及商业投资的主力军。3.其三，在该年龄段的人，已基本上都是结婚成家的人，是家庭的购买决策性的人。消费者调查数据1.请问您计划何时买房？6月之内为4人；1年之内为5人；1-2年之内为9人；2-3年之内为42人5%8%15%72%6月之内1年之内1-2年2-3年消费者调查数据消费者调查数据66%17%15%2%3-5万元5-8万元8-10万元10万元以上2.请问您家庭年均总收入？3-5万元为39人；5-8万元为10人；8-10万元为9人；10万元以上为1人。消费者调查数据A.住宅部分（样本总量60人）1.假如您近期有购房的计划，您最看好的板块是：371722110朝阳洲板块城东板块市中心城南板块红谷滩其他消费者调查数据2.有计划购买高层，请问您会选择哪种类型的物业？16,23%5,7%30,43%7,10%2,3%10,14%商住楼酒店式公寓普通住宅空中别墅写字楼其他消费者调查数据3.假如您近期购房，您比较注重因素有哪几点？（可多选）372742232721611189051015202530354045价格地段环境周边设施产品质量产品户型开发商实力付款方式景观绿化小区配套注重人指数消费者调查数据4.您比较看重小区自身配套有那些（可多选）107413527121520051015202530354045会所咖啡厅娱乐休闲场所健身房游泳池休闲小品餐厅球场注重人气指数消费者调查数据在调查访问60人中，有34人比较喜欢选择3居室的房子，占56.7%；同时有16人会选择2居室；其余还有10人会选择一室、复式等。同时对可以接受总房款大约在30-40万元之间。5.针对购买住房面积的选择反映如下：6;10%9;15%13;22%25;42%2;3%5;8%70㎡以下71㎡-90㎡91㎡-110㎡111㎡-130㎡131㎡-144㎡145㎡以上消费者调查数据§关于户型设计调查数据如下表格：朝向南北朝向（54人）东西朝向（2人）窗户外飘窗设计（38人）凸窗设计（20人）阳台开放式阳台（46人）半封闭式阳台（10人）封闭式阳台（4人）户型结构标准平层（21人）标准错层（15人）复式楼（11人）主卧面积10㎡以下1人11-15㎡19人16-22㎡22人21㎡以上13人客厅面积15㎡以下0人16-20㎡9人21-30㎡24人31-40㎡13人40㎡以上9人据上表数据可以得出，消费者对产品户型设计都具有大众化的心理，如朝向、窗户设计、主卧及客厅的面积都集中在现在市场的大众产品类型。消费者调查数据B.商业部分（样本总量40人）1.如果您有意购买或租赁商业物业，会选择哪种类型？10820840510152025住宅低商社区商业街购物中心商业写字楼低商独立商业街住宅低商社区商业街购物中心商业写字楼低商独立商业街消费者调查数据2.针对购买商业物业的面积的调查结果反映如下：10101370246810121421-40㎡41-60㎡61-80㎡80㎡以上商业物业面积然而针对购买商业物业的目的，经调查得出：自己经营和用来投资平分秋色。所以针对商业物业来说，投资客是很重要的一部分客户群体。消费者调查数据3.作为购买商业物业，最终的目的就是在看购买后的，其投资回报率的高低，直接决定投资者是否购买的关键。其投资回报率的范围在于：2,5%7,18%20,49%11,28%不低于5%5-10%10-15%15%消费者调查数据4.如果您购买或租赁商业，考虑是主要因素有哪些？（可多选）22263126204