房地产观点聚焦-近期二、三线城市草根调研总结

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明观点聚焦证券研究报告2012年2月27日房地产研究部市场正复苏，地产行情将持续宁静鞭分析员，SAC执业证书编号：[e-mail]白宏炜分析员，SAC执业证书编号[e-mail]近期二、三线城市草根调研总结投资要点：春节过后，楼盘来访量、签约量均较节前明显恢复，市场出现复苏迹象，我们判断，随着二月下旬新推项目增加，信贷逐步松动，行业成交量将在三月继续环比改善；而且近期银行准备金率下调，各地方政府逐步开始对行业政策微调等因素将修正市场之前对于政策面的悲观预期，利于地产股估值修复。我们维持“一季度存在博弈政策面松动的反弹行情”的观点，看好二月份~三月中地产股票有超额收益，短期建议配置高弹性个股，如金地/首开/城建。理由：1）行业销售情况如何？复苏有望持续到3月份此次调研收获有二，1.二/三线市场楼盘到访量和成交量在开春之后均有所回升，验证了我们“小阳春提前”的判断，而且值得注意的是，这次销售回暖，并没有伴随着开发商的降价促销或者大批推盘行为，因此，我们认为销售改善趋势有望持续到3月中下旬；2.首套房贷利率或有松动可能，继我们去年10月中部区域调研获得信贷利率上浮10%~20%信息，从而提示市场销售将出现下滑之后，我们这次看到随着年初贷款额度的逐步打开，按揭放款周期在缩短，而且草根结果显示，首套房贷利率近期或存在松动可能，将进一步支撑春节以来的刚性需求释放。2）政策面怎么看？政策终会放松，但将循序渐进08年政策的激进将是前车之鉴，为了避免政策带来的市场大幅波动，此次政策的调整将是逐步的，中央层面不会出现大的政策放松，而更多将是默许地方政策的政策微调。我们认为，伴随着经济放缓、房价下行，2012年政策大趋势将以微调、预调的定向式放松为主，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调/取消限价→下调利率→取消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到产业限制政策放松。3）投资思路？重申看多二月份~三月中行情的观点我们去年底就明确提出“上半年整体看重防御，1季度博弈反弹”的观点（参见2012年房地产行业策略报告《行业入寒冬，股票见春天》），这里重申2月份~3月中看反弹的观点，因为我们看到地产行业销售、政策两个关键驱动因素，1.行业销售指标在环比转好，这已经被我们草根调研所验证；2.政策面，房价停涨，中央政府调控压力已经部分释放，接下来中央层面将以预期管理为主的调控手段来巩固调控成果，短期内，至少看到两会结束前的阶段，行业调控政策方面不会有大动作，地方政府微调、货币层面放松将有助于地产股估值提升。而且市场担忧的风险因素，比如公司2012年盈利下调、信托融资风险、房价大幅调整等等，也都不会在这段时间集中爆发而对股价造成扰动。4）股票选择？短期重点看好弹性组合股票选择，中期买龙头/商业，短期看好高弹性组合：我们认为，1季度反弹主要是受基本面短期环比复苏、年初信贷松动、地方政府政策微调所推动，而且这三个因素在短期内不会有趋势性转变，因此，我们建议三到六个月中期配置龙头/商业，短期重点关注弹性组合；公司方面，A股龙头，万科/招商；商业地产，金融街/中国国贸；高弹性组合，金地/首开/城建。中金公司研究部：2012年2月27日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2河北、山东、河南调研纪要整理石家庄·荣盛发展公司交流销售趋势：趋势上看，正月十五之后大部分区域都出现回暖，规律上是从南往北走，2011年比较差的区域正在反弹，南京、徐州、蚌埠等地回暖较为明显。南京上周销售，公司三个盘在前十名，阿尔卡迪亚排第一。蚌埠平均每天销售10套左右；徐州最近每天要销售10多套。公司认为，2月份回暖是可持续的，目前已经回暖10天了，而公司没有做新推盘以及任何促销，说明购房者心理变化比较明显。从目前情况看2月份销售会明显好于1月份。政策面：公司判断银行资金面、信贷政策应该会略放松；限购这块，公司不认为有大变化。存货情况：已开盘可售存货，3季度末是6200多套（库存可以去化1.5个季度，主力户型是90平米~100平米）。1-3季度销售了1.2万套；2011年底库存货值大约60亿。整体经营：较11年保持一定增长幅度，开工增长幅度不是特别大。毛利率维持在33%~35%左右。三线城市市场份额：公司预计在三线城市占到15%左右是比较合理的水平，其中占有率最高的城市，例如聊城，2011年卖了10多个亿，市场占有率预计超过30%；2010年聊城市销售24个亿（公司回款6个亿），折算2010年市场份额25%。石家庄·路劲国际城项目基本情况：位于裕华区中心，分4期开发（1期2002年开发），1-3期由顺驰房地产开发，3期入住及4期开发由路劲接收。项目总计占地54万平米，总建面超过100万平米。4期，占地120亩，容积率2.5，主要产品以洋房、小高层、高层为主，前期为洋房，后期还剩小高层（楼王）及高层未推。洋房可售70多套（总计有444套）。高层共计1284户。销售情况：在售洋房，主要产品160平米~260平米，均价1.2万元/平米，毛坯交房。高层预计售价6900元/平米，楼王9200元/平米，以80平米到100多平米房型为主。4期2010年上半年开第一批，开盘价8800元/平米。2011年中旬，开2期时均价已达1.2万/平米。当时8月28号推5号楼，9月中售完。高层，70号楼两周时间蓄客，90套总量已经有25套交定金。按揭及其他：一次性付款比例60%-70%。按揭利率，首套上浮10%，二套上浮20%。农行最近在等内部政策，首套利率可能会回到基准。项目成交速度在2011年11月到12月份有明显放缓。石家庄·路劲蓝郡：项目基本情况：项目建面18.6万平米，容积率1.7。一二期已经售罄，前期为小高层，洋房，后期三期高层在售（11号楼洋房、12/13号楼高层）。销售情况：13号楼为楼王，户均面积200平米，均价6000~7000元/平米，有50多套在售（已售100多套）。12号楼均价6800元/平米。12/13号楼在2010年7月就已经获得预售证。目前价格折扣（较11年10月份）大约9%~10%。历史价格：一期8、9、10号楼2006/07年销售，均价4500元/平米。二期，09年4月份均价4200元/平米，后涨至5200元/平米，09年下半年开盘到了6300元/平米，10年初到6500元/平米。峰值成交价在10年中旬出现，为7500元/平米。到访情况：2011年10月市场开始走冷，当时到访量每周3-4批。春节后到访量有所增加，达到每周10批左右，周末30多批，达到了2011年5、6月份水平。二月份签约4套，而且意向客户还有5套。一月份无成交，2011年下半年月均成交3套左右，而上半年成交每月在10套左右，旺季6、7、8月有30多套。信贷情况：首套面积200平米以下，首付30%，利率上浮10%；二套房首付60%，上浮20%。中金公司研究部：2012年2月27日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3石家庄·荣盛阿尔卡迪亚：项目基本情况：项目位于和平路一环路核心区，总建筑面积80万平米，地上建面60万平米，容积率3.5。销售情况：目前在售17号楼东单元、19号楼，精装修，1.05万/平米，19号楼户型面积160平米~200平米，2011年6月底开盘，共计196套，去化率60%。17号楼11年10月份开盘，户型在160平米~170平米，66套，去化率20%左右。后续推盘是20,21,22号楼，2012年7月以后推盘，预计五一正负零，后续储备建面约15万方。最近两周客户到访量有所提升，转化率也有提高。历史成交：17号楼西单元，2010年10月开盘，当月清盘，户均面积110~120平米，毛坯交房，8300~8500元/平米。18号楼西单元，不到200套货量，2011年上半年推盘，去化率90%，均价约7500~8500元/平米。信贷情况：工行首套已经下调到基准。整个项目中，60%多是靠贷款。2011年销售中40%多是一次性付款。首套首付30%，2011年8、9月有到40%。邯郸·市场情况汇总市场基本情况：邯郸市内约有130万人口，注册房地产公司有400余家，其中有项目的150家左右（包括县），邯郸市区有50多个在建、拟建项目。销售情况：2007年市区销售155万平米，均价3700元/平米；2008年169万平米，均价3900元/平米；2009年195万平米，均价4100元/平米；2010年224万平米，均价4400元/平米；2011年196万平米，均价4452元/平米。市中心最贵楼盘在8000~9000元/平米。推地情况：2007年934亩，2008年2005亩，2009年1987亩，2010年约3400亩，2011年约2100亩。目前市区内没有严格执行两年不开发土地收回的规定，而且目前也无流拍土地，政府出让土地积极性并不高。邯郸·荣盛阿尔卡迪亚项目基本情况：此为荣盛发展在邯郸的第二个项目（第一个是锦绣花苑）。项目占地305亩，建面61万方，分三期开发。一期碧水湾，11栋楼，1-6号楼2012年3月交房，7-11号楼2013年7月交房。二期蓝天城，12栋楼，交房时间在2013年年底。历史销售：一期一批，2010年6月开售，当时均价约4000元/平米。一期二批，2011年预售，均价4200元/平米。一期1400余套，已经销售了80%；二期一批1000多套，去化50%左右。到访情况：春节过后，一天成交在3-4套左右，来访新客户20组左右，相当于2011年4-5月到访量，而2011年11~12月份每天来访仅有5-6组。银行信贷及其他：销售表示，银行信贷近期可能要下调，由原来首套利率上浮30%，下调到上浮10%。2011年上半年，首套利率是85折，11年5-6月调整到基准利率，11年11月上浮10%，11月后上浮30%。项目一次性付款比例在25%左右。购买人群，60%是市区，20%是远郊县，20%是投资投机需求。聊城·荣盛阿尔卡迪亚项目基本情况：聊城项目占地498亩，建面100万平米，分A/B/C/D四块地开发。A/B地块已经售罄并入住；D区20万平米，预计将于今年春天开盘。销售情况：C区23万平米，2011年3月份开始销售，目前1980户已售1600多户，去化率80%。C区第一批2011年3月开盘，均价4300元/平米，去化率70%。9月推盘500多套，均价4600~4700元/平米，当月去化200余套，当月去化率50%。11月推盘100多套，均价4700~4800元/平米，当月去化率50%。到访情况：每天到访量约10组，3-4套签约。12月每天到访量15组左右，但成交量较少，一天一套左右。银行信贷及其他：一次性付款比例10%左右。首套首付需要40%首付，贷款利率，工行上浮18%，建行上浮21%。二套首付60%，利率为首套执行利率+10%上浮。据信贷员表示，工行内部有给予优质客户8.5~9.5折首套利率的口头通知，预期近期将执行，之前的利率为基准利率。中金公司研究部：2012年2月27日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4济南·鲁商置业调研公司背景：公司大股东为山东省商业集团，92年商业厅改制而来，以零售为主业，地产、医药为次主业，还有教育传媒等板块，持有两家上市公司，分别为银座股份和鲁商置业。公司项目主要分布在青岛、临沂、泰安、东营，省外北京、哈尔滨等地。2011年销售：去年合同销售60多个亿（不包括认购）。燕儿岛项目2011年销售达20多个亿，有政府回购（仅5,6亿左右）。其他销售较多的项目有临沂项目，以及北京蓝岸丽舍，还有国奥城部分，济宁项目（已售4个多亿）。资本开支：在建面积大概在250万方，预计新开工大约130~140万，2012年预计支付30个亿左右工程款，20~30亿地款（主要是哈尔滨项目）。地款情况：重组之后获得的土地有，青岛两块（燕儿岛和午山）、哈尔滨，锦州一块和菏泽。哈尔滨和午山总地款都在50个亿左右，菏泽、济宁均在4个亿