海南博鳌、兴隆、官塘旅游地产调研报告

海南安富实业开发有限公司营销部三大旅游小镇调研报告安富雨林海营销部童杰2013年07月01日�本报告通过案例展示，旨在为项目提供有用的建议，去其糟粕取其精华！！海南安富实业开发有限公司营销部区域简介区域简介区域简介区域简介1大兴隆商圈大兴隆商圈大兴隆商圈大兴隆商圈官塘商圈官塘商圈官塘商圈官塘商圈博鳌商圈博鳌商圈博鳌商圈博鳌商圈海南安富实业开发有限公司营销部官塘温泉旅游度假商圈大兴隆旅游度假商圈博鳌商务旅游度假商圈海南安富实业开发有限公司营销部大兴隆商圈�大兴隆商圈包括兴隆、石梅湾及神州半岛，该区域拥有丰饶的热带物产，如咖啡、槟榔、可可等；�大兴隆商圈因地处北纬18°附近的纬度线上（18.4°），既有热带的气候特征又有亚热带的气候特征；�大兴隆商圈因受到兴隆多年的旅游资源开发，进岛客户基本熟知该区域；�大兴隆商圈主要还是依附于温泉、湖泊、海景、雨林等自然资源进行旅游地产的开发；�随着中信泰富、华润对神州半岛和石梅湾的开发与宣传，越来越多的客户认可该区域。海南安富实业开发有限公司营销部官塘商圈�观唐区域主要以温泉资源吸引客户，其中“天来泉”项目成为温泉养生养老社区的典范，并走在全岛养生地产的先列；�附近的白石岭旅游风景区和红色娘子军旅游风景区也是游客青睐的去处；�随着“美岭湖”项目的开发，高尔夫地产也被带到了这个温泉小镇；�该区域交通和其他生活配套较差，旅游地产开发相对较为缓慢。海南安富实业开发有限公司营销部博鳌商圈�博鳌商圈主要由著名的国际会议组织“亚洲论坛”带动，倍受全国投资者和度假者的关注；�位于万泉河、九曲江、龙滚河三江入海口的博鳌，气候宜人，多家高星级酒店相拥；�博鳌旅游资源丰富，其中以“亚洲论坛”永久会址、万泉河漂流、玉带滩等著名；�博鳌论坛效应：旅游度假、会议度假带动下的旅游地产发展和第三产业发展；�该区域旅游地产发展已经白热化，一线海景房竞争压力大；�因近两年旅游地产的迅速发展，导致博鳌的生活娱乐配套相对跟不上。海南安富实业开发有限公司营销部市场分析市场分析市场分析市场分析2价格价格价格价格户型户型户型户型客户客户客户客户配套配套配套配套推广推广推广推广渠道渠道渠道渠道海南安富实业开发有限公司营销部折扣率2万抵5万后再0.950.950.96主力户型面积均价装修主力户型均价装修兴隆保利半岛1号1.090.8242、67、75、88、139、117150003000硬装---区域中信泰富神州半岛0.30.8890、119、126180003000硬装--5000硬装项目隆源神州半岛2.21.5万抵3、5、8万88、108、142170003000硬装---容积率华润石梅湾九里1.568、89、97、109、123、127、139、168170004000硬装--8000硬装石梅山莊0.556、65、92、98120001500硬装--毛坯公寓首创芭蕾雨逸景0.9939、50、5385001500硬装50、81、87、9994003000硬装洋房均价-24000-550002800032000（5万抵12万）别墅主力户型面积-176、181，214、225-130、170240、28090、129装修-----1500硬装海南安富实业开发有限公司营销部主力户型面积均价装修主力户型均价装修博鳌美丽熙海岸1.0折扣率30、36、43、61、64、78150004000拎包入住---区域长滩雨林0.70.9550、60、80、118190004000拎包入住--6000拎包入住项目鹏欣白金湾0.80.9638、44、59、125220005000拎包入住--8000拎包入住容积率博鳌亚洲湾1.00.9550、62、75、110200004000硬装--6000硬装0.95博鳌印象0.855、66、99140003000硬装---公寓博鳌金湾1.00.9558、101、120220006000拎包入住---官塘美岭湖1.00.9559、60、62、64、76、8876001200硬装--4000硬装温泉1号0.990.8247、58、9093002000硬装--毛坯洋房均价-220005000030000--2500020000别墅主力户型面积-18097、171112、146--80、160、131、201210装修--------海南安富实业开发有限公司营销部销售渠道客户主要区域推广兴隆保利半岛1号约10套三亚接待点、中原代理、分销北京、上海、浙江，北方其他城市机场电子显示频、高速T牌、搜房网区域中信泰富神州半岛约20套北京、上海、三亚接待点，岛外拓展活动北京、北方其他城市大量机场（高铁站）电子显示屏、高速T牌、搜房网、新浪网、高端杂志、半岛道旗项目隆源神州半岛约10套正道、伟业联合代理，三亚、义乌接待点北京、北方其他城市机场（高铁站）电子显示屏、高速T牌、搜房网、高端杂志、华润石梅湾九里约20套分销、集团内拓展活动北京、重庆等大量高速T牌、石梅湾道旗、高铁电子显示屏、搜房网、新浪网6666月销量石梅山莊约15套大量分销北京、河北、浙江等大量高速出入口道旗、万宁火车站道旗、兴隆道旗、高速天桥、高立柱首创芭蕾雨逸景约20套大量分销，北京、三亚接待点，金网络代理北京、东三省高速T牌、连兴璐道旗、高铁电子显示屏、搜房网海南安富实业开发有限公司营销部客户主要区域北京、重庆、江浙一带江浙一带、川渝地区、贵州北京、江浙一带北京、河南、河北北京、重庆、贵州博鳌美丽熙海岸约10套高速T牌、博鳌区域指示牌北京北京、西安等北京、上海、江浙一带销售渠道重庆、琼海接待点，大量分销大量分销区域长滩雨林约3套博鳌区域落地看板、指示牌，高铁站电子屏大量分销，上海、琼海接待点大量分销，北京、成都接待点大量分销，三亚接待点大量分销，三亚接待点大量分销，西安、琼海接待点大量分销、三亚接待点项目鹏欣白金湾约0套博鳌区域指示牌、搜房网、高铁站电子屏6666月销量博鳌亚洲湾约5套博鳌区域落地看板、指示牌、道旗，机场（高铁站）电子屏推广博鳌印象约10套琼海区域高速及国道T牌，搜房网，博鳌区域指示牌博鳌金湾约0套大量高速T牌，博鳌区域大量道旗、机场（高铁站）电子屏、杂志，多家网络广告官塘美岭湖约3套搜房网、高速天桥，高铁站电子屏海南温泉1号约5套官塘区域道旗海南安富实业开发有限公司营销部市场小结PART1PART1PART1PART1：：：：�兴隆、官塘、博鳌三大旅游小镇旅游地产规划的容积率都在1.0左右，其中均对资源依赖性强；�大兴隆区域海景房多以3000元/㎡的硬装为主，博鳌区域海景房多以4000元/㎡的拎包入住为主；�博鳌区域海景公寓户型区间在40-120㎡的一房两房三房，大兴隆区域海景公寓的户型多在88-140㎡的一房和两房，鲜有三房；�保利置业在兴隆片区率先推出46㎡一房和67㎡两房的海景公寓，华润二期也推出了68㎡一房的海景公寓，正在改变着该区域海景房公寓的户型走向；�调研区域洋房产品较少，多以高层，小高层，别墅产品为主要物业类型。海南安富实业开发有限公司营销部市场小结PART2PART2PART2PART2：：：：�三大旅游小镇客户来源区域都体现了北京居多的现象；�几乎所有调研楼盘在岛内至少有两个接待点，部分楼盘在岛外设有接待点；�官塘和博鳌区域楼盘对分销的依赖性极强，兴隆区域偏弱；�博鳌区域新开楼盘销售缓慢（如金湾、白金湾），总体来讲兴隆区域销售进度和工程进度都优于博鳌和官塘；�各楼盘淡旺季明显，6月成为分水岭；�从推广角度看，机场、高铁站等客户集散地的户外广告受到亲睐。海南安富实业开发有限公司营销部营销启示�旅游地产营销需把服务上升到一定高度，如买房接待、精装修、业主旅游及商务需求；�分销市场无统一标准，客户流失会加大，维护好分销商关系至关重要；分销商获知项目信息的精准度尤其重要；�渠道、推广、资源大同小异的情况下，旅游地产客户来源的特殊性导致对置业顾问销售能力的要求非常高；�北京成为旅游地产客户主要来源，并且开始向河北、河南、山东区域辐射，营销选择上需重视这些区域；海南安富实业开发有限公司营销部体验区赏析体验区赏析体验区赏析体验区赏析3样板间样板间样板间样板间园林园林园林园林海南安富实业开发有限公司营销部海南温泉1号高大乔木高大乔木高大乔木高大乔木小乔木小乔木小乔木小乔木灌木灌木灌木灌木草皮草皮草皮草皮四重园林景观海南安富实业开发有限公司营销部海南温泉1号万泉河边木栈道万泉河边木栈道万泉河边木栈道万泉河边木栈道园林区的导视牌园林区的导视牌园林区的导视牌园林区的导视牌高私密性温泉泡池高私密性温泉泡池高私密性温泉泡池高私密性温泉泡池若隐若现的小溪流若隐若现的小溪流若隐若现的小溪流若隐若现的小溪流海南安富实业开发有限公司营销部海南温泉1号样板间卫生间竖向分区样板间卫生间竖向分区样板间卫生间竖向分区样板间卫生间竖向分区样板间阳台边缘样板间阳台边缘样板间阳台边缘样板间阳台边缘样板间水管接口样板间水管接口样板间水管接口样板间水管接口看房通道偶遇看房通道偶遇看房通道偶遇看房通道偶遇海南安富实业开发有限公司营销部美岭湖接待中心展示海南安富实业开发有限公司营销部美岭湖看房通道看房通道处园林看房通道处园林看房通道处园林看房通道处园林台阶处黄色警示线台阶处黄色警示线台阶处黄色警示线台阶处黄色警示线别墅样板间门口别墅样板间门口别墅样板间门口别墅样板间门口通往样板间的园林通往样板间的园林通往样板间的园林通往样板间的园林海南安富实业开发有限公司营销部美岭湖别墅样板间别墅楼梯地砖易显脏别墅楼梯地砖易显脏别墅楼梯地砖易显脏别墅楼梯地砖易显脏挂画出装修痕迹明显挂画出装修痕迹明显挂画出装修痕迹明显挂画出装修痕迹明显墙体渗水墙体渗水墙体渗水墙体渗水庭院木质地板无光泽庭院木质地板无光泽庭院木质地板无光泽庭院木质地板无光泽海南安富实业开发有限公司营销部美岭湖别墅样板间天花板发霉、装饰小气天花板发霉、装饰小气天花板发霉、装饰小气天花板发霉、装饰小气保洁工具置于样板间保洁工具置于样板间保洁工具置于样板间保洁工具置于样板间别墅地下室放台球桌别墅地下室放台球桌别墅地下室放台球桌别墅地下室放台球桌衔接处不搭调衔接处不搭调衔接处不搭调衔接处不搭调海南安富实业开发有限公司营销部华润九里景观部品海南安富实业开发有限公司营销部华润九里样板间海南安富实业开发有限公司营销部华润九里样板间海南安富实业开发有限公司营销部华润九里样板间海南安富实业开发有限公司营销部中信泰富神州半岛园林海南安富实业开发有限公司营销部中信泰富神州半岛样板间海南安富实业开发有限公司营销部售楼部赏析售楼部赏析售楼部赏析售楼部赏析4保利半岛保利半岛保利半岛保利半岛1111号号号号博鳌金湾博鳌金湾博鳌金湾博鳌金湾石梅山莊石梅山莊石梅山莊石梅山莊博鳌亚洲湾博鳌亚洲湾博鳌亚洲湾博鳌亚洲湾海南安富实业开发有限公司营销部石梅山莊售楼部出入口出入口出入口出入口泳池接待前台设计入口设计出口洽谈区沙盘一沙盘二休息区休息区海南安富实业开发有限公司营销部石梅山莊售楼部全景海南安富实业开发有限公司营销部石梅山莊售楼部展示与导视海南安富实业开发有限公司营销部保利半岛1号售楼部大海体验区户型模型区深度洽谈区深度洽谈区深度洽谈区深度洽谈区沙盘吧台裱板区洽谈区接待前台停车场洗手间海南安富实业开发有限公司营销部保利半岛1号售楼部部品与导视海南安富实业开发有限公司营销部保利半岛1号售楼部部品与导视海南安富实业开发有限公司营销部博鳌金湾售楼部大海体验区接待前台接待前台接待前台接待前台吧台洽谈区样板房停车场（无边界泳池）观景休息区体验区洽谈区沙盘接接接接待待待待前前前前台台台台景景景景观观观观水水水水系系系系展示区展示区海南安富实业开发有限公司营销部博鳌金湾售楼部前景海南安富实业开发有限公司营销部博鳌金湾售楼部内景海南安富实业开发有限公司营销部博鳌金湾售楼部后景海南安富实业开发有限公司营销部博鳌亚洲湾售楼部接待前台台阶景观沙盘接待前台洽谈区吧台小区景观前景观大海海南安富实业开发有限公司营销部博鳌亚洲湾售楼部洽谈区可看到的景观大堂洽谈区导视海南安富实业开发有限公司