永达国际项目底商推广战略提案

上韬广告行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵永达国际项目营销暨底商推广战略(提案）行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网第一章:竞争剖析，找准市场空白点第三章:项目解析，核心价值提炼第二章:消费者研究，透视目标对象欲望第四章:核心战略，核心概念及项目命名第五章:营销战略，创新观念促进销售第六章:品牌输出，树立鲜明形象目录：第七章:底商推广，强势入市行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——第一章:竞争剖析，找准市场空白点行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网从事实出发，寻找定位的立足点……项目基地原为河南省博物馆，基地范围内有毛泽东全身塑像，根据考古发现，原为商代城墙遗址。项目位于郑州市人民路11号地块，河南省郑州市中心城区，属于传统的紫荆山商圈，被称为“黄金地眼”。项目基地占地面积21776.5㎡，规划批准为高层酒店，写字楼，商场用地。其中建筑面积93800㎡，地上部分71800㎡，地下部分22000㎡，绿化率25%，建筑密度不超过40%。就在天价拍下这个“黄金地眼”的一刻起，已注定了高人一等的出身！先天决定后天血统影响日后的成长轨迹广州上韬认为：销售仅仅是基础同时必须品牌塑造、消费信心并重行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网永和国际基本状况•位于文化路9号，省体育馆东门正对面，地上30层，地下1层，商务写字楼。•176户，160-1200㎡自由分割，停车位350个，占地面积7亩左右。•均价3700.00，总价带在3100-4100元。推广概念中原商务第一高度核心卖点•108米高度，大预应力无梁盖空间自由组合设计，3.15米层高，80％得房率，400平方米挑空，7.6M大堂，灰度玻璃外立面，500㎡的国际会议厅。•1-4层为商务综合服务，配置商务中心、会议中心、超市、咖啡厅、休闲厅、多功能厅等商务休闲设施。•4部高速电梯，智能化1：2立体车库，70年产权，5A智能化办公。广告主题6V国际化商住时代高端风范数字解码中原城市商务名片成功企业形象大使中原商务第一高度点评定位空泛，缺乏核心支撑点。产品户型中等，商务氛围一般。前期推广执行力度不够，缺乏鲜明个性。到目前为止知名度不够，影响力有限。可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网阳光铭座基本状况•处于紫荆山路与城北路交汇向南30米路东，建筑面积4.6万㎡,与项目毗邻。•31层，高128米，其中1-3层为商铺，4-31为商住两用，层框剪式楼宇结构。•均价：3000.00核心概念紫荆之颠·至高点·制胜权卖点梳理•紫荆山广场南500米，易初莲花、紫荆山百货、凯利农百货、中环百货、丹尼斯百货环顾四周；二七商业圈、东西大街商圈、紫金山商圈重合地段•现房。户型从126-210㎡，五种户型•毗邻紫荆山公园、金水滨河公园、商城绿化带、三角公园广告主题•一座时尚富足的生活圈一座高度文明的高尚社区•一个标志性的生活高度一派足以传承的豪门空间•一座高含金量的生活社区点评体量适中，在同一地段推出时间较早。“宜商宜住”的宣传策略有效的拓展消费人群。目前现房进入自然销售状态。可比性项目分析竞争对手的位置精品资料网行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网国际企业中心基本状况•位于农业路中段（博物院斜对面），建筑面积10.8万㎡。•Ａ座28层，1-3层为商务配套裙房，4-28层为写字楼，高为95.5米；Ｂ座31层，１层为商务配套裙房，2-31层为写字楼，高为99.9米。楼间距66米。•面积跨度：100～950。均价：4300；总价带：4000-5000卖点梳理•北邻中原硅谷-科技市场，南近金融走廊-丰产路，西依众多高等学府，东接中央政务区。•约1700㎡接近矩形的标准层，大开间可开可合，自由分割；3.15米层高，四面环景。•12部高速电梯，每层６部电梯，双电梯间设计，核心筒北侧设置。•新型中央空调、宽带网络、大型白领餐厅、地上地下大型停车场。•挑空10米大堂,框架剪力墙结构。•综合设施：中央空调系统、电梯系统、综合布控系统、楼宇自控系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、安保自动化系统、消防自动化系统、停车场管理系统。点评项目位置较好，户型和配套科学先进，在推广层面上注重专业化炒作。形象鲜明，整体销售看好。可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网信息大厦基本状况•位于花园路北段与徐砦路交界处。•占地面积9112㎡，建筑面积41568㎡。高98.9米，地上28层，标准层高为3.2米，其中1-4层为裙楼，5-28层为高级办公空间，地下一层为停车场。•均价为4500元，总价带在4000-5000元，面积跨度在90－200，自由分割。目前销售据称达80%，尾盘阶段。项目定位大郑州首席纯写字楼卖点梳理•425席多功能会议厅，郑州唯一满足国际商务要求的同声翻译会议厅。百兆宽带网络系统，双回路供电。•大厦整体采用热反射玻璃幕墙，超大面积采光。1600㎡两层挑空大梁，展现尊贵气派。层高达到2.8米，10米进深，1.8米宽走廊。•大厦前庭为4230平米的大型生态广场，停车位210个。裙楼设有商务中心、餐厅、多功能会议厅。无梁无柱设计，空间自由间隔•5部德国蒂森高速电梯.美国开利集中式空调，自备大功率柴油发电组机，确保大厦高效率运作。点评外观现代超前，定位鲜明，重点强调硬件配套设施。目前进入自然销售状况可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网凯旋门基本状况项目位于郑州桐柏路陇海路路口，建筑面积8万多平方米。总格带在3000-3500元之间。核心概念中原商务核心·7H酒店式SOHU卖点梳理•挑高10米大堂，超大VIP会所，国际化多元会议中心，创意空中花园。•2.5米/秒西子奥的斯电梯。•50－150㎡，主力户型为：61㎡、107㎡。•5A智能，6星级规划，7H酒店式SOHU广告主题凯旋门，让郑州与世界“0”距离/发现一栋超越人脑的5A商务SOHU/百年建筑固若磐石/挑高10米大堂，世界领袖尺度/“西”引力，聚焦凯旋门/中原商务核心/办公投资NO.1凯旋门/中原首座7H人本商务SOHUD诞生点评地理位置是最大劣势，目前销售面临困境。广告推广密集。商务氛围不成熟。可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网注协大厦基本状况处于经三路北段东风渠北侧，均价为3600元，总价带在3200-4200；户型在88-1535㎡自由分割组合，目前销售状况据称达70%左右。核心概念财富金融街赏景银水河薄板健康写字楼卖点梳理•70年产权纯写字楼•2.4米宽商务走廊•二楼380平米景观大堂•192个公共车位，比例达1：1•层高3.6米•88－1535平方米可选择，7.8-8.8米超宽柱距，可自由分割点评位置相对较好，产品规划设计较强。可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网伟业财智广场基本状况•位于郑东新区ＣＢＤ内环河南省艺术中心西侧。1-3层为裙楼，适宜商业、办公，4-21层适宜于IT、咨询公司办公使用；地下二层为停车场。建筑高度80米，占地面积3193㎡，户型面积160－240㎡，总户数84。•经营模式是自营、租赁。均价约3400元/㎡。卖点梳理•户式中央空调，宽带网、电话电视线直接入户，可视对讲防盗系统•郑东新区CB0内环，世纪大道东邻，河南省艺术中心西侧，向东俯首中心公园(河南省艺术中心、会展宾馆、郑州会展中心)•47中、北大附中、北师大附中、郑州一中、大学城•友谊医院、北京同仁医疗中心、河南省妇女儿童活动中心•农行、工行、招商、广发、高标准的环形室内商业步行街等纯高档配点评是CBD内环第一个外立面落成的项目。前期入市较早，消化顺畅。最大的优势就是位置（ＣＢＤ内环河南省艺术中心西侧），产品规划较强。可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵世贸大厦基本状况•位于郑东CBD起步区，建筑面积5万㎡，其中地上20层，建筑高度80米。其中商业裙房3层、办公用房17层，车位164个。均价5800概念CBD中央商务精神卖点梳理•10米挑高大堂，3.7层高，294-1035㎡弹性商务空间：框架剪力墙结构，空间自由组合或整层销售，1-3层为8000㎡商业群楼，毗邻60米宽丹尼斯步行街。•奥园索克物业，专业化星级写字楼管家，一站式办公，标准层全部精装修，交房就可投入办公。•菱形6面体建筑：即能充分利用空间，又能丰富建筑物立面，确保所有空间朝向的均好性，270度采光，可开启窗设计，打破传统写字楼封闭模式，24小时保证新鲜空气。•8部高速三菱商务电梯24小时全速运营，分层中央空调，同时实行分层控制，分户计量，充分节能，运行费用低，节省办公成本广告主题崛醒－CBD商务精神新5A纯商务峰品就是典范CBD－春天来了！首脑总部对话世界500强CBD绝对核心，精装商务点评最大的优势就是位置（CBD起步区，内环向正东南朝向），产品规划设计较强。可比性项目分析竞争对手的位置行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网财富大道：经三路总部大道：农业路•四幢连体的金成国际广场•财富广场•融丰花苑•省移动公司办公大楼•思达数码大厦•注协大厦•国际企业中心•绿洲商会大厦其他路段•黄河路：联盟国际大厦•花园路：信息大厦•东明路：东汇国际•东明路：清华国际•文化路：永和国际•陇海路：凯旋门三大竞争区域彰显发展规模从个性中找寻共性郑东新区CBD起步区•龙湖大厦•伟业财智广场•未来国际•金成东方国际•奥园国际公寓•CBD世贸大厦•……•经三路/农业路沿线开发热潮不断升温，一大批早已立就的商务楼更是撑起了农业路相关区域的商务气氛。•在政府政策指挥棒下，郑东新区CBD获得了较大的发展，大多项目已/接近封顶、业内人士称，还有10余幢写字楼即将公开发售。但由于人口稀少，商业、金融等配套设施匮乏，商务气氛十分薄弱。行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网•对于写字楼、酒店式公寓等产品业态，目前主要是对5A、纯写字楼产品规划、地段等进行挖掘。•如何在现有的概念中突出重围，需要对项目更进一步的挖掘。对5A、7H等智能化贩卖，是目前主要在售楼盘的主要诉求之一对纯写字楼，借此抢占商住楼市场，是目前主要在售楼盘的主要诉求之二在郑东新区，在售楼盘主要诉求CBD位置和升值概念，是主要诉求之三三大卖点推广各有千秋从个性中找寻共性行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网•2005年3月，国家首次提出“中部崛起”战略，围绕中部区域核心城市，“武汉经济圈”、“长株谭经济圈”、“郑州中部城市经济圈”展开激烈竞争。•河南在农业、矿产、交通、人口等方面享有得天独厚的优势，为河南经济发展提供强大推动力。•如何在竞争中胜出，郑州必然采取各种措施提升经济总量、建立软性、硬性竞争优势。宏观经济环境/国家政策提供一个契机郑州在“中部崛起战略”角色定位国家政策的扶持，中部经济将进入持续、快速发展期，郑州在这个过程中将扮演着“中部经济首都”角色。行政圈择邻而隐·财富圈八方联纵精品资料网创建一个新概念，从新的层面超越在整个宏观环境下，我们将面对整个郑州市场同类型项目的竞争，与有些项目相比，本项目有着先天的不足：•位于紫金山，不是行业认同的经三路、农业路，不是政府主导的郑东新区。•项目包括底层商铺、酒店式公寓、写字楼，属于复合项目，推广难度较大。•推广时机上落后于竞争对手•郑州写字楼市场似乎有饱和之势……让对比停留在自然资源和地段的层面上，将很难超越，为此，我们需要在另一个尺度上，建立概念……行政圈择邻而隐·财富圈八方联