江苏常州怡康五金机电广场二期规划策略报告_80PPT

怡康五金机电广场二期规划策略报告2009年3月本次市调及分析需要解答以下几个问题二期的主要业态定位是什么？由此确定每个楼层的商业模式是什么？这样的商业模式需要多少面积？如何让二期能够快速销售？如何让二期商业得以长期繁荣？为解答以上问题我们调查了常州、无锡、上海三地火车站商圈的形态从中洞察其发展规律由此分析怡康机电广场二期的定位策略第一篇上海火车站商圈典型项目调查第二篇无锡火车站商圈典型案例调查第三篇常州火车站商圈商务类物业调查第四篇怡康二期规划建议第1篇上海火车站商圈典型项目调查1、上海火车站办公楼总体调查总体分布图1、上海火车站办公楼总体调查各主要办公楼租赁价格及出租率统计1、上海火车站办公楼总体调查各主要办公楼租赁价格及出租统计1、上海火车站办公楼总体调查火车站商圈进驻行业状况统计2、不夜城案例的形成及业态分析不夜城办公楼项目总数及总面积统计目前，不夜城地区写字楼项目14个，总建筑面积约40余万平米，分布在天目西路沿线。其中，甲级写字楼三幢，嘉里不夜城、联通国际广场、闸北大厦。其余未非甲级写字楼。2、不夜城案例的形成及业态分析不夜城出租状况分析新落成的小面积产权式办公楼在租赁市场无法与地区内一些成熟商务楼相比，无论是出租率和入住企业知名度。纯租赁的写字楼仍是市场主体，且高品质的写字楼项目无出售项目。短期内100平米以下小户型将会成为市场主体。2、不夜城案例的形成及业态分析不夜城进驻客户面积需求统计100平米以下100-200平米200平米以上2、不夜城案例的形成及业态分析不夜城进驻客户比例统计2、不夜城案例的形成及业态分析不夜城进驻客户比例统计由865家写字楼租赁客户统计分析可以看出：从事加工、贸易、外地驻沪代表为比例最高的三个行业3、南广场商圈调查分析大型商业分布图3、南广场商圈调查分析大型商业分布状况不夜城地区商业项目多分布在新客运站南广场及天目西路沿线在新客运站南广场：名品商厦、心族商厦、环龙商厦等大型综合商厦天目西路沿线：太平洋百货、吉盛伟邦、手机通讯市场、羊毛衫批发市场、茶叶批发市场、三叶眼镜城等3、南广场商圈调查分析大型商业统计63专业市场购物广场3、南广场商圈调查分析名品商厦3、南广场商圈调查分析太平洋百货3、南广场商圈调查分析吉盛伟邦友谊服饰3、南广场商圈调查分析上海三叶眼镜批发市场上海大统路茶叶批发市场3、南广场商圈调查分析专业市场总体经营状况0200040006000800010000120001400016000吉盛伟邦三叶眼镜城地平线通信友谊商厦大统路茶叶建筑面积（平米）3、南广场商圈调查分析专业市场总体经营状况0100200300400500600700800吉盛伟邦三叶眼镜城地平线通信友谊商厦大统路茶叶铺位数（个）3、南广场商圈调查分析商业市场出租率统计50556065707580859095100吉盛伟邦三叶眼镜地平线通信友谊商厦大统路茶叶出租率3、南广场商圈调查分析专业市场总体经营状况百货市场艰难专业市场情况良好特色专业市场既可吸引本地批发商和零售商，又可吸引来自外省的相关客户中低档的专业市场存在，影响百货市场发展火车站办公楼项目的出路在于整体定位高档引领整个板块成为地标性项目Point1火车站办公楼定位启示火车站商业市场项目的出路在于用专业市场，借助铁路网络辐射更广的区域不宜盲目求大，适当控制整体规模商铺分割合理，不宜过分细分Point2火车站商业市场定位启示第3篇无锡火车站商圈典型案例调查1、无锡火车站商圈的总体分布酒店总数统计区域酒店数量站前古运河沿线约10余家解放路环线CBD中心约20-30家总计约30-40家或更多1、无锡火车站商圈的总体分布商圈及酒店分布图站前古运河酒店集中区及酒吧一条街解放环路CBD中心1、无锡火车站商圈的总体分布中山路CBD中心商业业态分布图购物中心服饰类餐饮类酒店金融类珠宝类其他：婚纱、培训、化妆品、眼镜店等1、无锡火车站商圈的总体分布中山路CBD中心崇安寺步行街1、无锡火车站商圈的总体分布三阳百盛广场无锡商业大厦1、无锡火车站商圈的总体分布无锡新世界百货一百商厦2、火车站机电专业市场业态分析机电市场分布图无锡市机电五金市场二百机电五金城汇利机电五金市场2、火车站机电专业市场业态分析机电市场营业状况市场名称面积租赁情况备注无锡市机电五金市场三层总计约：1500平米100%市场上面是泰山饭店，内部环境差。二百机电五金城(汇德利商城)四层总计约：6000平米50%三、四层闲置原来是二百商厦，内部环境较好。汇利机电五金市场二层总计约：4000平米90%形状狭长，约200米长，内部环境差。2、火车站机电专业市场业态分析机电市场营业状况0100020003000400050006000无锡机电汇德利商城汇利机电面积（平米）2、火车站机电专业市场业态分析机电市场营业状况0102030405060708090100无锡机电汇德利商城汇利机电出租率酒店业在火车站得到集中发展借助火车站的天然优势，酒店业得到了较大程度的发展由于城市区位地价的关系，酒店多定位中高档Point1无锡火车站商圈业态定位启示专业市场发展存在明显瓶颈借助火车站的区位优势，专业市场得到一定尺度的发展但必须控制规模，以免陷入过于膨胀供过于求的尴尬Point2无锡火车站商业市场定位启示第4篇常州火车站商圈商务类物业调查火车站附近办公楼及酒店分布1、商圈分布及出租状况办公楼出租情况48638047780102030405060708090嘉业国贸大成大厦九洲寰宇新天地商业广场太阳城（新北）除了太阳城在新北区外，其它的办公楼都在市区。1、商圈分布及出租状况酒店分布图2、商务酒店分布及营业状况酒店房间总数统计1105216147201050100150200250城市之星粤海酒店格林豪泰酒店莫泰1682、商务酒店分布及营业状况酒店房间总数统计2236172398160050100150200250300350400金陵明都大饭店和平假日大饭店常州大酒店天安城市酒店2、商务酒店分布及营业状况酒店房间总数统计3及平均房间数统计110168113106020406080100120140160180九洲环宇酒店大成假日酒店万好万家如家酒店连锁2、商务酒店分布及营业状况各酒店价格区间统计120856842812801183981582180200400600800100012001400城市之星粤海酒店格林豪泰酒店莫泰1682、商务酒店分布及营业状况580680052819807308000298698010002000300040005000600070008000金陵明都大饭店和平假日大饭店常州大酒店天安城市酒店各酒店价格区间统计22、商务酒店分布及营业状况5681688198518159169169199020040060080010001200140016001800九洲环宇酒店大成假日酒店万好万家如家酒店连锁各酒店价格区间统计32、商务酒店分布及营业状况该区域酒店各价格区间拥有房间数比例2、商务酒店分布及营业状况50-200元/间200-300元/间300-400/间400元以上/间办公楼市场还不成熟:常州的办公楼需要目前还处于供过于求阶段地标商务中心更能赢得实力企业的长期进驻此点与上海情况类似，要做就必须上档次Point1办公楼市场洞察酒店市场存在两级分化现象:通过对怡康机电市场附近酒店的统计其平均客房数量为178间，而怡康二期规划每层房间数量仅仅为28间同时，火车站周边目前各档次房间供应处于饱和状态Point2酒店市场洞察第5篇怡康二期规划建议Question1延续五金机电市场?整体规模行业发展价值回报五金机电市场可行性Question1延续五金机电市场?整体规模分析一期面积分布30324229582055000500010000G2G3G4G5系列1Question1延续五金机电市场?整体规模分析面积,一期,19000面积,二期,11000一期二期Question1延续五金机电市场?行业发展分析Question1延续五金机电市场?行业发展分析Question1延续五金机电市场?行业发展分析虽然机电市场仍在发展，但现在常州机电市场趋于饱和，市场竞争激烈。新的机电市场（武进机电城）在郊区在建，龙城五金机电租价低廉，租金上怡康不占优势。金桥市场三四层都空置。出售65%末售35%Question3延续五金机电市场?价值回报怡康机电市场整体出售率2、3、4、5号楼已出售商铺576个，达总铺位65%左右；并由市场公司出租商铺为224个。Question3延续五金机电市场?价值回报3、怡康机电市场整体出租率出租90%末出租10%从总体的出租情况来看，达90%以上；一楼基本接近于满铺，只有二楼有少量空铺。1、北广场规划格局分析现代化交通促进地区之间信息共享，促进常州城市的发展，这将逐渐缩小常州与其他城市的差距。便利的交通、大量的人流为未来加速南广场商圈发展和北广场商圈形成提供了基础条件。政府将加大对南、北广场商圈的基础设施的规划与投入。火车站交通将更加便利，人们出行、购物、旅游等更加方便。2、商圈发展趋势分析经验表明，由于人流及交通的优势，南广场商圈有望加速形成，北广场即将形成新的商圈。吸引外地及本地批发商、零售商客户，促成新的购物中心、专业市场在此落地发展。成为未来新的办公、酒店商务积聚地。房产商业物业投资及经营价值，在未来有很大升值空间。第7篇怡康二期规划建议项目本身调查1、项目交通分析怡康机电五金城2、怡康机电市场整体出售率出售65%末售35%项目本身调查3、怡康机电市场整体出租率出租90%末出租10%从总体的出租情况来看，达90%以上；一楼基本接近于满铺，只有二楼有少量空铺。项目本身调查4、怡康机电市场开业情况G2G3G4G52006年4月2006年4月2007年4月2007年8月200620072008项目本身调查怡康二期规划建议思考：怡康二期做什么业态？怡康二期规划建议集购物、餐饮、酒店与休闲娱乐于一体的时尚购物中心！为什么？怡康二期规划建议虽然机电市场仍在发展，但现在常州机电市场趋于饱和，市场竞争激烈。新的机电市场（武进机电城）在郊区在建，龙城五金机电租价低廉，租金上怡康不占优势。金桥市场三四层都空置。怡康一期经营现状，主要是租金低，不和售价成比例，回报率也低。常州火车站商圈办公楼现状及未来怡康有办公项目规划。机电专业市场及办公方面原因怡康二期规划建议经验表明，火车站商圈形成是历史的必然！怡康项目区位优势，可以吸引南、北广场及外地客户。常州南、北广场商圈的形成，促进购物中心形成。怡康二期项目周边有大量居住社区，有很强的消费潜力。市场空白：火车站附近除了大洋百货，没有其他大型购物中心。火车站商圈及购物中心市场方面原因怡康二期规划建议做什么样的购物中心，怎么在激烈的竞争中脱颖而出？需要有准确的市场、消费者定位怡康做什么样的购物中心呢？怡康二期规划建议团购！同件商品多够，不同商品一起购，区别与批发、打折的一种大宗购物形式。制定团购套餐，网络申请与卖场同步进行，吸引具有同类需求的客户、家庭为主的客户过来消费.怡康二期规划建议一层：农贸市场、餐饮、便利店二层：时尚服装、服饰三层：鞋帽、箱包、生活用品四层：书店、文化用品五层以上：酒店及休闲娱乐设施项目案名：怡康团购广场/常州团购广场怡康团购广场业态分布：怡康二期规划建议.怡康团购广场怡康团购广场近距离辐射范围以上是斯盖对本项目营销战略的思考和规划由于项目资料不完整等原因部分策划内容尚需后期深化再次强调：我们永远拒绝平庸谢谢大家！