江苏泗阳_广场西侧地块项目市场策略规划建议提报_113PPT_功夫堂

泗阳县城北商业广场西侧地块项目市场策略&规划建议提报谨呈：江苏万佳置业有限公司2KungFu-Town核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划合适的商业体量和业态。价值要素：本案操作的前提是确定项目所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案处在城北文化新城的核心区域，处在未来城市东延的中轴线上，规划打造泗阳首个科技数码文化城，主要是以主题化商业的形态，形成泗阳乃至苏北的泛文化产业集合体。市场机会：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住泗阳老城商业升级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据泗阳城市商业的发展和消费需求，定位业态。集群文化产业，切割商业蓝海立足城北文化新城，整合文化产业，打造苏北“科技数码文化城”。写在前面3KungFu-Town第一部分宏观解读－城市属性与经济环境第二部分市场透视－泗阳房地产市场发展第三部分竞争博弈－住宅市场透视与个案第四部分商业扫描－商业现状与发展格局第五部分项目定位－地块优势与定位策略第六部分规划建议－物业规划与开发分期目录4KungFu-Town第一部分解读城市－了解城市属性、发展方向；研究宏观环境、经济发展对房地产市场的支撑力。城市区域概况城市经济发展社会消费情况城市规划结论分目录5KungFu-Town泗阳地处苏北腹地，处于长三角经济圈、沿江经济圈和东陇海经济圈的交叉辐射区泗阳县地处苏北腹地，位于宿迁市的东南部，东临淮安市淮阴区，南濒洪泽湖，北接沭阳县，西连宿城、宿豫两区，处于中国南北地理分界线”秦岭——淮河”与“黄金水道”——京杭大运河的结点，位于长三角经济圈、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区，是中国唯一的“意杨之乡”。全县总面积1418平方公里，其中耕地面积998平方公里，水域面积420平方公里。区位概况6KungFu-Town泗阳县县城人口23.78万，宿迁市排名第三位。总人口94万，其中，城镇人口33.41万人，农业人口62.18万人，县城人口23.78万人，总人口全省排名第30位、全市第3位。泗阳县辖11个镇、5个乡：众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；泗阳农场、棉花原种场。宿迁和下属县市人口对比（2004）521.39175.8894.6497.998.176.219.038.850.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00宿迁市沭阳县泗阳县泗洪县万人0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00（‰)区划人口7KungFu-Town泗阳交通便利，水陆空路网四通八达，融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。►水路：京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。►公路：325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。►铁路：新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥”东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。►飞机：县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北90公里便到连云港和白塔埠机场，向南至南京、上海。交通8KungFu-Town泗阳经济增长快速稳健，人均GDP年年稳步提升，房地产处在快速发展期，宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。2006年泗阳县GDP达到81.21亿元，增长速度突破新高，达到15.28%，对比研究发现：泗阳近年经济都保持在11%以上的增长速度，且增长速度呈上升趋势，理论显示泗阳房地产业应处于高速发展期。2006年泗阳县人均GDP达到8386元（折合成美元为1048美元），增长速度达到20.8%，对比研究发现：泗阳县房地产已步入快速速发展时期。2004-2006年泗阳GDP增长情况57.7966.2381.2111.70%14.60%15.20%020406080100200420052006单位：亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP增长率GDP与房地产关系2004-2006年人均GDP情况6106694883860200040006000800010000200420052006单位：元9KungFu-Town基础设施不断完善，房地产投资所占比例不断提高。2005-2006年固定资产投资情况29.947.685.099.1175.30%81.50%21.80%78.80%010203040506020052006单位：亿元0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%固定资产投资额房地产投资额固定资产投资额增长率房地产投资额增长率泗阳房地产开发企业已经扩展到30家左右，2006月，泗阳县房地产开发企业完成投资9.11亿元，同比增长78.8%。2005-2006年，泗阳县固定资产投资额及房地产投资额均以较快的速度增长，2006年，两者的增长率均达到了70%以上，由于基础设施的完善，投资环境的改善，泗阳县的招商引资也取得很大成功。2006年全年共引进华威棉纺、豹子头服饰、上海纺织城、苏州纺织工业园、苏州高新电器照明产业城、欧洲工业园等亿元以上项目20个。固定资产投资10KungFu-Town消费品零售额迅猛增加，居民消费潜力稳步增加。年度消费品零售总额（单位：亿元）同比年增长率200317．0311%200414．4215.4%200518．8323．4%200623.2415.5%2003-2006年社会消费品零售额情况05101520252003200420052006单位：亿元0%5%10%15%20%25%消费品零售总额（单位：亿元）同比年增长率泗阳县社会消费品零售总额同比增长率逐年增加，居民购买力增强、将带动其他产业的发展。2006年底全社会消费品零售总额23.24亿元，农村实现零售12.2亿元，比县城的零售额高1.17亿元，这除了反映泗阳是农业大县，也反映了农村人民的消费潜力。社会消费力11KungFu-Town“北扩东延”是的城市发展主体战略，老城区核心商圈与东区黄金商圈组成未来城市商业格局泗阳城市架构：“一环一轴一河”“一环”指的是由县城南边的宿淮高速，宿淮高速东、西连线，徐淮路东北绕城段构成的县城大外环；“一轴”指的是县城内部的淮海路；“一河”指的是素有“黄金水道”之称的京杭大运河；泗阳县路网结构：泗阳县城区道路布局为方格网式，构建“七横九纵”主干体系。城市规划老城区发展方向发展方向12KungFu-Town城北——本案所在片区，大型人文居住板块。城北文化新城：围绕打造文化品牌城市目标，以泗阳中学新校区为突破口，启动西起俞扬路、东至繁荣路、南至北京路、北至沈阳路、占地3.1平方公里北部文化新城的开发和建设，通过生态源——生态廊——生态屏引入自然空气，围绕“高尚人文社区”建设目标，实现“建一所校区、带一片社区、兴一个城区”。打造以人文为建构、持续发展为模式、生态环境为支撑的新型居住区。本案县城目前房地产开发的热点区域为：城东和城北片区城市规划13KungFu-Town从城市区位看，泗阳县虽然隶属于宿迁，却与淮安接壤，由于受宿迁和淮安的城市辐射双重影响，城市扩展力有限，县城发展先天性制约；且县城人口数量位于宿迁市末位，增长幅度和流动性小，城市化进程弱，未来对房地产需求有限。从城市宏观经济看，其属性决定了泗阳未来城市的辐射力较弱，消费潜力有限、吸纳不足等特点。泗阳是一个典型内需消费型城市。虽然近年来经济发展良好，居民储蓄逐年提升、消费力日渐增强，目前处于投资消费旺盛阶段，也因此拉动了房地产的投资和消费需求。但长远考量，因此未来房地产消化能力将是有限的。投资地产，尤其是商业，必须考虑城市中远期的居住需求量、消费支撑和商业饱和度等方面因素。从规划上看，按照“北扩南延”的发展战略，泗阳县城市建设正如火如荼地进行，本案正处于规划中的城北文化新城——未来居住中心，未来区位优势比较明显。总体来看，预计泗阳县房地产近3年内依然将高速发展，但由于内需型城市的特质，未来的房地产的需求量将有限，本案处于处于城市规划重点发展区域内，关键在于尽早开发，搭上泗阳县房地产快速发展的头班车，城北文化新城的规划也让本地块有了文化地产的潜质。城市结论14KungFu-Town第二部分市场透视－泗阳房地产市场发展土地市场房地产发展供需分析价格分析消费者分析结论分目录15KungFu-Town近年来泗阳土地出让不断增大，导致未来2-3年内新盘上市量进一步增加，房地产市场竞争将越发激烈20062007年至11月土地出让面积（亩）1632.321639.932006年－2007年7月土地供应情况截至到2007年11月，土地供应量已超过2006年总量，上半年出让土地大多集中在北京路附近，下半年老城区土地出让数量增多，同时也是土地价格快速上涨的一年，城北片区的土地出让价格上涨最为迅速，2006年上半年均价在25万/亩左右，2006年下半年上涨到50万/亩左右，2007年至今又有了一定量的涨幅，出让价格在60万/亩左右。（数据来源：泗阳国土资源局）土地市场16KungFu-Town2007年100亩以上的地块出让情况一览表2007年下半年老城区土地出让数量明显增多，多为旧城改造，以商住用地为主地块位置出让面积(亩)容积率规划用途年限挂牌价(万元/亩)成交价(万元/亩)成交时间繁荣路西侧长春路南侧151.8多层1.4商业4066662007.2.15中高层2.0，高层2.5居住70南京路西侧长春路北侧1081.25商业4038382007.2.15居住70北京路南侧相文路东侧220.3多层1.5商业4050502007.5.10中高层2.0，高层2.5居住70相文路西侧文城路南侧118.9多层1.3商业4055552007.5.10中高层2.0居住70高层2.5北京路北侧华夏中学路东侧100.4多层1.4，中高层2.0，高层2.5商业4060602007.7.12居住70人民路西侧北京路南侧115.5多层1.4，中高层2.0，高层2.8商业4015152007.9.21居住70桃源路西侧淮海路、人行泗阳县支行北侧158.4多层1.5，中高层2.5，高层3.0商业401001322007.10.31居住70土地市场17KungFu-Town泗阳房地产市场进入高速发展期，小高层物业进入试水阶段。第一阶段2001年——2004年商品房地产起步第二阶段2004年——2005年商品房地产发展期第三阶段2006年——商品房地产高速发展期旧城厂区置换改造，开始有商品房的销售。商业等基础生活配套发展，体育广场、步行街等建设，住宅价格大幅度上升。大盘出现，品牌企业介入。小高层物业出现，房地产竞争加剧。发展历程市场特征房地产市场发展18KungFu-Town目前泗阳房地产市场处在供需两旺阶段，以自住型需求为主。官方数据和市场实地调查均表明：近2年泗阳商品房批准预售量处于上升趋势，07年将继续高于06年。同时实际销售量业较好。因此，我们认为，目前处于市场供需两旺的状况。但大量的项目开发和推出，将可能改变供需关系。05-07年批准预售面积80100600204060801001202005年2006年2007年1-7月份单位：万平方米批准预售面积供需分析19KungFu-Town由于供应量增大，2007年泗阳房价水平上涨趋势放缓，预计未来保持平稳上升的势头.泗阳县房地产价格从2001年的600元/平方米，上升到目前的1700元/平方米，其中有两次飞跃，最近的一次为2005年，房价上升了近300元，然后又以100元/年的增长速度保持增长趋势，由于土地出让价格的大幅度上升，近两年内房价仍将保持持续稳步增长。2004-2007年房地产价格变化情况12001450160017000200400600800100012001400160018002004年2