地产策划工作基础知识篇（PDF93页）

地产策划基础培训关于策划1策划方法、策略计划、执行事实分析销售分析策略执行创意广告学规划学建筑学经济学估价学测量学销售学心理学一专多精多功能复合型有广泛的兴趣爱好或者广泛的知识储备很重要问题：房地产策划是科学还是艺术？科学艺术答案：策划的科学观和艺术观科学科学艺术艺术前期阶段营销阶段策划的知识体系营销知识市场熟悉建筑相关知识经济学知识生活常识新知识/资讯策划的知识体系基础知识2什么是房地产？房产：房屋及其权利的总称地产：土地及其权利的总称房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性土地市场，国家垄断：招、拍、挂一级市场二级市场三级市场房地产开发市场：新房销售房产的转让、转租市场：二手房1、三级市场类型使用年限住宅用地工业用地商业用地科学、教育、文化、卫生、体育综合用地50年/70年50年40年50年50年2、土地2、土地土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。毛地：未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的用地。三通一平：土地所有制：社会主义土地公有制：①分为全民所有制（即国家所有，大产权）②劳动群众集体制（即集体所有，小产权）水通、电通、路通（七通：通讯、排水、供暖、燃气）和场地平整3、五证两书一般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。3、五证两书《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》容积率=总建筑面积净用地面积不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地4、容积率地下室房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；半地下室房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。室内地面室外地面超过净高的一半地下室室内地面室外地面超过净高的1/3且不超过1/2半地下室4、容积率4、容积率类型使用年限独栋别墅联排别墅6层及以下多层住宅11层小高层18层高层19层及以上高层0.2-0.50.4-0.70.8-1.21.5-2.01.8-2.52.4-4.54、容积率什么是建筑密度？4、容积率5、关于绿化5、关于绿化绿地率区别？绿化率6、房屋形态7、测绘知识①建筑面积②套内建筑面积③使用面积④共有建筑面积⑤分推的共有建筑面积⑥预售面积⑦竣工面积⑧产权面积房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。①建筑面积7、测绘知识②套内建筑面积内墙计算全面积，外墙计算一半面积；封闭阳台计算全面积半封闭阳台计算一半面积7、测绘知识=房屋面积+墙体面积+阳台面积③实用面积VS使用面积实用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，通俗点来说，叫地毯面积/净面积；使用面积则是建筑面积去掉公摊面积之后的面积；7、测绘知识实用面积=套内使用面积使用面积=套内建筑面积④共有建筑面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。⑤分摊的共有建筑面积：公摊面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。7、测绘知识7、测绘知识俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积；（是预测绘面积）全部完工，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。⑦预售面积：⑧竣工面积：⑨产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。也就是房产证上的面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。关于合同面积与产权面积的误差产权面积误差比一般在1%~3%之间；3%以内，据实结算房款。超过3%：①退房：买房人有权退房，30日退还房款，支付利息；②不退房：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。合同面积100㎡产权面积104㎡3㎡：客户支付1㎡：开发商支付合同面积100㎡产权面积96㎡3㎡：客户支付1㎡：开发商双倍支付7、测绘知识7、测绘知识层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。楼板楼板层高净高进深是指房间的前墙壁到后墙壁之间的垂直距离，即房间纵向尺度。开间：也叫面宽是指房间的左墙壁到右墙壁之间的垂直距离，即房间横向尺度。7、测绘知识7、测绘知识7、测绘知识8、建筑知识①建筑结构建筑结构木结构砖混结构8、建筑知识①建筑结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修8、建筑知识①建筑结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大8、建筑知识①建筑结构轴力剪力左边的一对力：轴力在一条直线上反向指向物体（也可能反向背离物体），在物体中产生的内力工程中称为“轴力”右边的一对力：剪力不在一条直线上，如图会使物体旋转，当物体被约束住，不能旋转时，在物体中产生的内力称为“剪力”。剪刀剪刀，刀口处物体就是由于剪力作用而破坏。剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）。什么是剪力墙？8、建筑知识①建筑结构框剪结构8、建筑知识①建筑结构板楼、塔楼、蝶式住宅8、建筑知识②楼体结构板楼：长度＞宽度大面宽，短进深南北通透空间使用率高成本低容积率低8、建筑知识②楼体结构塔楼：长度=宽度高层建筑居多一梯4户—12户采光相对较差，不通透空间使用率低成本高，容积率高8、建筑知识②楼体结构8、建筑知识②楼体结构蝶式住宅改良型塔楼横截面像蝴蝶得名一梯4-6户设计采光通风比塔楼好公摊比板楼小8、建筑知识②楼体结构平层、跃层、复式、错层8、建筑知识③住宅结构一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。平层大宅可以理解为豪宅户型，为目前市场上一种户型之一。平层8、建筑知识③住宅结构由层高一致的上、下两层构成，并采用户内独用的楼梯连接；采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积；上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。跃层8、建筑知识③住宅结构是在一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。但层高较普通的房屋高(通常是2.7米)；复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用；并采用户内独用的小楼梯连接的房屋复式8、建筑知识③住宅结构是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上；高差一般为30-60cm；层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。错层8、建筑知识③住宅结构9、建筑风格建筑风格9、建筑风格建筑本身：从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别；项目形象：建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度；市场角度：良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一；客户角度：对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同。9、建筑风格建筑方式哥特式建筑风格巴洛克建筑风格洛可可建筑风格木条式建筑风格园林风格概念式风格……中国风格日本风格新加坡风格英国风格法国风格美国风格……欧洲风格北美风格地中海式风格澳洲风格非洲风格拉丁美洲风格……古希腊建筑风格古罗马建筑风格欧洲中世纪建筑风格文艺复兴建筑风格新古典主义建筑风格现代评论风格后现代主义风格国家民族地区历史流派1、地中海：2、法式3、英式4、美式5、德式6、中式：7、现代：8、新古典主义9、简欧市场常见9、建筑风格①西班牙②意大利①北方合院②南方园林③中式符号④新中式①现代②ArtDeco③超现代9、建筑风格地中海：建筑形态：使用不对称设计，建筑中常加入回廊、构架或观景平台等结构；设计上常采用建筑圆角，增加外立面的丰富度；廊道：长长的廊道，延伸至尽头后垂直拐弯；半圆型结构：半圆型拱门，数个连接或垂直交接；甚至墙体、护栏、门窗框架及屋顶的瓦都使用圆弧结构，露台上常使用圆型护栏；墙体处理：镂空处理，通过穿凿形成镂空效果；材料：使用浅色涂料，外墙经年累月，层层涂刷，色彩醇厚，有很强的手工艺质感；也有在外墙局部使用文化石或特殊涂料；细节：西班牙建筑中常使用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多使用铸铁螺旋花饰。关键词：意大利、托斯卡纳、普罗旺斯、西班牙……9、建筑风格铁艺花饰窗户、阳台半圆形露台多柱形设计红瓦缓坡顶9、建筑风格9、建筑风格西班牙、意大利、地中海有什么区别？思考延伸9、建筑风格法式：风格特征：1、平面布局：采用对称造型，力求恢宏的气势；2、屋顶：多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。3、屋顶窗户：多有老虎窗，或圆或尖，造型各异。4、线条鲜明：凹凸有致，尤其是外观造型独特，弧线折线特征明显。5、外墙：石材或仿石材装饰，细节运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。关键词：对称、质感浪漫、孟莎式坡屋顶、石材外墙、老虎窗9、建筑风格孟莎式坡屋顶：孟莎式坡度有转折，上部平缓，下部陡直线条鲜明，凹凸有致，外观造型独特老虎窗，或圆或尖，造型各异石材、法式廊柱、雕花9、建筑风格9、建筑风格风格特征：外立面：英国的建筑大多保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。也有墙面涂成白色的，是那种很暗的白或者可以叫做“灰色”。结构：房子一般是由砖、木和钢材等材料构成，很少看见钢筋混凝土的建筑。屋顶：坡屋顶、老虎窗、女儿墙阳光室，双坡陡屋面；外观：深檐口、外露木、构架、砖砌底角等、长窗户比较多。关键词：红砖外墙、两坡陡屋面、老虎窗、长窗、黑瓦9、建筑风格双坡陡屋面、老虎窗、女儿墙（指房屋外墙高出屋面的矮墙），白窗，黑瓦。深檐口、外露木、构架、砖砌底角等。一般为红砖外墙，少许外墙涂成灰色。9、建筑风格9、建筑风格风格特征：整体特征：很少有雷同的，一般2-3层，造型各异，提现了美国人追求自由的特点；流派：格鲁吉亚、希腊复兴、哥特式复兴、第二帝国时期、维多利亚……结构：房子一般是由砖、木和钢材等材料构成，很少看见钢筋混凝土的建筑。屋顶：大的坡屋顶、老虎窗、大窗户；入口：一般都有门廊，带花园；关键词：大屋顶坡面、门廊、老虎窗、壁炉、大花园9、建筑风格9、建筑风格风格特征：外立面：简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派。功能：讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃；材料：品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注环保与可持续性发展风格元素：清晰的转角、精确的比例、不对称的平面、粗重的花岗岩、高坡度的楼顶、厚实的砖石墙、窄小的窗口、半圆形的拱卷、轻盈