科技创意产业的开发运营战略

科技创意产业园区开发运营战略2009年清溪清我心，水色异诸水。借问新安江，见底何如此？—李白淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略报告内容淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略本次定位规划地块面积：约1000亩UN---大型企业研发中心（基地）虚拟制造中试科技研发论坛旅游教育一.定位规划的理想模型核心功能综合服务会议旅游短期居住人才培训参观实践金融服务法律服务信息服务专业服务辅助功能实体功能区商服配套区展示博览区实体功能区研发办公区研发办公楼综合办公楼中试楼综合性展览馆专业性展览馆企业展览馆实体功能区高星级酒店酒店式公寓独立商业物业形态①平台功能实体功能区会所办公区研发大学/学院课题组专业研究机构客户类型科学家研究室②客户类型政府支持的研究机构跨国企业研发部门民营公司研发总部客户类型跨国企业产品展示中心民营公司产品展示中心机构/学院成果展示中心展示园区“活体”展示场馆性展示活动性展示总部办公楼总部会所相关服务性企业:如旅行社\公关公司\教育培训机构\金融机构\律师楼\信息科技公司……客户类型交易平台认证机制中心价格发布中心产品采购中心信息交流中心国际发展研究中心国际研发成果交流中心国际研发应用示范中心实现三个中心为千岛湖打造研发概念开辟全新的区域职能价值成果做准主题做强功能做稳经营做好产品经济效益土地价值地产价值税收收益社会效益地区繁荣提升影响力带动就业创造和谐社会价值模型实现项目综合效益最大化拓展地区发展新战略空间打造区域新的经济增长点探索国家可持续发展之路综合服务科普教育科技旅游科技论坛生态宜居科技研发研发功能人才培训功能模型展示商服配套区会所办公区功能模块产品模块研发办公区展示博览区研发功能•引入国际国内最高级别的实验室、科技人才到园区进行日常性、阶段性的研发设计和科技攻关，打造浓厚的学术氛围，成为全球专业人事的“麦加”。•在园区内，科技人员可进行虚拟制造，同时园区开辟专门的区域可供科技成果实验，实现“研发设计-虚拟制造-中试”的高端产业链。展示功能定期举办高水准的专业论坛，成为生态科技、环境保护及其相关领域论坛举办的首选地。旅游功能项目的生态科技与原生态的岛屿景观有机整合，成为“科技旅游”的最佳景点，在园区内游客能够“看到、听到、闻到、吃到”生态科技和环境保护所的成果，全身心的科技感受是不可复制的。交易平台通过企业的聚集，定期的交易博览会，使项目成为绿色产品的价格形成基地及信息传导中心。科普功能最先进的生态科技园区将成为全国性的科普基地，提高生态科技、环境保护在全国乃至全世界人民中的关注度、从而激发全人类去维护生态环境。综合服务功能金融、法律、商业、知识产权保护等机构共同保障和维护园区的日常及专业运作。生态宜居生态环境及生态科技共同打造的宜居生活体验区。功能定位高价值地块中价值地块中价值地块低价值地块高价值地块:项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。中价值地块:项目地块湖景地区，但湖景视野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。低价值地块:项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对较差的版块。各功能区物业配比研发基地区（400亩）博览展示区（100亩）研发会所区（300亩）酒店商业区（200亩）物业占地面积容积率单套面积（㎡）体量配比（㎡）研发办公200亩0.3200~30040000研发办公200亩0.3600~80040000总计400亩80000研发办公区多层次的绿化和景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品位。物业占地面积容积率单套面积（㎡）体量配比（㎡）配套会所300亩500~70060000总计300亩60000研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点物业占地面积容积率体量配比（㎡）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000酒店主题部分,突出地标性/视觉效果或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏异国风情,色彩与环境处理建筑标识处理,高耸的局部形态.酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点,形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格建筑形态高星级酒店及商业配套SPA餐饮酒吧区特色主题会议包括大型室内外会议物业占地面积容积率体量配比（㎡）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000高星级酒店及商业配套酒店主体部分功能建议物业占地面积容积率体量配比（㎡）展览中心100亩0.320000总计100亩20000展示博览区风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。组团面积产权经营模式展览区综合性展馆100亩整栋产权持有，租赁运营专业性展馆整栋产权持有自主经营，部分常年展示中心出租经营企业展馆整栋全部销售/定制开发研发区研发办公楼400亩整栋/整层定制开发、销售、租赁综合办公楼分割单元销售、租赁中试楼整栋/整层定制开发、销售、租赁会所区总部办公300亩整栋销售总部会所整栋销售配套区酒店200亩整栋与商业经营管理公司合作经营酒店式公寓单元销售后由酒店管理公司经营商业（滨江商业）整栋产权持有，合作经营开发方向效益比较分析千岛湖的产业/商业开发现状旅游业农渔业地产开发对生态或土地资源的直接利用或简单开发买卖交易平台未来方向新商业模式（传统行业、、新兴产业、现代营销概念整合）授人以鱼，不如授人以渔产业农业旅游业开发房地产投资产业链开发产值26.1亿元30.7亿元15.2亿元？（详见下文商业模式研究）年增长率12.8%22.3%29.5%开发方向效益比较分析淳安县2008年各产业效益比对它山之石：案例借鉴成片区域开发项目启动区确定案例分析—武汉王家墩CBD启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略武汉王家墩CBD位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地2.67平方公里，东接青年路,南临建设大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽。（开发商：泛海集团）启动区基本指标：1、占地：63.97公顷2、建筑总量：118万平米3、开发周期：5年4、物业类型：综合物业（含会展、酒店、商业、住宅和写字楼）启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司4000亩土地价值同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商业等物业，形成“泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略进行综合类物业开发建设和建成后的运营管理，形成公司乃至“泛海”旗下新的主营业务和核心竞争力。经营定位启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略完成综合类物业和项目组团的开发和运营，形成具有完整功能体系的城市空间，并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。产品定位根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量交换，解决影响启动区土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势,计划于2007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。启动区土地权属的完整性整体开发的必要性——物业间协同效应明显综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架产生的支持程度提供支持的用途12345办公楼零售/餐饮住宅会展酒店办公楼03224办公楼零售/餐饮住宅会展酒店零售/餐饮40422办公楼零售/餐饮住宅会展酒店住宅24000综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架产生的支持程度提供支持的用途12345办公楼零售/餐饮住宅会展酒店办公楼03224办公楼零售/餐饮住宅会展酒店零售/餐饮40422办公楼零售/餐饮住宅会展酒店住宅24000综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架产生的支持程度提供支持的用途12345办公楼零售/餐饮住宅会展酒店会展24004办公楼零售/餐饮住宅会展酒店酒店42040综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架产生的支持程度提供支持的用途12345办公楼零售/餐饮住宅会展酒店会展24004办公楼零售/餐饮住宅会展酒店酒店42040上述五种物业类别适应CBD启动区的职能，各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。整体开发的必要性——物业间协同效应明显经营模式策划方案项目组团地块编号经营模式建议建筑规模（万方）开发时间启动区项目组团会展酒店项目JH03A0101会展：自主投资酒店：股权合作并持有物业，与专业品牌运营管理公司合作运营。20.42007—2009JH03B0101JH03B0104商业、住宅项目JH03B0101住宅、公寓：自主投资商业：股权合作开发并持有物业，收购上市公司运营商业物业。42.42008—2010JH03B0102JH03B0103商住项目JH03B0104商住：自主建设为主辅以合作开发412008—2010JH03B0105JH03B0106写字楼JH03B0101写字楼：土地销售132008JH03B0104注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。开发建设时序“欧洲之门”会展中心07-09年顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动会展酒店08-10年服务商务和会展，形成区域标志商务贸易区09-11年谨慎选择时机，设立商务标杆SOHO区08-09年市场准确定位、迅速实现销售商业中心08-10年服务更大区域，提升区域人气和活力居住区09-10年快速开发、规模建设、追究利润友城广场08-09年作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质开放空间08-10年提升物业价值，配合建设时序，会展项目项目名称：”欧洲之门”国际会展中心（暂定）项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。建筑规模：5.6万平方米投资模式：自主开发运营模式：与德国GEC公司合作运营建设计划：2007年二季度完成设计工作；2007年中后期开工建设，2009年年中开业。运营工作：2007年三季度完成运营招商，设立合资运营管理公司。培训工作：2007年三季度完成初步人员到位和培训。酒店项目项目名称：凯悦国际酒店、FourPoints酒店（暂定名）等项目定位：国际商务会议型、商务型、公寓式酒店建筑规模：14.8万方项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。建筑规模：约4万平方米（600间客房）投资模式：合资建设运营模式：与品牌运营商合作运营管理酒店项目1——会议型酒店建设计划：06年底完成市场策划；07年二季度完成投融资结构策划；三季度开展运营招商和建筑设计；四季度进行投资商的招商；07年底开工建设，预计2010年建成开业。酒店项目2——商务型酒店项目名称：商务酒店项目定位：符合国际五星级酒店标准，由世界一流酒店运营商管理的商务型酒店。建筑规模：5万平方米投资模式：作为保留项目，后期适时开发地块编号JH03B0101地块用途综合用地地块面积4.01公顷容积率5.0布置物业酒店、办公、商业建筑面积酒店：5万方地块开发时间暂保留，适时开发酒店项目3——公寓式酒店项目名称：公寓酒店项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，由世界一流运营商管理的“管家式”公寓酒店。建筑规模：4万平方米投资模式：自主开发运营模式：销售地块编号JH03B0104地块用途综合用地地块面积3.98公顷容积率4.7布置物业酒店、商业