安徽某大型房地产项目策划报告（金丰易居）

安徽某大型项目策划报告2005年2月目录一、项目市场环境分析...............................................................................................41．**市简介...........................................................................................................42．对外交通...........................................................................................................43．经济环境...........................................................................................................54．城市建设...........................................................................................................7二、项目发展市场分析——住宅部分.......................................................................81．**房地产市场现状...........................................................................................82．**房地产市场存在的问题...............................................................................93．**房地产市场发展机遇...................................................................................94．典型住宅项目.................................................................................................11三、项目发展市场分析——商业部分.....................................................................121．**商业发展环境.............................................................................................122．商圈分析.........................................................................................................123．**商业市场预测.............................................................................................144．商业物业市场分析.........................................................................................15四、项目分析.............................................................................................................181．项目概况.........................................................................................................182．项目区域环境分析.........................................................................................193．项目地块分析.................................................................................................214．项目市场竞争情况.........................................................................................22五、项目定位.............................................................................................................231．项目SWOT分析——内外部因素总结...........................................................232．项目定位的基本原则.....................................................................................233．项目整体定位.................................................................................................234．项目定位.........................................................................................................24六、项目定价分析.....................................................................................................271．**房地产价格现状.........................................................................................272．**房地产价格预测.........................................................................................273．现阶段项目价格预测.....................................................................................28七．项目营销建议.....................................................................................................29一、项目市场环境分析1．**市简介1）地理区位2）城市基本属性——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。3）行政区划总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人；辖有5区1县：田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县（2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区）。4．科教实力在地级市中，**市具有较强的科教力量，科研机构和大专院校20余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。2．对外交通**位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）铁路阜淮铁路通过津浦线、**线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。2）公路206国道横贯全市。**距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程；2003年7月，京福高速**连接线建成，打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道；正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（阳）高速公路，其实验段已于2004年11月动工，预计2007年底建成。3）机场合肥机场至**110公里，蚌埠机场至**30公里4）淮河水运通长江、连大海，可四季航行。3．经济环境1）经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段2003年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨，**煤、电支柱行业快速增长；同时，**处于长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移；由于京福高速**连接线的建成，**的外部交通环境得到极大改善，**吸引的外来投资不断增加，也为经济提供了新的增长点。预计2004年**的GDP将达到210亿元，增幅为16%，是1995年以来增速最快的一年。2）人均GDP将突破1000美元2003年，**的人均GDP达到8045元人民币，折合974美元；如按10%的发展速度计算，2004年将达到1071美元。根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。3）第三产业较落后，但发展较快主导产业：煤炭、火力发电、化工；优势产业：医药、纺织、机械、轻工；三次产结构：10.5：51：38.5（2003年）。工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商贸服务业等，都处于起步阶段。2003年开始，商业领域外来商业企业不断增加，苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入**。4）居民收入和消费情况人均可支配收入：2002年**城镇居民人均可支配收入为5345元，2003年达到6010元，增长12.4%；2004年经济增长速度为16%，高出2003年3.6个百分点，人均可支配收入的增幅也将高于2003年，预计可达到7000元左右；总体而言，处于较低的水平，但上升的势头较快工资收入：平均月工资水平大约850元左右，低者400元不到，高者超过1万元；教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平，大约1200-1500元/月；以行业来看，金融、烟草、电信等行业的工资较高，约2000-3000元/月；采掘业职工工资收入最高，月收入大多超过1万元/月；消费支出结构：“吃”方面的消费支出仍然占较大比例，恩格尔系数较大，2002年为44.6；但随着收入水平的增加，用于服饰、通讯、居住等方面的将会增加，恩格尔系数呈下降趋势。5）经济发展规划——主动融入长三角，迎接产业转移——办好一个园区：**经济技术开发区——建设三大基地：亿吨煤基地、华东火电基地、煤化工基地。——发展六大产业：煤炭电力产业、化工医药产业、机械电子产业、建材冶金产业、纺织服装产业、轻工食品产业4．城市建设1）城建现状——缺少规划，城市建设落后**是一座能源型城市，城市“因煤而兴”。由于国有煤矿“大而全、小而全”的建设，一座煤矿就相当于一座卫星城市。加上国内城市规划水平的低下，**市长期以来都没有规划，城市建设异常落后，特别是城市中心区——田家庵区，房屋破旧、道路凹凸不平，公共绿化无人管理；到2003年，**市建成区面积仅89.44平方公里。2）发展规划——东扩南进，接轨长三角由于城市边缘的煤炭资源即将开采完毕，煤矿将向远离市中心的地方发展，以“煤”立市的**，面临着经济产业结构