平顶山光明路地产项目分析策划报告_143页

新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/641第一部分：市场调研新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/642一、平顶山市经济环境的分析和生活结构研究市区面积70多平方公里，人口91.2万，从平顶山市城调队了解到，2005年全市居民消费价格总水平保持了较为温和的上扬态势，全市居民消费价格总水平累计上涨2.4%，涨幅与去年同期相比下降3.1个百分点。◆GDP发展状况及产业结构情况全市人均GDP突破1000美元，标志着平顶山已走出低收入水平行列。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6432005年全市GDP达到570亿元，比上年增长15.6％；地方财政收入31.56亿元，比上年增长49.6％。平顶山工业基础雄厚，经过四十多年的发展，已形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。平煤集团是国家确定的发展为超亿吨大型煤炭生产基地，神马集团是世界三大帘子布生产企业之一，舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，还有中盐皓龙公司、宝酒集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。2003年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/644◆消费品零售总额平顶山市消费品市场运行良好，据初步统计，2005年前10个月平顶山市实现社会消费品零售总额12.8亿元，同比增长14.9%，增速居全省第三位，高于全省增速1.2个百分点；1-10月累计实现零售额119.2亿元，同比增长14.4%，累计增幅比上月提高了0.1个百分点。呈现如下新特点：分地区看：城乡市场协调发展。分行业看：批发零售贸易业发展平稳，餐饮业持续火爆。分商品看：高档时尚商品成为消费亮点。◆城乡居民的人均可支配收入城乡居民收支有所增长。05年上半年，全市城镇居民人均可支配收入为4561元，比去年同期增长18.5%，扣除物价上涨因素实际增长16.3%。上半年农民人均现金收入1190元，增新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/645长18.4%，扣除物价上涨因素实际增长14.7%。全市在岗职工平均工资6560元，扣除物价上涨因素实际增长19%。◆城乡居民储蓄存款余额2005年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长12.7%和6.4%;社会消费品零售总额比“九五”末增加61.5亿元;城乡居民储蓄存款余额326.8亿元。二、区域结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况2005年1月至2月,以“公共设施管理业”为代表的市政公用设施建设投资完成283.9亿元,同比增长27.1％。2005年市政新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/646公用设施建设在投资方向上，以加强公共服务、改善人居环境为主，投资规模有所增长。◆交通体系状况全市交通建设发展速度最快，许平南高速公路建成通车，平漯、平临高速正在加紧建设，太澳、新石高速正在加快做前期工作。新建、改建国、省干线公路585.54公里,正在改建的国、省干线公路415.6公里,新建、改建大中桥46座5197.9米;2005年底,平顶山市国、省干线公路中二级公路比重将达到95%；高标准完成绿化示范路段167公里，完成绿化美化路段422公里，累计创建GBM路段443公里和文明样板路218公里。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/647◆区域性质与功能特点城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。◆城市规划城市的发展思路：“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”。对发展西部新区是平顶山市拉大城市框架，实现跨越式发展的现实需要，是平顶山市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是平顶山市实施二次创业，打造经济强市，全面建设小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美”现代化工业新城的重大举措。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/648平顶山市新城区的规划勾画了一条东南——西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/649三、平顶山市商业环境分析商业布局总体分布新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6410新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6411平顶山市商业主要集中于以万家百货为中心的商业区和以开源路为中心的商业街区。在商业形态方面，以万家百货为中心形成了以永乐家电、中心商城、商业大楼、帝豪国际家具广场、豪凯迪国际家具广场、现代家具城为主的大型购物中心及开源路、中兴路为中心构成的沿街商辅，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、家私、副食品等数十类品种的商业街区，是平顶山市最繁华的商业区，属于平顶山市的第一商圈，商品零售额占据平顶山市场的60%以上。湛河路与新华路为主的两侧商业构成了本市的第二商圈，主要以经营五交、土产为主。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6412主要商业竞争格局分析市中心大型商业名称规模业态位置出租率万家6F+地下室1F:彩妆珠宝馆2F:流行淑女馆3F:名媛馆4F:绅士馆5F:休闲服饰馆6F:时尚百货馆地下室:游戏厅中兴路与优越路交叉口东北角处近100%鹰城名品百货4F+地下室1F:珠宝、化妆品、鞋2F:女装3F:男装4F:童装、床上用品、男装地下室:小型超市开源路近100%中原百货4F1F：小家电、通讯手机2F：女装3F：鞋、男装4F：家具开源路与和平路交汇处（鹰城名品百货北侧）近100%国际女子新天地2F+地下室1F：珠宝、鞋、精品女装2F：精品女装开源路（中原百货向北）97%以上新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6413地下室：小综合超市永乐家电5F1F:手机2-4F：家电5F：办公中兴路（万家对面）100%中心商城2F+地下室1F：珠宝、家电、服装2F：服装地下室：超市中兴路与和平路交汇处95%以上商业大楼5F1F：珠宝及其它饰品、小家电2F：服装3F：羽绒服广场4-5F：家具城中兴路90%帝豪国际家具广场6F1F：精品服装2F：手机卖场3F：软体家具馆4F：现代家具馆5F：欧美风情馆6F：实木家具馆体育路与建设路交汇处95%以上豪凯迪国际家具广场5F+地下室1F：移动通信2F：电脑科技3-4F：精品家具5F：办公家具地下室：电脑科技中兴路与建设路交汇处96以上现代家具城3F全家具中兴路90%新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6414全市主要商业街区名称业态出租率备注开源路专营店较多（服装、鞋帽、电动车等）穿插综合市场（燃具一条街、昕开源市场等）大型商场（有鹰城百货、中原百货、国际女子新天地）92%以上整体配套比较全面美发、酒店、药店、超市、网吧、银行等中兴路商场（万家、中心百货、商业大厦、家具广场、永乐家电等）专卖店沿街商铺90%新华书店、银行、美食城、西餐店、九头崖、俱乐部等和平路以专营店为主98%以上服装、饰品体育路家具广场、万客隆、沿街商铺95%网吧、影楼、九头崖、银行等新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6415从上表可以看出，以本市第一商圈的商业格局而言，基本特征如下：大型商业中心基本集中在开源路与中兴路；经营业态以百货、电器、家具为主；经营形态方面比较相似，如：负一层的超市；几条主要商业街的业态分布比较清楚，但经营种类略显混乱和单一，仅服装类经营大概占了50%；总体分析：商业集中度较高，缺乏新的商业增长点，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业类同性强，竞争激烈。新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6416商业市场的发展趋势分析随着城市化进程的不断加快，今年以来，政府加大了旧城改造的力度和深度，如开源路南段、凌云路南北段的打通工程等项目的启动，全市商业用地量将不断放大。新建的大型商业项目给原本就竞争激烈的第一商圈市场带来巨大的压力，如华府广场（仅临矿工路和中兴路交汇处的商业面积就达3.7万㎡），将会使该区域的市场竞争进入白热化状态，导致商户的频繁流动。过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家会纷纷使出价格这一杀手锏，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅有部分品牌店经营尚可。在商户招商方面，各市场更是使出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式将会层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果。因此，平顶山商业市场的竞争称之为区域性过度竞争或白热化的竞争根本新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6417不为过，经营形态两极化严重，市场供需的严重失衡及各市场前期定位缺乏差异性，规划的不合理性导致了这种残酷的竞争状况。据了解，之前平顶山最具人气的老市场，后改为凯撒购物中心，因在规划和定位上的不合理而导致商家纷纷离开，门庭冷落。但城市第一商圈的地位仍然不会发生变化，随着城市的拓宽，专业化的街区型商业将呼之欲出，作为时下最新颖的一种模式，将成为城市商业亮点。四、针对性的区域商情调查根据我司在全市进行的200份调查问卷反映出的情况如下：消费者调研根据本案所处地段半径1公里内共发出调查问卷100份，主要内容涉及：从事的职业、年龄、月收入、最感兴趣的信息、居新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6418民外出就餐情况、外出就餐主要考虑的因素、外出就餐的支出、外出就餐选择类型、居民最喜欢去的购物场所、大型购物中心购物的顾客类型、消费心态、决定购买的主要因素等。职业状况从事职业状况4120594329701020304050工人职员商人教育系统公务员IT业医生学生退休无业人数新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/6419年龄年龄特征103423151801020304010-2020-3030-4040-5050以上人数月收入状况月收入状况35441551010203040501000元以下1000-20002000-40004000-80008000元以上人数新达营销策划Ad：郑州市金水路16号附1号中青大厦3楼Tel：[phone]/642