房地产产品策划框架报告DOC8(1)

◆建筑策划策划报告产品策划报告内容指引●对建筑策划的理解图1先期营销的新系统构成城市规划专业的内向系统城市设计●建筑策划建筑设计专业的内向系统图2城市规划、建筑规划与城市设计、建筑设计的相关模式指导性相关因子II指导性相关因子II建筑科学的外向开放体系人类学城市学经济学电子通讯学系统工程学建筑科学的外向开放体系社会学生态学城市学环境学城市学发展中的相邻学科数学环境景观室内设计建筑园林建建筑筑规理范论建筑历史建筑构造邻里经济区域规划建筑设计人体工程学材料学色彩学环境行为心理学建筑学科的外向开放体系城市布局城市交通城市绿化古规城划保方护法邻里经济区域规划邻里经济区域规划城市规划历史学建筑科学的外向开放体系建筑策划建筑设计指导性相关因子IPlanningProgrammingDesigning城市规划城市设计指导性相关因子I图3：建筑策划的承上启下关系规划师、业主职能范围建筑师（策划师）职能范围图3建筑策划的承上启下图4建筑策划的领域图5建筑策划领域的相关图式信息反馈信息反馈图6建筑策划的方法模式实态调查的过程城市规划建设立项建筑策划建筑设计承上启下总体规划建设立项建筑策划建筑设计第一领域建筑、环境、人第二领域设计内容空间尺寸第一领域景观环境社会建筑策划第二领域空间构想目标规模任务书评价预测格式化分析法规归纳参考推论比较论证标准逻辑演绎过程图七建筑策划的两个重要步骤图7建筑策划方法的两个重要步骤社会生活使用方式实态调查事实学近代技术手段的运用技术学技术学近代技术手段的运用结论导出建筑策划方法的两个重要步骤操作系统的规定现象类型化的规定社会环境的概念经济模式的概念使用空间的概念空间美学的概念使用方式的概念使用者构成概念使用性质的类型使用对象的类型使用目的的类型构筑方式的类型工业城市、沿海城市、港口城市、旅游城市、首都等经济开放城市、经济特区、文化古城、重工业城市等面积、容积率、尺寸、柱网、动线、序列、平立剖等开敞、封闭、统一、均衡、对称、明暗、水平感等临时性、永久性、集散性、通过性、暂留性、长期性等市民、涉外、儿童、老年、青年、残疾人等等工业建筑、民用建筑、城市建筑、农村建筑等公共的、私人的、国家的、地方的等等居住、文教、医疗、交通、办公、观演、体育、博览等等砖混、钢结构、钢筋混凝土结构、大跨空间结构等等图8建筑策划的程序反馈修正图8建筑策划的程序●建筑策划的文本内容第一部分市场研究一、社会环境1、经济环境A、项目所处城市的宏观经济状况以及各产业分布形态；B、城市有无新的经济增长点；C、对区域未来经济环境的预测；2、政策环境A、政策环境有无变化；B、对未来项目运作周期内政策的预测；生活预测空间评价空间改良目标制定外部条件调查内部条件调查空间构想技术构想经济策划报告拟订用途、目标、规模、性质社会环境、人文环境、自然环境、规划设计条件、基础设施条件空间内容、平立剖构想、动线空间成长、感观环境、空间形式材料、结构方式、构造、设备投资估算、增值、盈利、回报率设计要求、功能分配、任务书使用者、使用方式、功能要求3、人口环境A、现有人口的规模以及构成；B、人口流动的趋向；C、人口流入的状况；二、人文环境A、项目所在城市的文化氛围、对历史文化的接受度；B、在这种文化氛围下对房产产品的要求三、自然环境项目周边交通、景观、配套等的状况；四、房地产市场环境1、所在城市宏观房地产市场状况；2、项目目标客户区域宏观房地产市场状况；3、对项目具有同质行性的楼盘进行研究，主要侧重于各产品价格、产品形态、产品配比、定位的目标客户群、产品的特点、产品缺点；各产品的销售率。五、市场的需求状况1、对项目地块作逻辑的思辨分析2、客户需求市场的细分3、对市场现有客户的分析3、客户的特征及偏好通过市场调研获取数据及支持。第二部分项目定位一、区位价值定位二、功能定位三、消费者定位四、思想价格定位五、发展主题定位（概念）第三部分设计规划的条件一、规划设计的要求1、规划要求的各指标2、评估各指标对项目设计的不利。第四部分设计构想及任务书一、产品的业态分布二、各价值规划区域的划定“价值定位”理念住宅的商品价值受到多种因素的控制，其中住宅在小区的空间分布位置也是影响因素之一。首先从“概念规划”入手。依据人文地理环境，确定整个小区的基本构架，重要的是划定住宅的“价值区域”。区域的价值高低是相对而言的，它取决于环境资源的利用和配置水平，也取决于消费者的选择判断。第二是按划定的价值区域确定每幢住宅中每户的户型和所在位置。而不再是按户型比随意地安插。“按户定位”是价值理念中一个重要的思路。第三是推敲住宅群体的组合形式。通过资源的再调整，化不利为有利，尽可能消除或减少低价位区，达到价位的均等。如果一个小区规划设计方案中低价位区的比重占的很大，就可以判定这不是一个最优方案，就有重新调整的必要。设计者的“功力”也恰恰显示在将低价位区调整为高价位区上。“价值定位”理念，看起来具有商业策划的色彩，实际上是“以人为本”的设计思想的另一种具体表达方式。区域价值的高低，应反映居住环境质量的高低。建立“价值定位”的理念，有助于规划思路的拓展，有助于对规划设计方案的正确判断。合理地确定和反复地调整“价值区域”，最终形成理想的规划布局。尤其是根据不同景观环境条件，进行“户型定位”的设计，会受到购房者的认同。三、各区域的动线关系四、各价值区域的产品定位五、产品风格认知六、产品景观七、产品的基础设施八、产品的材料、结构方式第五部分产品的评估一、均好性的评估二、价值区域划分的评估三、经济效益评估四、项目最大的卖点是什幺？五、项目在哪些方面做到了差异化？