赢商网-XXXX年南国水乡电梯洋房推盘策略42p735119664

2013年南国水乡电梯洋房推盘策略谨呈：2013.01.082一、市场研判二、典型项目大户型产品项目销售情况三、项目本体分析四、客户研判五、面临的机会与压力六、核心问题界定七、解决方案八、执行体系3一、市场研判4供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大宁乡楼市2009-2012年供销走势图69.3141.48137.07148110120.1116.0798.2850751001251501752009201020112012预售面积销售面积2013预计新批预售250万平米，原有库存90万平米，总计供货：340万平米，去化150万平米，竞争压力巨大。5年最大去化套数在544套，去化面积在6.5万平米2012年全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积）板块项目名称套数面积（M2）销售金额（元）1行政兆基君城54464292.082279991082行政中源·凝香华都45052810.592405339503行政绿地·中央花园32947932.032198033694行政长沙富豪山庄盛翠豪庭26042074.91807981785滨江海博星河绿洲30337907.721456559876行政龙湾一品24835112.811456128187金洲碧桂园·山湖城12732636.11797158678南城南国水乡23528727.45908403039金洲五街国际25328596.8610987052710南城皇庭尚品22725777.36835866356价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力月份1月3月6月9月12月绿地中央花园3,984382038573,8963957五街国际36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,1393350426939664043412642144135403439773707354336213748369135693570940470166637760992076919460243404734398735703464445738303634648861205884885253483000350040004500500055006000650070007500800085009000950010000商品房住宅非住宅商品房460243404734426939873966404341264214413540343977住宅357034644457383036343707354336213748369135693570非住宅64886120588488525348940470166637760992071020369191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月7项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地兆基君城：最低价：3100；最高价4800皇庭尚品：最低价2888最高价3550中央花园：最低价：3780；最高价4200星河绿洲：最低价：3252；最高价4734爱琴湾：最低价：3172；最高价4400财富金座：最低价3288最高价3480公园道1号：最低价2598最高价3570颐和源：最低价2918最高价3348福临门名郡：最低价3100最高价3642紫金城：最低价3306最高价3788金色夏威夷：均价3500格林春天：均价345082012年，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房均价460243404734426939873966404341264214413540343977同比29.811.6540.3926.2324.4014.863.095.994.23-3.00-6.90-30.1环比\-0.579.08-9.82-6.61-0.531.942.052.13-1.87-2.44-1.4非住宅均价6488612058848852534865937016663776099207102036919同比60.3-0.6326.9799.4633.0040.581.5832.587.5856.5828.87-24.3环比\-5.67-3.8650.44-39.623.286.41-5.414.6521.0010.82-32.2住宅均价357034644457383036343707354336213748369135693570同比8.32.941.1620.9318.286.745.61-2.61-0.87-4.05-5.78-17.1环比\-3.028.55-14.0-5.122.01-3.022.183.51-1.43-3.32-6.7别墅均价6929110979781551657737362599053895647604050424846同比-2.9857.18151.726.14-6.2231.8212.4-23.1-6.20-6.27-18.0-36环比\60.15-11.9-43.64.6627.53-18.6-10.04.796.96-16.5-3.89多层均价244519812973287729662769268726513107282628882912同比0.811030.857.557.395.254.678.431.14-9.971.192.14环比\1950.08-3.23.09-6.65-2.96-1.3417.20-9.042.191.34电梯房均价359335773760377636943719371836493829370935803565同比8.261.211.2816.1823.0112.773.51-7.642.273.862.81-9.68环比\05.120.43-2.170.680-1.864.93-3.13-3.48-0.429新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型第9页楼盘名称主力/面积区间（㎡）交房标准绿地中央花园区间：80-160主力：80—120毛坯凝香华都区间：57-157主力：75-132毛坯冠源·爱琴湾区间：85—145主力：92㎡—144毛坯格林春天区间：83—152主力：110—120毛坯铂金汉宫区间：99-164主力：99-124毛坯蓝庭国际区间：52-139主力：102-122毛坯福临门名郡区间：37-159主力：90-130毛坯星河绿洲区间：114-152主力：114-138毛坯10140平米以上产品，市场需求相对较少楼盘名称滞销产品面积交房标准爱琴弯140平米以上户型毛坯五街国际149，195平米户型毛坯翰林华府134-145平米毛坯格林春天140—152平米毛坯星河绿洲138-152平米毛坯11144平米以上产品，供给少，去化少。2012全年商品房住宅供销关系分析表户型项目供（套）比例销（套）比例供－销（套）供销比=90㎡448535.45129319.0131923.47：190-120㎡270221.36189627.878061.43：1120-144㎡414032.73286942.1812711.44：1＞144㎡132310.4674410.945791.78:1合计12650680258481.86:112二、典型项目大户型产品项目销售情况13爱琴湾项目地理位置偏，主要沩江江景，规模大，档次高。15、16、2栋为靠近销售中心的一线江景房（看沩江），户型面积均为144平以上的大户型；去化速度慢；4月份仅销售2套，其中1套是大户型。楼栋层数推售时间推售时长户型面积销售均价可售套数已售套数销售率月均销量（套）15#24层2012年12月3个月154㎡420046613%216#28层2012年12月3个月151/175㎡42005436%12#18层2012年12月3个月144/152㎡42006869%2合计16815514星河绿洲项目定位为双江景豪宅，形象档次高；5#、9#栋为江景房，看沩江；户型面积为138平以上大户型；4月份项目仅销售2套，大户型销售为零。楼栋层数推售时间推售时长户型面积销售均价可售套数已售套数销售率月均销量（套）5#31层2012年3月13个月138/152㎡41001203126%2.59#32层2013年5月11个月138/152㎡43001241613%1.5合计2444719%415绿地中央花园项目地处行政中心，地理位置优；绿地品牌；项目形象档次高；行政板块高端客户认可度高。楼栋层数推售时间推售时长户型面积销售均价可售套数已售套数销售率月均销量（套）16#22层2012年9月6个月135/152㎡4100887080%1217#22层2013年3月1个月135/152㎡41001101715%17合计1988744%2916兆基君城项目广告投入大，知名度高；现场展示好，形象高端；10#栋为楼王位置，临1.4万平中心湖景，超宽楼间距；大户型楼王产品去化速度慢。楼栋层数推售时间推售时长户型面积销售均价可售套数已售套数销售率月均销量（套）10#182013年2月2个月160㎡45006869%317三、项目本体分析181.相对地理位置好，临二环路，离交通口岸，南站近，非城市热点区域2.南城最美楼盘、步梯房、纯简欧风格、拥有500米芙蓉渠与入口广场3.多节点休闲广场、相对大气的入户大堂、4.112套电梯洋房大宅，532套步梯房5.已拥有410余批业主，登记来访3900组，全现房发售6.客户以第一次置业为主，客户认知形象不高7.市场上质量口碑不理想8.产品面积相对市场主流需求偏大9.细节品质欠缺项目市场认知：非城市热点区域、刚需项目、多层产品中的王者、缺乏细节品质19电梯洋房：改善型产品与区域第一次置业形象矛盾进门1415121617341856719208921101122北1213幼儿园西东南电梯房特点：7层带电梯，城市独有产品面积137-157平米，面积偏大，为改善型产品位于项目中央景观区、一线水景，属于楼王改善型产品与区域第一次置业形象矛盾楼王20户型面积区间：48套144平米以下，64套144平米以上，涉及契税缴纳4%的问题面积区间137平140-142平145-149平152-157平合计套数32套16套40套24套112套4栋电梯洋房户型面积一样，每栋28套；水平方向，两端头的户型面积大，在149-157平以上；垂直方向，不同楼层面积有差别；中间位置房源3-6层面积为137平，其他楼层面积140-145平；144平以下48套，144平以上64套（契税4%）。顶层送阁楼。21改善型户型：带超大入户花园，157平米户型设主卧套房22形象高端项目外，大户型供应多，大户型价格弹性大3300-5200元/平米，去化与形象价格相关项目推货面积去化形象好价格格林春天1715415套一般3368兆基君城136143-16676套形象高端3850盛翠豪庭354150-230220套形象高档3800-5200海博星河绿洲153142-15147套江景3500去化好4100去化12套乾隆公馆161508套一般3650翰林华府231475套一般3358爱琴湾108147-15244套（22栋）江景3650裕源国际山庄110142-31964（内部定购）高端2670部分项目楼王价格：如海博星河绿洲4500元/平米，兆基君城：4300元/平米，凝香华都：4500元/平米23项目分析总结：如何利用项目优势，持续保证项目的销售速度矛盾点：1.刚需印象与改善产品（电梯洋房）的矛盾2.产品偏离市场主流需求3.市场上大户型普遍去化速度缓慢4.板块形象低端，高端客户关注度低优势点：1.7层电梯洋房是市场稀缺资源2.楼王位置，中央景观区，一线水景，3.项目实景展示，形象逐渐改善4.入住率逐渐提升5.项目在区域内园林最优6.项目临二环路主干道，发展前景好7.顶层带阁楼24四、客户研判25客户特点：价格敏感度低，注重身份、面子、注重居住的生活享受项目一期步梯房客户特点：1.乡镇进城置业，价格敏感度高，注重实惠，首次置业