房地产企业的成本管理格局规划与有效管理(讲义)

房地产企业的成本管理格局规划与有效管理成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录一．规范化设计管理体系下的成本管理1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段2.各阶段的成本管理成果标准3.设计过程中成本优化的主要手段和方法二项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划4.项目设计管理阶段的成本优化三设计中的成本管控通病与案例分析销计工程房地产开发业务的VAC图项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙产品研发阶段产品和利润实现阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。一．规范化设计管理体系下的成本管理亿城集团股份有限公司项目初判投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算目标成本形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例：：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决策节点概念设计项目投资决策时点房地产业务流程中的成本管理节点一．规范化设计管理体系下的成本管理1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段2.各阶段的成本管理成果标准3.设计过程中成本优化的主要手段和方法二项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段1.1项目论证阶段的成本管理1.2项目策划阶段的成本管理1.3项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。下面我们首先了解一下成本测算的概念：一．规范化设计管理体系下的成本管理亿城集团股份有限公司成本测算的基本要求明确成本测算的用途初判投资决策用实施方案阶段哎！看看这个项目靠谱吗？盖成啥样啦？拿地时用亿城集团股份有限公司成本测算的基本要求选用适合的版本投资决策用实施方案阶段1.0版本2.0版本3.0版本初判亿城集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的要求初判成本测算实施阶段成本测算投资决策阶段成本测算无需报送集团财务部按成本测算标准表报送集团财务部按成本测算标准表报送集团财务部视同估算概算预算要求越来越深视同视同亿城集团股份有限公司成本测算基本要求各阶段成果标准亿城集团股份有限公司成本测算基本要求成本分摊办法亿城集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→环境工程费→公建配套费→建安汇总→成本汇总设计阶段成本管理作业指引通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系销计工程1.1项目论证阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙论证阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.1项目论证阶段的成本管理：依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；提交项目可行性研究报告；公司的投资策略城市与市场论证项目可研评审论证获取项目土地析②③④⑤⑥⑦1.1项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告①项目总论项目风险及建议城市板块及项目细分市场分析项目市场与产品定位项目分期开发计划项目销售进度计划及分期售价项目收益测算附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。销计工程1.2项目策划阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙策划阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.2项目策划阶段的成本管理：依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦规合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方案）。明确概念主题产品策划耦合阶段可行性研究报告项目产品定位概念规划设计项目策划报告成本测算析论证阶段策划阶段如何在策划阶段提高“产品附加值”？析征提问：产品附加值体现在哪几个方面？项目先天因素的扬长避短项目产品配置和性能的优化项目产品概念、形式和风格的差异化”分析获得超额利润提高地价承受底线市场利润＝平均售价＋品牌附加值＋产品附加值－土地价格－其它成本析第一节房地产项目开发的特征提高产品附加值的方向第二节房地产企业设计管理的影响因素先天因素的产品配置和产品概念、形式和第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系扬长避短性能优化风格的差异化自然条件的分析部品配置产品概念和风格社会条件的分析性能标准产品形式规划要点的分析销计工程1.3项目设计管理阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙设计阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.3项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行设备选型1.3项目设计管理阶段的成本管理：拿地节点方案报建论证阶段策划阶段方案设计设计管理阶段扩初设计施工图设计工程管理概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构设计扩初设计建筑平面施工图设计部品设计及定板实施方案设计阶段概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构、设备土建扩初施工图初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计销售示范区设计景观施工图设计设计阶段业务流程图通过优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平成本专业配合工作报批报建配合工作主体工程设计模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业配合工作财务专业配合工作项目工程部配合工作物业管理配合工作项目策划阶段—编写方案设计任务书项目设计管理阶段—方案设计项目设计管理阶段—扩初设计项目设计管理阶段—施工图设计项目工程管理阶段—设计配合详勘流程图反映节点之间的主要输入输出关系委托方案设计单位（签订方案设计合同）规划、建筑方案设计结构、设备初步方案模型推敲研究确定景观概念方案设计单位提供营销专业评审意见提供成本专业评审意见提供工程专业评审意见提供物业管理的评审意见设计组织面积核算人防方案报建完成景观概念方案设计提供《价格初步测算》项目收益测算编制《方案阶段项目成本测算目标》方案、环保、消防方案报建集团实施方案听证会是否听证完成集团实施方案听证会上会标准的资料优化点一：将产品创新研发流程与项目开发主线分离，并前置至项目策划阶段。YN第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行案例：某项目在策划阶段就开展院落式花园洋房的创新设计研究，大第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”大地缩短了项目研发阶段的周期第五节设计管理通病与案例分析优化点二：在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准；在扩初设计开始前完成项目的施工图设计指引编制，以便保证后期的设计工作的质量和进度。YNMicrosoftExcelMicrosoftWord工作表文档优化点三：在完成传统的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型推敲和结构和设备的初步方案设计YN第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的案例影响因素第三节精细化市场需求下的规杭州佳境天城范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析案例第一节房地产项目开发