黑弧奥美江门凤山水岸推广策略130p

怡福地产江门凤山水岸黑弧奥美广告传媒深圳公司第一篇认知•了解这个城市•了解项目所在北新区•了解发展商•了解项目周边第二篇产品分析与利益点归类第三篇市场与竞争第四篇产品与竞品PK第五篇目标消费群分类分析第六篇广告定位（产品利益对于消费者的意义）第七篇消费者写真第八篇品牌写真第九篇品牌表现（视觉与应用）第十篇阶段性商业课题与DObrief（预热期/强销期/持销期/促销期）□地区了解江门这座城位于广东省中南部，珠江三角洲西南沿岸，陆域东邻顺德市、中山市、斗门县。西接阳江市的阳东县、阳春市，北与新兴县、高明市、南海市为邻。南濒南海，毗邻港澳。轻轨。交通区位优势明显，扼西江与粤西沿海交通之门户，与港澳及周边城市形成１.５小时经济生活圈。江门市现辖蓬江、江海、新会三区及台山、开平、鹤山、恩平四个县级市，与新会合称“五邑”。面积9541平方公里，市区175平方公里，360万人口，江门市45万，外来人口仅占25%左右。江门市经济最为繁荣的是蓬江区，江门未来的政治金融中心是北新区。了解城市中国第一侨乡江门五邑“中国第一侨乡”。祖籍江门的华侨、华人和港澳台同胞现已达376万，分布在全世界五大洲107个国家和地区，亚洲地区约占20%，美洲地区约占70%。民俗风情江门潮连纱龙鹤山活鲤拜门恩平灯节五月龙船抢标开平泮村灯会新会天后诞抢花炮了解城市古迹与历史名人文有明末著名理学家、教育家陈白沙；武有蔡礼福；近代维新派代表人物梁启超；民主革命先驱陈少白；中国首位飞行师冯如；著名侨领司徒美堂等。另外还有，谭咏麟、刘德华、梅艳芳、周润发、黄树基……了解城市旅游资源开平碉楼，就不用说了吧？！台山上川岛，面积150平方公里，是广东沿海最大的岛屿，有东方夏威夷之称。此外，下川岛、小鸟天堂、大雁山风景区、圭峰山风景区等均是五邑著名的旅游点。古迹有：东汉时期的新会玉台寺、唐代一行禅师观察天文的外海茶庵寺、元朝灭宋的新会崖门古战场等。了解城市现代工业维达、花之韵、嘉宝莉、豪爵（大长江）等，相对东莞中山，江门只有少得可怜的工业企业。了解城市这座城市给你的第一印象一个珠三角相对发展缓慢的城市，很小但很广东。市区可见很多古旧的老建筑，街区却又很干净清爽，绿化很到位。江门不是有激情的城市，但绝对有生活情趣，富有人情味。0点后去喝茶，或许都找不到位置，仿佛大家明天都不用上班，被一个安逸的泡沫围绕着。如果他是一个人，他应该是一个三十六岁左右，悠闲惬意于饭庄与茶馆的中年男子，他的镇静自若，似乎是源于体味到茶的意境。淡淡的不为外面的世界所动。了解城市关键词粤风浓郁的五邑福地平民化，进取心不强，“懒”。整体素质较高，崇尚闲适惬意的生活情调思想开放但起点偏低地产洼地，发展缓慢文化名城、旅游城、绿化城市了解城市□地区了解北新区北新区位于城区的北部，是江门城市规划中的重中之重。北新城区中心区具体区域为白石大道以北、北环路以南、丰乐路以西、建设二路以东范围，面积4.56平方公里，规划居住人口6-8万人。核心区由行政广场、五邑华侨文化广场、会展中心三大部分组成，占地28万平方米。了解北新区北新区部分最抢人眼球的除了政府楼，就算是房地产的楼盘了，五邑华侨广场、怡福房地产、五邑碧桂园等所有标志性建筑都可以在地图上找到。了解北新区北新区有许多路、桥都是从前怡福垫资修的！□产品了解发展商开发商背景/声誉江门怡福，香港怡福实业在江门市投资开发房地产而成立的项目公司。自1993年起，江门怡福就开始规划兴建江门市丰乐花园商住小区。丰乐花园位于五邑大学北侧，规划总面积约为45公顷，总建筑面积约72万平方米，入住人口约3万。分为怡福、怡居、怡景、怡心、怡清、怡丰、怡乐、怡兴、怡雅九个独立的小苑。十五年的根基，本地前三。不敢称老大，底气不够，但也不认为别人有资格称老大！公司宗旨“人无我有、人有我新、人新我变”，91年创立江门第一个智能化管理小区。但可以称第一的东西确实不多。最了解江门人，所以做出江门最均好性的房子。我们看来：对江门的迎合多过引导。□了解周边美中不足：周围生活配套不成熟；区域边有大长江集团装配处；非传统高尚居住区第一篇认知•了解这个城市•了解项目所在北新区•了解发展商•了解项目周边第二篇产品分析与利益点归类第三篇市场与竞争第四篇产品与竞品PK第五篇目标消费群分类分析第六篇广告定位（产品利益对于消费者的意义）第七篇消费者写真第八篇品牌写真第九篇品牌表现（视觉与应用）第十篇阶段性商业课题与DObrief（预热期/强销期/持销期/促销期）区位北新区老城区本案竞争竞争周边部分消费群来源：城区主力消费群来源：项目总体概况：总占地面积约35公顷/总建筑面积430000㎡/容积率1.786/绿地率42.7%地形:坡地、平地/住宅建筑面积427770.62㎡/独立别墅4600㎡/联排别墅22000㎡/小高层、高层380000㎡/商铺建筑面积53800㎡湖景观效果少量联排别墅效果少量湖景联排及高层效果项目一期概况：首先开卖三栋高层二房、三房一梯五户销售期在半年以上户型户型建筑面积(m2)房型套数所占比例总量（%）客厅+餐厅面积(m2)主卧+主卫面积(m2)次卧面积(m2)客卧面积(m2)厨房+公卫面积(m2)阳台面积(m2)202-11028栋136.63-143.21三房两厅两卫1012.5%41.832.2113.6812.2514.7914.29201-11018栋116.15三房两厅两卫3037.5%35.5725.0812.489.814.1712.91205-11058栋95.37-101.96两房两厅两卫2025%28.425.6210.2--12.8511.5204-11046栋90.74两房两厅一卫1012.5%36.813.6811.02--11.89.6203-11036栋137.36-143.93三房两厅两卫1012.5%39.2629.3914.2812.7113.4414.72户型特点南北对流：传统型南北对流，一梯两户就必定有北向的房，如有5度角的转向就能改善.每户都有南向的窗口，适合南方人的居住习惯。使用率高：达88%——89%，一层五户分摊率低，不设电梯大堂，地下停车位+首层架空。让利，让容积率出来提供给大家做空中花园，园林架空层等。宽敞主人套间：不像其他楼盘大大的客厅，窄小的厨房。不注重生活的舒适度。江门人很朴实，卧室大住得舒服，不要求客厅的豪华。超大阳台：面宽4.8M进深2.5M，这里可放个麻将桌，邀亲朋好友就可以开台了。此设计专门从江门人生活习性出发点思考的。书房连阳台：原来是一个大房间，但要求视觉效果特别好，固设成书房割半出来做阳台。增加阅读时候的情趣。规划空中花园：每三层均配有独创面积达70平米高9米的公共空中花园，全敞开式首层架空层，无阻隔的公共活动空间，提倡邻里沟通。5度错落式设计：江门楼盘习惯一梯两户行列式架构，我们采用错落式设计。因为项目前的双龙大道路并不是正南北朝向的，而是相差5度，即朝正南方向其实是偏差了5度的。我们的楼房错落式设计倾斜了角度,就正好真正做到南北朝向了。100米超宽楼距：而且角度是错开的，不会正对对面的窗户，保持私密性边楼多，每户都有三面景观，套套正南，通风采光极佳，没有一点暗角。商业街退红线30米：增加了土地成本，但让社区公共空间更开阔。园林•高差取景：22栋与1栋之间有9米的高差。形成叠水景，如天然的山涧。中间设计平台可供人驻步停留，既可以远观也可以近看。•东西、南北轴线景观：景观东西主轴线，南北与楼房形成小轴。北边以休闲公园为主。•15000㎡的生态人工双湖环抱，水面积大。•近100000㎡的亚热带休闲风格园林。•半坡地形：保持山体原貌，半坡地形，结合山、水与楼体大环境，高低错落，效果视觉很丰富。•庭院式设计：沿湖区为景观核心区，桥亭回廊相连，园中有园，景中有景，错落有致。•20个景观建筑没有一处重复相同的。每个小亭都不一样，可见用心。材质做工精细：用花岗岩石块铺路、质厚的花岗石收边，同时还浪费些厚实的柚木栈道，四个人才抬起一根木头。可见用材实在。•用材有道：在适当的地方用适当的素材。如泳池边起来，打磨精细，火山岩景墙（砂岩外墙），浮雕面、天然的石头，出来的效果与水、树、建筑，自然的材纹和肌理搭配协调，人与大自然景观融合的最优状态。•不用名贵的树种或成本，也能出很好的园林效果。不求贵但求好。树种多采用本土有几百年历史的半乡土化的材料。形成本土原生态效果。游泳池贴砖非常厚景观式游泳池：700平方米景观式游泳池，注入景观湖的观念。会所泳池与湖融为一体。设计有练习池、儿童戏水池、增加绿化的岛、景观化、曲线的变化。湖边木栈道，景观带，保留一个岛，无可替代。会所:3800平方米多功能运动会所健身，配套还有桌球、篮球、羽毛球场、儿童活动区、健身房、棋牌室、茶舍、（书屋、太极馆）等商业：4.8万平方米风情“碉楼”风格商业步行街配套：社区幼儿园内部配套区域配套：北新城区，由行政广场、五邑华侨文化广场、会展中心三大部分组成，占地28万平方米。将成为今后江门的行政、经济、文化和商业中心，即所谓的ＣＢＤ（中央商务区）。•市政配套：滨江大道工程进展顺利、江兴路动工兴建、检察院大楼、新广电中心、新汽车总站•生态资源：北靠逾百万平米的凤山郊野公园、开车5分钟，你可以去五邑华侨广场休闲；临近元宝山公园、鸡爪山公园。•生活配套：益华百货，菜市场、酒楼、易初、华润、大昌超市等配套一应俱全，世界超级零售商沃尔玛超市将落户；花6分钟车程到逸豪酒店；•文化教育：对面中加柏仁国际双语学校；北新区中学，新青少年宫奠基、五邑华侨博物馆（二期）将陆续建成。总概：虽然是郊区盘,但地理位置优势。离市中心5——10分钟的车程，交通便利。有靠近一环的说法。从片区来看，此地段住宅不多，离市区又近，升值潜力很大。未来房价肯定高。价值点归类空间感实用性用心度价值潜力核心价值空间感实用性用心度升值潜力宽敞主人套间超大阳台100米超宽楼间距每三层空中花园半坡地形，视觉效果丰富实用率高达88%－89％书房连阳台错落5度，南北对流用材有道15000平米双人工湖100000平米休闲园林做工精细几百年半乡土树木植物景观式泳池20个不重复景观高差取景，形成叠水效果价值点归类核心价值附加价值第一篇认知•了解这个城市•了解项目所在北新区•了解发展商•了解项目周边第二篇产品分析与利益点归类第三篇市场与竞争第四篇产品与竞品PK第五篇目标消费群分类分析第六篇广告定位（产品利益对于消费者的意义）第七篇消费者写真第八篇品牌写真第九篇品牌表现（视觉与应用）第十篇阶段性商业课题与DObrief（预热期/强销期/持销期/促销期）选取竞品样本碧桂园珠江帝景湾别墅+多层城市高层洋房江门城市不大，竞争来自整个城市。样本量两个。凤山水岸高层洋房+少量别墅郊区新城区老城区北行区老城区凤山水岸竞争竞争占据江景资源，价格高，材质昂贵，规模小，没有明显的产品特点。大社区，价格很便宜，但很粗糙，明显没有花什么太大力气碧桂园珠江帝景湾超大型复合社区，别墅、多层、高层。社区内设有酒店、会所、多功能厅、康体娱乐设施比较完善。除此之外还配备商业街、超市、餐饮、邮政等。碧桂园直观感受：大社区，价格很便宜，但很粗糙，明显没有花什么太大力气。碧桂园碧桂园与本项目竞争户型抽取样本碧桂园珠江帝景江门老城中心地段，中小型社区。拥有江景资源，地段稀缺，周边生活配套丰富、成熟，两梯两户的奢侈规划，11层为主的低密度小高层建筑。实用率82％。直观感受：占据江景资源，价格高，材质昂贵，规模小，没有明显的产品特点。珠江帝景珠江帝景与本项目竞争户型抽取样本四房两厅两卫珠江帝景与本项目竞争户型抽取样本五房两厅两卫第一篇认知•了解这个城市•了解项目所在北新区•了解发展商•了解项目周边第二篇产品分析与利益点归类第三篇市场与竞争第四篇产品与竞品PK第五篇目标消费群分类分析第六篇广告定位（产品利益对于消费者的意义）第七篇消费者写真第八篇品牌写真第九篇品牌表现（视觉与应用）第十篇阶段性商业课题与DObrief（预热期/强销期/持销期/促销期）空间感实用性用心度升值潜力核心价值附加