房地产策划案例舜华园战略规划研究

《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》济南山大路高科技中心区战略规划研究报告舜华园建设发展有限公司《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》引言第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析一、建设山大路中心区的必要性二、建设山大路中心区的可行性三、山大路中心区与高新区的互动性第二部分建设山大路高科技中心区的实施方案一、中心区开发的运作方式二、中心区开发的实施内容三、中心区开发的操作步骤四、中心区开发的政策支持目录《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》引言（1）济南市在去年年底确定了“以国内外市场为导向，以高新技术产业为先导，以用高新技术改造传统产业为重点，实施科技创新，抢占制高点，实现产业结构优化升级，提高经济整体素质”的发展战略。（2）随后，济南市政府又确定了电子信息、生物制药、新材料三大重点发展产业，同时将主要精力投入到发展电子信息产业上，“十金十库”信息化重点工程快速推进，高新技术产业开发区实施的“521”工程也进展顺利，项目引进、财政税收、融资渠道、基础建设都取得了较大的成绩。（3）然而济南电子信息产业作为龙头产业的位置仍然不够突出。因此，山大路的发展被提上议事日程，“山大路高科技中心区”规划联合小组为此专门聘请规划、设计、咨询等领域著名专家共同讨论制订了《中心区规划方案》，本报告将对山大路的战略规划与发展进行详细论述。0.1山大路规划的起因《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》0.2规划联合小组工作情况阶段时间工作目标阶段成果专家团第一阶段1999年12月地产目标研究数码港的开发战略无第二阶段2000年3月产业目标研究山大路的产业结构山大教授调研第三阶段2000年6月区域目标研究济南市高科技发展清华专家，中关村园区设计专家第四阶段2000年8月综合目标研究电子信息产业、山东经济、济南城市布局和山大路发展方向北京专业咨询公司第五阶段2000年10月规划目标研究山大路高科技中心区具体规划多方专家合作《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》引言第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析一、建设山大路中心区的必要性二、建设山大路中心区的可行性三、山大路中心区与高新区的互动性第二部分建设山大路高科技中心区的实施方案一、中心区开发的运作方式二、中心区开发的实施内容三、中心区开发的操作步骤四、中心区开发的政策支持目录《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》一、建设山大路中心区的必要性山东经济高速发展并正处于十分重要的转折点，必须靠二次创业的改革开放克服市场危机、分工危机、人才危机、决策危机和金融危机。通过确立济南市电子信息产业龙头城市的地位，抓住消费市场升级、人才成本较低和商流物流集聚三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体聚合泉城，并加速信息化、市场化和产业化的多层面融合，在信息化升级的基础上，推动山东企业完成五大提升。二、建设山大路中心区的可行性我国电子信息产业增长加速并已形成区域性的布局结构，济南市应以印度班加罗尔为发展模式，将山东经济发展的三大机遇转化为本市电子信息产业发展的三大动力，靠建设高质量、低成本的信息生态环境提升城市地位，通过省内外、国内外企业的聚合效应，把济南建成电子信息产业综合发展的中国式的班加罗尔。三、山大路中心区与高新区的互动性济南高新技术产业开发区波浪式增长并自发产生出跳跃式发展的山大路电子信息产业中心区，市委、市政府应高度重视“山大路现象”，靠区域化、产业化和金融化的聚焦联动，全面开发山大路周边的信息生态环境，通过三大主体的聚合，推动高新区三大板块的协同互动和高速发展，创造出自觉发展的“山大路模式”，建成中国式的班加罗尔。第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析摘要：《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》11990199119921993199419951996199719981999山东全国山东经济增长速度与全国比较山东（亿元）1511181021962779387250025960665071627662全国（亿元）18598216632665234560466705749566851731437696780730一、建设山大路中心区的必要性80730亿元7662亿元数据来源：2000年中国统计年鉴亿元1.1山东经济高速发展《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》面对传统产业的激烈竞争，并没有新的区内协作因素出现，山东企业市场危机逐步加剧区内消费的增长和深圳、广州发展高级技术的冲动都带动区内企业的技术升级和产品升级，并以区内市场为基础向全国和全球发展浦东开发形成跨国公司的集聚，正在推动这一地区的企业快速升级，寻求新的经济技术合作第二阶段山东企业大都独立发展，靠成本优势和推销能力跨地区扩张港台资本早期进入，带动了整个区域外向型的快速发展上海国有企业对江浙地区乡镇企业的辐射，形成密切的区内经济技术联系第一阶段山东及环渤海区珠江三角洲长江三角洲地区阶段1.2山东经济处于十分重要的转折点，在五大压力面前呈现出五大危机危机一：面对价格竞争压力，区域封闭引发市场危机《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》国际分工区域分工省内分工弱中强长江三角洲山东及环渤海区危机二：面对全球一体化压力，信息不通引发分工危机《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》020406080100120140116.660.840.228.422.619.817.612.310.610.49.16.56.45.24.8广东江苏福建上海山东北京天津浙江辽宁河北湖北湖南广西河南海南1999年实际利用外资（亿美元）数据来源：2000年中国统计年鉴亿美元《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》45.715.810.59.56.75.55.02.605101520253035404550北京上海江苏辽宁四川山东广东湖北数据来源：国家软科学计划项目《中国高新技术产业与园区》主要省市科技实力综合比较注：采用因子分析法对以下18个指标进行综合评价-科研机构数、科技专家人数、经费收入、出口创汇、科技性收入、固定资产产值、科研课题数、技术合同个数、科技论文、科技著作、国家级成果、部省级成果、成果奖励、机构进入产业、科研实体数量、科研实体收入、专利授权总数、专利授权发明。积分危机三：面对创新升级压力，收入水平低引发人才危机《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》主要省市科技实力细项比较数据来源：国家软科学计划项目《中国高新技术产业与园区》科技性收入（亿元）31.92010.910.910.46科技专家（万人）6.62.81.71.221.3出口创汇（百万美元）23.311.11.21.90.30.9北京上海江苏广东辽宁山东《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》山东省限额以上企业所有制分类国有25%股份合作4%联营1%有限责任公司3%股份有限公司4%私营企业7%港澳台投资5%外商投资9%其他0%集体42%数据来源：2000年山东统计年鉴危机四：面对市场变化压力，政府主导引发决策危机《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》024681012141618山东广东上海进入信息产业数量产业转移总数量山东省上市公司的产业转移力度与广东、上海比较-98年1月至99年9月危机五：面对产业整合压力，金融意识差引发资源危机单位：个《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》山东经济的五大危机，其根源均产生于企业封闭化发展：区域市场封闭导致市场危机；信息封闭导致分工危机；人才使用的封闭导致人才危机；产权关系的封闭导致决策危机；资本运营的封闭导致金融危机。因此，山东经济正面临第二次创业的重要转折点，其根本出路在于推动新一轮改革开放，并把企业全面开放的信息化升级提到首要位置，吸引国内外大公司进入山东，推动省内企业走出山东，并通过内外企业的信息交流促进多层面的对外开放与内外融合。小结：《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》1.3面对五大压力产生的五大危机，山东经济存在消费市场升级、人才成本较低和商流物流集聚的三大机遇。山东省应该扶持电子信息产业的龙头城市，抓住三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体，在不同主体的全面融合过程中完成本省企业的信息化升级，推动本省企业的新一轮改革开放和第二次创业。《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》（1）抓住消费市场的升级机遇，吸引国内外大型公司进入电子信息产业龙头城市，辐射山东市场，并投资建立本土化生产基地，形成北方区域的集散中心,推动山东本省经济与华北、华东交界区域的市场化融合。《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》（2）抓住科技人才成本机遇，吸引国内外电子信息产业大公司进入电子信息产业龙头城市，建立软件开发，基础研究和加工生产基地，聚集国内国际分工的特定人才，推动山东省电子信息产业的跳跃式发展。《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》案例1、海天软件有限公司-Internet应用软件提供商和网络安全服务商1996年在济南成立97、98年快速发展业务内容超前，地域制约严重影响业务开展，99年走下坡路总部迁往北京海外注册，北京、济南和广州拥有多家分支机构，并在济南维系较强的软件开发生产能力《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》案例2、金益康公司-国内首家和最大的人力资源管理软件开发商同时经营办公自动化系统（OA）软件等北京总部的销售网络与济南的研发能力紧密结合，推动业务的开展在济南设立山东分公司作为研发基地，拥有员工近80人北京金益康新技术有限公司拥有员工300人，管理总部设在北京，拥有数十家分支机构和百家代理商及合作伙伴《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》（3）抓住商流物流聚集机遇，吸引山东省企业和周边省区企业进入电子信息产业龙头城市，采购信息产品、寻找投资机会，形成信息产品贸易南下与产品生产北上的产业格局。《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》3383924725997649331083122013281452020040060080010001200140016001990199119921993199419951996199719981999山东批零贸易业总额历年增长数据来源：2000年山东统计年鉴亿元《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》一旦抓住三大机遇，并在电子信息产业龙头城市聚合起三类主体，将会推动山东企业的第二次改革开放潮，加大企业对外信息交流、对内信息升级的力度，实现五大危机向五大提升的转换。区域经济技术联系的加强，将会促进区域内市场辐射力的提高和物流能力的提高，从而将企业市场危机转换为市场能力的提升；跨国公司的进入将会促进国际化市场信息的交流和国内外企业的分工协作，从而将信息危机转化为国际化能力的提升；大型电子信息产业公司的进入和三大基地的建设，将会止住人才外流，并加快吸引外部人才和加速培训内部人才，从而将人才危机转换为创新能力的提升；内外企业与资源的聚合将为活跃山东金融市场创造大量机遇，伴随金融人才的聚合，山东可以把资源危机转化为资本能力的提升；股份制企业的发展和全国股民的介入，将会改变政府多方面支配企业的状况，从而将决策危机转换为决策能力的提升。小结：《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》020040060080010001200青岛济南烟台潍坊淄博济宁临忻威海泰安东营德州枣庄日照莱芜02468101214161999年国内生产总值（亿元）比上年增长（%）优势一、济南拥有雄厚的经济基础数据来源：2000年山东统计年鉴亿元1.4从经济发展水平看，山东已形成青岛领先于济南，烟台、潍坊、淄博、济宁、威海等大城市赶超济南的局面。然而，综合评价济南的各种条件，其最具有成为全省信息化龙头城市的优势。《济南山大路高科技中心区战略规划研究报告》1.48-1.30-1.48-0.50-0.06-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.0济南威海淄博潍坊青岛评分指标：①资源区位-接近机场-接近高速公路-接近市场-风险资本-城市规模②技术区位-大学研究机构支持③环境区位数据来源：国家软科学计划项目《中国高