XXXX年01月天津典型住宅指数月报

典型住宅指数月报：2010年02月12010年01月天津典型住宅指数月报天津楼市在经历2009年下半年的火爆之后，2010年1月成交量环比大幅回落，降幅近四成，而价格却持续上涨；虽然国家面对高房价，从二手房营业税、国四条、国十一条到二套房首付比例等一系列的打压投资投机需求，以达到打压房价高涨的目的，但目前天津楼市所处的态势仍为供不应求，尤其是市内六区，价格仍呈持续上涨的态势。1月成交量大幅下滑，一方面是由于有效供给不足，另一方面是由于面对高房价，市场观望情绪风声再起，而这主要集中在非市内六区范围。结合目前楼市，对未来楼市成交量的基本判断仍为两个阶段：第一阶段，卖方市场，这阶段将持续到2010年年中，楼市成交量的多少主要取决于开发企业新增供应的量，而这阶段刚好处于传统的楼市低迷期，但天津购房需求极其旺盛，市场处于供不应求的态势；第二阶段，买方市场，这阶段或许在2010年下半年出现，一方面是由于购房需求的逐步被消化，且房价的高涨，市场的观望气氛日益浓厚；二是企业下半年计划推盘量明显增加，供应将大幅上涨，缓解了供需压力。对于天津住宅市场价格走势的判断，跟市场需求和供应量有密切的关系，由于目前整体市场仍处于供不应求的态势，尤其是市内六区，在未来半年内将维持在一个高位，并且会呈现一个持续小幅上涨的态势；而进入2010年下半年，市内六区价格仍将保持高位，因为其有效供应仍不足；而环城四区以及远郊区县，随着供应量的增加，市场供给压力减少，且市场观望的氛围日益增加，市场竞争压力明显增加，而开发企业对回款的要求，其或许会以降低售价来保证整体成交金额的上涨；而国家新近出台的国四条、国十一条明确指出要打击投资投机行为，增加保障性住房的供应，以达到抑制房价高涨的目的。典型住宅指数月报：2010年02月21.1新建商品住宅库存分析2010年首月住宅出清周期维持6个月水平2009-2010年出清周期走势图1210987666024681012146月7月8月9月10月11月12月2010年1月月步入2010年1月，楼市成交环比呈现出大幅回落态势，一方面是由于进入传统的销售淡季，开发企业减缓放盘速度，市场有效供应不足；另一方面是由于购房者持币观望观望情绪的高涨；由于1月市场成交大幅回落，而相对应的市场供给也回落；所以截止到01月31日住宅市场的可售量较12月有所增加，环比增加2166套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），2009年6月至11月，连续5个月出现持续回落，而2009年12月以来基本稳定在6个月；天津住宅市场总体市场供应呈现供不应求的态势，而市内六区表现尤为明显，使得价格持续上涨。1月市内六区住宅可售面积回落明显，而环城四区增加明显2010年01月31日天津各区域住宅出清周期3228141297776554443333105101520253035宁河东丽北辰河北津南红桥汉沽西青河东静海宝坻蓟县河西大港塘沽和平武清南开开发区月可售套数（套）本月出清周期（月）上月出清周期（月）环比上月（月）和平856330河东360769-3典型住宅指数月报：2010年02月3河西1955431南开1742330河北40141215-3红桥2049770东丽10085281216西青8537770津南9428911-2北辰966914113塘沽5274330汉沽450978-1大港1598440开发区63213-2武清2149330宝坻2925550蓟县1848440宁河1298322010静海2352532市内六区1422356-1环城四区377191192滨海新区12013440远郊五区县10572440合计745276601月天津楼市进入传统的销售淡季，住宅成交未能延续12月份以来的高位，1月份成交面积环比下降近36.27%；各区域的住宅可售量表现出不同幅度的涨跌，其中，市内六区由于需求旺盛，加上新增供应不足，住宅可售量大幅回落；而1月份住宅新增供应主要集中在环城四区，加上环城四区住宅成交环比回落幅度较大，使得其可售量大幅增加，出清周期也出现2个月的增长；滨海新区和远郊区县表现较为稳定，出清周期基本维持上月的水平。从各个区域来看，东丽区因为有3个楼盘集中入市放量，可售量达到10085套，环比增加了5690套，使得出清周期较上月增加16个月；其他区域住宅出清周期均表现出回落态势。典型住宅指数月报：2010年02月41月50平米以下面积段住宅成交量明显增加，可售套数较上月下降1186套；而80-130平米新增供应明显，尤其集中在环城四区2010年01月31日住宅各户型面积可售比例50平米以下3%50-80平米39%80-130平米46%130平米以上12%各面积段住宅可售套数（2010.01.31）50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区72246036379251914223环城四区7151792416482259837719滨海四区31146065449164712013远郊五区县21318886616185510572合计19612902134926861974527环比变化50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区-1186-870-6920-2105环城四区-417323039-2224545滨海新区0-257-123-116-496远郊五区县-1-10624584222合计-11914993092-2342166截止2010年01月31日18时，天津住宅可售套数在上月出现反弹之后，1月持续小幅增加，可售套数的增加主要集中在环城四区，尤其是环城四区的50-80平米和80-130平米面积段，较上月增加分别增加了1732套和3039套；从整体市场可售量变化来看，50平米以下的小户型成交主要集中在市内六区，而130平米以上的大户型供应和成交主要集中在环城四区。典型住宅指数月报：2010年02月51.2全市新建商品住宅成交分析2010年1月住宅成交量和均价均创历史同期新高，且成交均价突破9000元/平方米，创历史新高2008-2010年天津商品住宅成交走势020406080100120140160万平方米6000640068007200760080008400880092009600元/平方米2008成交面积42.6021.1653.4447.0747.6248.9240.4931.8532.7742.8049.3242.212009成交面积28.6056.61123.97108.49128.48115.85134.40142.57121.98109.33124.40134.952010成交面积86.002008成交均价6996735069727022734370866631689368236443664269392009成交均价6984671365566680692372127713768976658025783481222010成交均价90971月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月天津楼市成交环比虽然大幅回落，但与历年同期相比均创历史新高；从数据来看，成交面积和成交均价分别为86万平方米和9097元/平方米；环比2009年12月分别回落36.27%和上涨12.01%；而较2009年1月分别上涨200.73%和30.25%；相对于2008年1月分别上涨101.87%和30.04%；由于房价的持续上涨，已经达到了相对高度，加上市场需求旺盛的市内六区有效供应不足，使得2010年1月天津楼市成交未能延续2009年下半年以来的成交态势，成交量出现近四成的回落；而成交量回落最为明显的是环城四区，主要是因为价格已经到了一定高度，购房需求者持币观望的氛围加重；从楼市成交价格来看，1月份住宅成交均价突破9000元/平方米，且创历史新高；其主要原因是由于成交结构变化引起，成交均价相对较高的市内六区成交量占比明显增加，成交占比从2009年12月的20%增加到2010年1月的28%；而考察全市在售的项目，各楼盘售价均保持坚挺。典型住宅指数月报：2010年02月61.3各区住宅成交分析四大区域住宅成交量环比均回落，远郊区县降幅达最大，为56.82%2010年01月商品住宅成交区域对比010203040万平方米400060008000100001200014000元/平方米1月成交面积23.6920.0925.8116.4212月成交面积27.6433.6535.6438.021月成交均价1310580708778507312月成交均价13445748578195099市内六区环城四区滨海新区远郊五区县从各大区域成交量来看，1月住宅成交量均有14%以上的回落，其中，远郊区县环比回落幅度达到最大，为56.82%；1月环城四区虽然有6个楼盘开盘销售，但其成交量仍下滑40.30%；市内六区和滨海新区住宅成交量回落幅度相对较小，分别为14.30%和27.59%。从成交价格来看，1月成交量虽然环比大幅回落，但成交均价却持续上涨；从各大区域来看，市内六区和远郊区县稍有回落，但环城四区和滨海新区价格均突破8000元/平方米，且涨幅均超过7%，尤其是滨海新区，其住宅成交均价环比上涨12.27%，涨幅达到959元/平方米。1月滨海新区成交占比达到30.01%，占比重回全市第一2010年01月商品住宅成交区域分布市内六区27.54%环城四区23.36%滨海新区30.01%远郊五区县19.09%1月四大区域住宅成交量，环比均有回落，但回落幅度有所不同，但仍保持均衡发展趋势；其中，滨海新区成交占比达到30.01%，自2009年7月跃居全市第一之后，重回全市第一的位置；市内六区和环城四区较为均衡，成交占比分别为27.54%和23.36%；远郊区典型住宅指数月报：2010年02月7县相对最少，占比仅为19.09%。1月市内六区住宅成交占比明显增加，拉升价格持续上涨2008-2010天津商品住宅成交面积占比对比31%38%26%21%21%25%22%24%26%19%25%33%32%24%25%26%24%24%24%24%21%20%20%20%28%32%23%27%32%34%28%27%32%36%36%36%35%33%39%35%33%36%31%27%25%29%28%26%25%23%21%22%25%26%28%26%24%18%17%15%19%20%24%24%17%18%22%27%28%28%26%33%26%26%30%16%18%21%21%17%20%27%26%21%31%21%11%11%13%23%23%18%17%21%22%24%19%27%28%19%0%20%40%60%80%100%200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001市内六区环城四区滨海新区远郊五区县2010年天津各区域住宅成交量分布有明显变化，其中，市内六区和滨海新区成交占比增加明显，增幅分别达到8个和4个百分点；而远郊区县成交占比从2009年12月的28%回落到2010年1月的19%；由于成交均价相对较高的市内六区和滨海新区成交量占比的增加，使得整体成交均价持续上涨，且达到历史新高。1.4市内六区新建商品住宅成交情况1月市内六区住宅成交量和价格环比均回落，但同比涨幅均达到40%以上2008-2010年天津市内六区商品住宅成交走势0510152025303540万平方米60008000100001200014000元/平方米2008成交面积13.367.9714.109.839.9712.409.037.598.507.9212.1614.092009成交面积9.0313.3631.0728.743