31房屋维修管理

第3章房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。3．1房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢的。人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善，都会使房屋遭到损坏。房屋维修管理特点：维修的限制性独特的技术性维修量大面广、零星分散房屋维修管理的原则：服务至上区别对待爱护使用注意保养及时维修安全合理经济实用有偿服务3．1．1房屋维修管理内容1．房屋质量管理2．房屋维修计划管理3．房屋维修施工管理4．房屋维修质量管理5．房屋维修资料管理1．房屋质量管理房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。（1）房屋完损等级房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的质量等级。目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。1）完好房指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。2）基本完好房指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。3）一般损坏房指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。4）严重损坏房指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。5）危险房指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。（2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类。房屋按常用结构分成下列几类：①钢筋混凝土结构。②混合结构。③砖木结构。④其他结构。2）房屋完损标准的项目划分房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面；房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电梯等）。3）房屋完损等级评定方法①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法②其他结构房屋完损等级评定方法③危险房屋的鉴定与处理（3）房屋完损等级评定的基本方法房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。定期评定一般是每隔1～3年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查，评定完损等级。第一，根据气候特征，如雨季、台风、暴风雨、山洪等来临前，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（4）房屋完损等级评定的要求1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即认真对待结构部分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。2．房屋维修计划管理物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况以及各类房屋的建筑、设备、设施的保养、维修、更新周期等制订切实可行的房屋维修计划，拟订维修方案；有计划地组织房屋按年轮修；分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3．房屋维修施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来完成；也可以通过招标，将房屋维修工程承包给专业维修施工队伍来完成。4．房屋维修质量管理物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。5．房屋维修资料管理物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。3．1．2房屋维修工程分类1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.综合维修工程1．小修工程小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少，综合平均费用占房屋现时总造价的1％以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程范围主要包括：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。（6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。物业管理企业的房屋小修养护工程项目信息，主要是通过房屋维修管理人员的走访查房的定期检查和业主（住户）的随时报修这两个渠道来收集取得的。2．中修工程中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。这类工程项目较小而工程量比较多，有周期性，适用于一般损坏房屋，其一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20％以下。经过中修后的房屋70％以上要符合基本完好房或完好房的标准。中修工程范围主要包括：（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。3．大修工程大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。这类工程施工地点集中、项目齐全、具有整体性，适用于严重损坏房，其费用是该房屋同类结构新建造价的25％以上。经大修后的房屋，一般都要求达到基本完好房或完好房的标准。大修工程范围一般包括：（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。（3）对房屋进行局部改建的工程。（4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。4．翻修工程翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。这类工程一般投资大、工期长。翻修后的房屋，一般必须达到完好房屋的标准。翻修工程适用范围主要包括：（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。5．综合维修工程综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。综合维修工程的费用应是该片（幢）房屋同类结构新建造价的20％以上。经过综合维修后的房屋应达到基本完好房或完好房的标准。3．1．3房屋日常养护房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。房屋养护工作包含的内容有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，这是物业管理企业对业主和使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。1．房屋维修日常养护的类型和内容（1）小修养护（2）计划养护（3）季节性养护（1）房屋小修养护的内容1）木门窗维修及少量新作；支顶加固；接换柱脚；木屋架加固；木衍条加固及少量拆换；木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作；细木装修的加固及局部拆换；装配五金等。2）给水管道的少量拆换；水管的防冻保暖；废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换；阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换；屋顶压力水箱的清污、修理等。3）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平屋面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、檐沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、椽档、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆；普通水泥地的修补及局部新作；室外排水管道疏通及少量更换；明沟、散水坡的养护和清理；井盖、井圈的修配；雨水井的清理；化粪池的清理等。4）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地面、墙面刷涂料等。5）白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；钢门窗整修；白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。6）电线、开关、灯头的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的修理、安装；电表与电分表的拆换及新装等。（2）房屋计划养护的内容房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。（3）房屋季节性养护的内容这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。2．房屋维修日常养护的程序（1）项目收集日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。1）走访查房2）接受住户报修的途径主要有以下几种：①组织咨询活动②设置报修箱③设立报修接待中心（2）编制小修工程计划通过走访查房和接待报修等方式收集到小修工程服务项目后，应分别轻重缓急和维修人员情况，做出维修安排。对室内照明、给水排污等部位