《土地管理学》第三章地籍管理4

7、土地使用权设定抵押权登记土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权设定抵押权登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。（1）土地使用权设定抵押权的法律特征1）范围的限定性2）不动产一体性3）土地价值需评估4）受偿的优先性5）对抗第三人5.3.3他物权设定登记（2）抵押权登记土地抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告，以及下列其他相关文件：①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。在办理抵押登记进行权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；其次要重点对土地使用权的审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。5.3.3他物权设定登记设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。第三，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。第四，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。5.3.3他物权设定登记8、土地使用权出租设定登记土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。（1）土地使用权出租的法律特征1）行为的法定性2）签订债权合同5.3.3他物权设定登记（2）土地使用权出租设定登记土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。申请出租设定登记，申请人应提交的权属证明文件主要有：①土地权属来源证明，土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。②划拨土地使用权出租批准文件。③土地使用权出租合同。④有关部门认证的出租地块开发投资证明。⑤其他证明文件。5.3.3他物权设定登记•在进行登记权属审核时，首先，对于登记申请人的审核要注意出租人应为土地使用者并与《国有土地使用权证》或《集体土地使用权证》的土地权利人一致，出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。其次，对土地投资情况的审核，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。第三，对土地用途的审核，出租土地的用途应符合规定的土地用途。第四，对租赁期限的审核：出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。•土地使用权出租设定登记不涉权利变更，因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。案例•某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权后因资金紧张遂与县国土局商议先办理国有土地使用证，企业以土地使用证为抵押向银行贷款后再支付土地出让金，县国土局同意并为企业办理了国有土地使用证。但随后2年，企业在银行办理抵押贷款并在国土局办理抵押登记后却以各种理由拒付出让金。近期，由于企业经营不善无法按时还款，银行欲实现抵押权，国土局在银行来办理相关手续时却告之该土地未缴纳土地出让金，使用证有瑕疵，抵押权不能实现。经协商未果，银行将国土局告上法院，要求顺利实现抵押权。•《城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布）第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。•土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》（修正）第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按此规定，以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件，即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证，这两者缺一不可。由此可见，土地使用证必须是在土地使用者缴纳完土地出让金后才能办理，县国土局不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证•在我国，土地抵押登记是土地他项权利登记的一种。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定土地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《土地登记规则》第二十九条规定依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。从这些规定我们不难看出，抵押登记是土地使用权抵押的法定生效要件，银行在为企业办理抵押贷款时，只有当双方当事人到相应管理机构办理抵押登记后，抵押才生效和受法律保护•按照民法理论，土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示，确定土地权利归属和保障土地交易安全。土地使用证一旦办理就具有法律效力，它不但证明了土地使用者对土地的合法权利，也意味着土地可以正常进入市场进行其他合法交易。同样的，土地抵押登记一旦设定，对于抵押权人来说也是拥有了实现抵押权最大的法律保障•虽然案例中企业的土地使用证从实质内容上来看是存在瑕疵的，但这种瑕疵的存在所导致的后果不应由银行来承担，无论是从保护善意第三人的角度或是从维护土地登记的法律效力的角度来说，银行的抵押权应受到法律保护并得到顺利实现•县国土局在企业未缴纳土地出让金的情况下就为企业办理土地使用证的行为是一种不依法行政的行为，其带来的恶果是使国家财产和政府信誉受损。•国土局在履行其职责处理这个问题的过程中，一方面应通过行政或司法的手段追回企业未支付的出让金，尽量减少国家损失。另一方面，国土局应按照《中华人民共和国土地管理法》第八十四条的规定：“土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”对有关人员进行处理，处理违法违规行政的问题。变更登记是变动产权获得保障的基本制度，通过登记，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利，或者原标的物发生改变。变更登记具有以下特性：第一，变更登记只能发生于已登记权利的存续期间。第二，变更登记以原有登记的正确性为必要条件。第三，变更登记以原登记的权利或标的发生变化为结果。1、土地权利变更登记土地权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他物权发生改变而进行的土地登记。土地权利变更登记有如下几个特点：第一，土地使用权、所有权和土地他物权变更登记发生在土地总登记、土地初始登记和他物权设定登记之后。第二，土地使用权、所有权和土地他物权变更是指三种权利主体的改变，客体的部分改变及部分内容的改变。第三，土地使用权、所有权和土地他物权变更具有日常性和个别性。四、土地变更登记5.4.1权利变更登记•划拨国有土地使用权变更登记划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续而进行的权利变更登记；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更而进行的权利变更登记。（1）划拨国有土地使用权变更登记的法律特征以划拨方式取得土地的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用者缴纳全部出让金后，土地行政主管部门直接办理土地使用权出让登记。符合下列条件，经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用权证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。5.4.1权利变更登记（2）划拨国有土地使用权变更登记1）划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用者。产权人应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。申请人申请登记时应当提交的权属证明文件有：人民政府批准文件、原《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证、其他证明文件。在登记权属审核时，首先对登记申请人进行审核，申请人应与《国有土地使用权证》上的权利人和《国有土地使用权出让合同》上的受让方一致；另外按照有关法律规定申请人应为公司、企业、其他经济组织和个人。其次对《国有土地使用权出让合同》进行审核，合同的出让方，依法为市、县人民政府土地行政主管部门，并且应当由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订。第三对使用期限的审核，出让国有土地使用权的最高使用期限应符合法律的有关规定，同时，申请人应按出让合同约定缴纳出让金。划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记涉及到土地使用权的变更，因此划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。5.4.1权利变更登记2）城镇住房制度改革中涉及划拨国有土地使用权变更登记城镇住房制度改革中涉及划拨国有土地使用权变更登记，登记申请人为售房单位和购房职工。出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。申请登记时，申请人应当提交的权属证明文件主要包括：公房出售批准文件、原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、售房单位和购房职工签订的售房合同、其他证明文件。在登记权属审核时，首先对申请人进行审核，登记申请人应为售房合同签约双方，同时出售方应与公房出售批准文件中的被批准单位以及《国有土地使用权证》上的权利人一致，购房职工应与《房屋所有权证》上的所有人一致。其次对土地权利的审核，出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地使用权。第三，对土地用途的审核，土地用途应当为住宅用地。第四，对售房价格的审核，属划拨国有土地使用权的公有住房按成本价或标准价出售。以划拨国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变