4第五章 房地产评估

第五章房地产评估本章学习目的和要求1、了解房地产评估的基本内容和特点2、熟悉房地产评估的影响因素3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的应用4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用5、了解在建工程评估第一节房地产评估概述房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。一、房地产的整体概念（一）土地广义：指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。两重性：不仅是资源，也是资产自然供给：地球提供的可利用数量土地的供给经济供给：人类开发利用而形成的土地供给二、土地及土地使用权（二）土地的特性自然特性：①位置固定性②质量差异性③不可再生性④效用永续性经济特性：①供给稀缺性②产权可垄断性③土地利用多方向性④效益级差性（三）土地使用权我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况：城市土地-------所有权属于国家；农村城市郊区的土地--------所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。70年——居住用地国家出让土地使用权40年——商业、旅游、娱乐用地50年——其他（工业、科教文卫体）国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押申请续期——最迟于届满前一年三、地租与地价理论马克思的理论认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。如土地出让金（2）级差地租：级差地租Ⅰ：由于土地自然差别导致的地租级差地租Ⅱ：对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（一）地租理论级差地租Ⅰ原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租Ⅱ原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。●垄断地租●建筑地段地租1、地价的本质是地租的资本化一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。2、地价特征(1)地租的资本化(2)权益价格(3)具有增值性(4)与用途相关(5)具有个别性(6)具有可比性（二）地价理论1、位置固定性2、供求区域性房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。3、长期使用性4、大量投资性5、保值增值性引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；(2)通货膨胀；(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。6、难以变现性7、政策限制性8、投资风险性四、房地产的特性除供需原则、替代原则、贡献原则外，特别要注意的：1、最有效使用原则（即预期原则）——最佳使用指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。2、合法原则合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。五、房地产评估原则六、房地产评估的程序明确评估的基本事项制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产价值综合分析确定结果撰写评估报告签订评估合同确定评估基准日了解评估对象明确评估目的归档归档第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类1、按价格形成方式分（1）市场交易价格——实际成交价格（2）评估价格——对市场交易价格的模拟如基准地价、标定地价、交易底价、房屋重置价格、课税价格等2、按房地产实物形态分（1）土地价格：基准地价、标定地价等（2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格（3）房地产价格：房地合一价3、按房地产价格表示单位分:房地产总价格：土地---------单位地价单位价格------建筑物------单位建筑面积的建筑物价格房地产------单位建筑面积的房地产价格楼面地价-------单位建筑面积地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率其中：容积率=建筑总面积/土地总面积建筑密度(建筑覆盖率)，指底层建筑面积与总用地面积的比例。二、影响因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济财政金融——利率水平与土地的价格成反比产业结构人口——数量、密度、素质与地价正相关家庭规模——小型化住宅套数需求增大→涨价社会房地产投机教育科研水平和治安社会福利土地制度+住房制度+地价政策城市规划、土地规划、城市发展战略行政税收政策、投资政策隶属关系变更交通管制心理——一般因素——区域因素总体上：1、商服繁华因素：2、道路通达因素：3、公交便捷因素：4、城市设施状况因素基础设施，生活设施，文体娱乐设施5、环境状况因素：自然环境和人文环境各种噪声，环境污染，视觉环境影响住宅房地产价格的主要区域因素：日照、风向等气候条件；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心的距离及交通状况；商业网点的配置状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；景观环境装况；影响商业房地产价格的主要区域因素：商业群落状况及地段的繁华程度；顾客来源及购买力状况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争装况；经营者的创造力及资信状况；土地利用的管制状况等。影响工业房地产价格的主要区域因素：道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；动力供应和供排水状况；劳动力市场的供应状况；与关联产业的位置关系；与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；政府行政上的指导与管制，如排污限制。——个别因素区位:宗地位置优则价高面积、宽度、深度:临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状:矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦高）容积率:与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途:商业用地地价≥住宅≥工业土地使用年期面积+结构+材料等:影响成本设计、设施:是否与功能相适应建筑物施工质量:影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制:城市规划、建筑法规环境协调:是否最佳使用第三节收益法在房地产评估中的运用一、基本思路以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小②获得净收益的可靠性③获得净收益期限的长短3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，价值越高，反之越低；净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，价值就越高，反之越低③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，价值就越高，反之越低二、适用范围◆收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、公寓、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。三、纯收益客观纯收益=客观总收益－客观总费用实际纯收益：指土地在现在利用条件下产生的纯收益,一般来说它不能直接用于估价。客观纯收益：指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。客观总费用：为取得总收益所必须投入的正常支出，如维修费、管理费、税金等。（客观费用）四、资本化率-------期望投资收益率（一）求取方法1、市场测算法——根据市场上类似的近期交易实例推算出r。一般采用永续年金求r也可以是有限年期的普通年金求r例5-1在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例：可比实例纯收益（元/年.平方米）交易价格（元/平方米）资本化率1418.959007.1%2450.060007.5%3393.357006.9%44593963007.3%5507.065007.8%r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%2、安全利率加上风险调整值法，即风险调整法首先，找出安全利率(通常选择短期国债利率或银行中长期利率)其次，确定风险调整值。一般包括：①对投资风险的补偿——房地产投资收益不确定、具有风险性；②对管理负担的补偿——房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券等，因此，投资者会要求对其承受的额外管理负担有所补偿；③对投入资金缺乏流动性的补偿——股票和债券比房地产投资买卖较容易，交易费用也较低，因此，投资者对其投入的资金缺乏流动性有所补偿。第三，由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，投资者因此会降低所要求的报酬率，所以，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。3、各种投资收益率排序插入法具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。（二）资本化率的种类1、综合资本化率r:适用于房地产整体价值的（L+B），对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。2、建筑物资本化率r2:适用于建筑物自身价值的（B），对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。3、土地资本化率r1:适用于土地自身价值的评估（L），对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。2121rBLBrBLLBLBrLrr五、计算公式-------假设土地使用年期为无限（一）评估房地合一的房地产价值房地产价值=（房地产总收益－房地产总费用）/综合资本化率（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）房地产总收益=潜在毛收入－空置等造成的收入损失（以潜在毛收入的某－百分率来计算）房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额（二）单独评估土地的价值1、由土地收益评估土地价值适用于空地出租的情况：土地价值=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益－土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2、由房地产收益评估土地价值（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年数年贬值额=（建筑物重置价－残值）/耐用年限（2）土地价值=（房地产纯收益－建筑物纯收益）/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价值1、建筑物价值＝房地产价值－土地价值2、建筑物价值＝（房地产纯收益－土地纯收益