房地产项目合约策划

错误!未定义书签。项目合约策划.......................................................................................................................1（一）项目概述............................................................................................................1（二）招标分判............................................................................................................5（三）材料及设备采购..................................................................................................7（四）建安成本控制计划..............................................................................................8（五）人员配置..........................................................................................................11（六）小结..................................................................................................................11-1-项目合约策划（一）项目概述1.目的本项目由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。2.合约管理架构见项目合约管理架构图。合约管理架构图合约关系···主要甲供物料专业土建分包专业精装修分包专业机电分包及设备有限公司桩基工程土建总承包机电主分包现场照管包外墙涂料工程临时供电工程外墙面砖橱柜及台面精装修主分包监理工程-2-················3.合约分判总体思路本项目拟采用不完全总承包模式。为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而主包单位需完成主体结构施工、内外粗装饰施工及强电工程的施工（根据以往项目经验：机电主分包并入土建总承包，可以减少很多因交接面问题引发的签证，且几乎所有总承包单位均具备机电施工资质），并承担现场全面管理的责任。所有指定专业分包，需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况，合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。定标原则按集团及公司制定的原则执行。为了降低成本，在发标时不明确定标单位数量。对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。除主包工程以外，专业工程（特别是机电安装系统）分项较多。具体而言，中海胥江项目在土建结构工程和装饰工程方面，即包括以下专业分包：桩基工程、深基坑围护及支撑、铝合金门窗工程、外墙石材涂料工程、室内粗装饰工程、室进户门工程铁艺栏杆工程铝合金门窗交通划线工程景观工程智能化工程有线电视燃气工程消防系统屋面瓦铝合金型材电梯供应阀门采购标准配电箱空调、通风卫生洁具龙头、花洒成品门、门套热水器木地板、踢脚-3-内精装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及弱电系统、电梯工程、通信系统、中央空调与通风系统、泛光照明系统、消防系统等，其中尚有大量的甲供设备及物料。4.标段划分由于项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段，众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位的需要，为保证项目按期开工，我们拟分两阶段进行总承包工程招标，沿区域为一个标段，剩下为另一个标段。其它分包按照专业划分标段。5.时间节点控制思路本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前与设计部、项目部和发展部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。6.工程量清单编制原则鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划参照集团发布的各类分判工程参考清单并结合公司以往项目的清单格式，进行清单的编制。并根据ERP系统的成本科目的要求对本项目主体工程的工程量按照地上、地下以及不同的物业类型对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照《》的科目分类进行分类计算。7.工程价款支付本项目工程价款分按里程碑和按月支付两种，一般不支付预付款。在施工过程中为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划-4-对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定，款项在次月的中期付款中支付。工程结算在无特殊情况下，主包工程在具备结算条件后六个月内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后三个月内完成结算工作。8.不利因素分析及应对措施本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何快速、有效的运作将是面临的最大困难。对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。每周须召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。本项目主要不利因素及应对措施如下：（1）场地条件特殊引发的分判工程：因本项目地块原为，临近，且交地时基础等杂物并未清除干净。由此引发了譬如基础拆除、围堰及河道填埋、基坑支护等新的分判工程。措施：充分利用信息资源，向集团其它地区公司借鉴招标文件等相关资料、再根据具体情况进行调整；集思广益，通过部门间的沟通把工作向前推进，必要时召开专题会议。（2）特殊规定的责任划分项目开发在政府监管和收费方面存在诸多不同之处，包括建安税费、特种垃圾处理费、生活垃圾处理费、质监管理费等。这样在合约分判时就需要针对各种费用具体情况进行划分，建议针对建设单位收取且收费标准能够简单包干的建议由我司自行缴纳，譬如质监管理费（建安合同的2.02‰）、排污费（1元/平方米，按照总建筑面积）。对应该由建设单位缴纳，但金额较难包干，且与施工单位的管理密切相关的建议包给施工单位，譬如特种垃圾处理费。对明确由施工单位承担的相关费用则由其自行承担，但我司在招标过程中可适当提醒，譬如税收标准、生活垃圾处理费等。（3）公寓部分的精装修交房：根据目前市场情况及公司针对本项目的定位，公寓部分将以精装修交房，由此将会带来较多的分判科目以及较多的交接面。如何处理好这些关系也是我们面-5-临的一个新课题，特别需要注意总包单位与精装修单位间的交接关系，譬如厨卫顶棚总包可以简单刮糙，客厅、房间和厨房地面简单刮糙、找平即可，墙面抹灰完成即可，不必批白，并注意由此引起的高差变化以及毛坯房验收标准问题。措施：提前准备，从现在起广泛收集精装修分判的相关资料，如招标文件、分判商、价格信息等；#楼精装修工程是我们身边最好的教科书，通过总结前面工作的得失为本项目提供一个现有参考；合理计划，根据工序的前后关系及分判周期的不同，对精装修所含各独立分判科目进行合理的计划，在保证项目发展的计划的前提下，尽可能使招标时间不过于集中。（二）招标分判1.分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。项目主要分判工程的的分判计划和招标时间节点计划分别见下表。项目合约分判计划表工程类别分判工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款方式设计样板投标样板备注前期工程基础拆除分包1-2家邀请招标总价包干二次报价E类无无基础工程桩基工程分包1-2家邀请招标单价包干三次报价E类无无桩基检测分包1家邀请招标单价包干三次报价E类无无结构建筑工程主包工程总包2-3家邀请招标总价包干多次报价A类无无门窗工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价E类无无外墙砖甲供1家直接委托单价包干核价C类需要需要总部采购屋面瓦甲供1家邀请招标单价包干核价C类需要需要………………………………………………室内精装修工程精装修总包分包1-2家邀请招标总价包干多次报价B类需要需要橱柜及台面分包1-2家邀请招标总价包干多次报价E类需要需要………………………………………………-6-配套工程自来水工程自来水公司直接委托单价包干无E类无无燃气工程燃气公司直接委托总价包干无E类无无………………………………………………室外工程景观工程分包1-2家邀请招标总价包干三次报价E类需要需要材料样板……………………………………………………备注：付款方式——A类：主包工程合同，按里程碑付款，每次支付该里程碑完成工程造价的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的97.5%，留2.5%保修金；B类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；C类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；D类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；E类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；F类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；*号：表示有预付款。项目招标时间节点计划项目出施工图招标文件送审结束招标单位资格审查完成发标定标开工备注桩基施工总包工程铝门窗工程精装修总包弱电工程-7-消防工程…………………………………………（三）材料及设备采购1.物资采购计划项目物资采购计划物资名称应供量计算结束招标单位资格审查完成发标定标供货备注外墙砖——————采用集团采购屋面瓦……………………………………2.材料设备采购一览表项目材料、设备供应方式明细表类别材料名称供应方式备注甲供乙供甲指乙供土建钢材商品砼……安装给排水PVC排水管、管件镀锌管集团采购HDPE双壁波纹排水管……强电PVC电线管配电、照明箱开关、面板消防消火栓（带消防卷盘）压力表室内粗装修电缆过路盒-8-银粉漆…………（四）建安成本控制计划1.建安成本控制目标在××××年××月，根据目前规划设计设计方案，我们编制完成了《项目建安成本估算》，由于设计还未进入扩初阶段，成本估算主要根据以往类似工程、我司已开发的住宅项目、建筑市场价格等经验数据进行编制。《项目建安成本估算》具体分项内容主要为基础工程、结构工程、门窗工程、粗装饰工程、公共部位精装饰工程、机电工程及总体工程，估算建安成本为人民币×.××亿元，估算经济指标为××××元/m2（按总建筑面积m2计算），其中土建费用占%、机电费用占%。随着设计不断完善和深度加深，我们将对上述成本估算进行动态即时调整，在未有更新的设计