房地产开发项目成本核算与纳税筹划方案

房地产企业成本核算与纳税筹划房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认完工标准实际发生成本预提成本待摊成本分配共同成本计算单位成本调整后续成本房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划1、划分成本对象涉税风险分析成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。（1）、房地产项目成本对象划分原则案例某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划住宅小区项目可售部分不可售部分多层建筑高层建筑独立车库多层住宅高层住宅高层商铺小区会所物业场所幼儿园中间对象最终对象房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划1、划分成本对象涉税风险分析（2）、房地产项目成本对象划分特殊情况——项目分期开发问题如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？——成本对象中的商铺问题商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？——可售与不可售的转化问题地下车位卖还是不卖？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（1）、土地成本归集——出让金与转让款返还出让金如何确认土地成本？——契税契税计税基础如何确定？——市政配套费——耕地占用税——土地闲置费——土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费——拆迁补偿与安置费房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费归集前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。——项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。——规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费归集——勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发票税率？是否需要项目所在地发票？——七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。——临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。——预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（3）、建筑安装工程费归集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（3）、建筑安装工程费归集——建安工程费的发票开具风险赢在哪里开具？开错了怎么办？——建安工程费核算的证据链条风险证据链条应包含哪些核心因素？——建安工程费的比较风险税务机关如何比较？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（4）、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（5）、公共配套设施费归集公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（5）、公共配套设施费归集五类配套设施核算——盈利性配套设施——非盈利型配套设施——固定资产型配套设施——产权不明性配套设施——与国家有关单位合资建设的配套设施案例某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？会计核算？所得税？营业税？土地增值税？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（6）、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。——开发间接费入账依据——开发间接费中的营销设施建造费问题项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类——开发间接费中能否列支业务招待费？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（7）、开发成本中的预提与待摊费用案例某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？——会计处理——所得税处理——土地增值税处理房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（2）、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件明确规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、确认完工标准环节涉税风险分析（1）、完工标准的税法规定国税发〔2009〕31号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、确认完工标准环节涉税风险分析（2）、完工标准的涉税风险案例某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日——12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？完工决算时间、竣工备案时间、入住时间房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、分配共同成本环节涉税风险分析（1）、土地成本分摊方法案例房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十条的规定，应采取占地面积法进行分摊。所谓占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。如果为一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。如果为分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、分配共同成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费和基础设施建设费的分摊方法案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、分配共同成本环节涉税风险分析（3）、开发间接费的分摊方法借款费用核算建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？——房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况——项目实质性分期开发或同时开发多个项目所得税中的利息分摊土地增值税中的利息分摊某企业借款挪用的核算问题房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、分配共同成本环节涉税风险分析（4）、公共配套设施费的分摊方法案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、分配共同成本环节涉税风险分析成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法、占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划5、计算单位面积成本环节涉税风险分析案例某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工