CH8房地产开发经营的税费ppt-PowerPoint

第八章房地产开发经营的税费1、所得税2、流转税3、行为、目的税4、资源、财产税5、土地使用费及其他税费6、房地产开发经营中的行政性收费7、税收政策对房地产市场的干预RealEstateDevelopment2税的基本知识税收是国家（政府）为了满足一般社会公共需要，按照法律规定，参与社会成员的财富分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式。本质国家凭借政治权力强制、无偿参与社会产品分配而形成的特殊分配关系。税收是取得财政收入的一种分配形式税收分配的目的是为了满足一般的社会公共需要税收分配的主体是国家（政府）税收分配的对象是社会产品税收分配的结果引起了部分社会产品的转移RealEstateDevelopment3税的基本知识税收的特征（一）强制性税收的强制性是指税收分配是国家通过颁布法律、法令而实施的一种强制的课征。（二）无偿性税收的无偿性是指国家征税时，从纳税人手中取得一部分剩余产品，不需要直接向纳税人支付任何代价或报酬；同时，国家征税以后，税款归国家所有，不再直接归还给纳税人。（三）规范性税收的规范性是指国家在征税之前，就通过法律形式规定了对什么征税，征多少税，由谁缴税，以及缴纳的环节、期限和地点，等等。税务机关和纳税人都必须遵守，都无权改变。三个形式特征是税收区别于其他分配形式的根本标志，也是鉴别一种财政收入形式是不是税收的基本尺度。RealEstateDevelopment4税的基本知识税收分类税收根据征税客体（对象）性质不同划分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为税。RealEstateDevelopment5税的基本知识1、流转税类：包括增值税、消费税、营业税、关税、城市维护建设税。2、所得税类：包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、农业税、牧业税。3、资源税类：包括资源税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税。4、财产税类：包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车辆购置税、车船使用牌照税、契税。RealEstateDevelopment6税的基本知识税与费的区别：税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机关和海关，而费的收取主体有的是政府部门，有的是事业机关，有的是经济部门。税收具有稳定性，而费则具有灵活性。税法一经制订对全国有统一效力，相对具有稳定性，而费的收取一般由不同部门、不同地区根据实际情况灵活确定，具有灵活性。两者的使用方向不一。税收收入是由国家预算统一安排使用，用于固定资产投资、物资储备、文教、行政、国防、援外等支出，而费一般有专门的用途，专款专用。RealEstateDevelopment7房地产税收房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。RealEstateDevelopment8第一节所得税第四条企业所得税的税率为25%。——《中华人民共和国企业所得税法》十届人大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。RealEstateDevelopment9第一节所得税一、房地产开发企业收入的确认1、开发产品销售收入的确认(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。RealEstateDevelopment10第一节所得税(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。RealEstateDevelopment11第一节所得税(5)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售确认收入的实现。②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。(6)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。RealEstateDevelopment12第一节所得税一、房地产开发企业收入的确认2、开发产品预售收入的确认房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15％(含15％)。RealEstateDevelopment13第一节所得税一、房地产开发企业收入的确认3、开发产品视同销售行为的收入确认(1)下列行为应视同销售确认收入①将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；②将开发产品转作经营性资产；③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；④以开发产品抵偿债务；⑤以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。(2)视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利润权利时确认收入的实现。RealEstateDevelopment14第一节所得税二、成本和费用的扣除1、销售成本房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费；开发产品共用部位、共用设施设备维修费；土地闲置费和折旧等RealEstateDevelopment15第一节所得税二、成本和费用的扣除3、销售费用、管理费用、财务费用。其中，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。广告费用按营业收入的8%据实扣除，超过部分可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。RealEstateDevelopment16第一节所得税按现行税收政策规定，企业所得税的征收有两种征收方式：查账征收方式和核定征收方式。1、采取查账征收方式：真实地反映企业收入、成本、费用和盈亏，能准确地核算应交各项税金。2、采取核定征收方式：(1)、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；(2)、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；(3)、只能准确核算成本费用支出，或成本费用能够查实，但其收入总额不能准确核算的；(4)、收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；(5)、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；(6)、发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。RealEstateDevelopment17第一节所得税《国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法)的通知》(国税发[2000]38号)文件规定，房地产开发企业的销售盈利率为10％～20％。1、对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收，即：应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率2、纳税人发生年度亏损的，可以用下一年度的所得弥补，下一年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，弥补其最长不超过5年。(仅对查帐征收的企业)3、纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失，经税务部门审核或审批同意后，准予在缴纳企业所得税前扣除。(仅对查帐征收的企业)RealEstateDevelopment18第二节流转税现行营业税的基本规范《中国人民共和国营业税暂行条例》——1993年12月13日，国务院《中国人民共和国营业税暂行条例实施细则》——1993年12月25日，财政部RealEstateDevelopment19第二节流转税一、营业税房地产开发企业、个人等有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产，应按规定缴纳营业税。计算公式为：应纳营业税税额＝营业额×适用税率收入的确认与所得税销售收入相同RealEstateDevelopment20第二节流转税一、营业税——可以利用的税收政策“单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”——《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字[2003]016号)注：土地使用权销售或转让收入－土地使用权购置或受让原价，可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目－不动产购置或受让原价，可按销售不动产税目征收营业税RealEstateDevelopment21第二节流转税一、营业税（对个人）从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。RealEstateDevelopment22第二节流转税二、城市维护建设税城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外籍个人暂不征收城市维护建设税、教育费附加。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。三、教育费附加根据国务院的规定，在征收营业税的同时，应当按照营业税总额的3%征收教育费附加，因此，在征收的营业税中，应当缴纳的教育费附加按照营业税的3%缴纳。RealEstateDevelopment23第三节行为、目的税一、契税中华人民共和国契税暂行条例——1997年7月7日，国务院中华人民共和国