房地产中介专业知识用语

•房产基本知识篇•居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居卧室，起居室等净面积的总和。•使用面积：指居住宅中分户内合部可供使用的净面积的总和。•建筑面积：对一栋楼来说，是指房屋各层面积的总和，面每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的小平截面积。对一套单元讲，每套建设包括室内的建筑面积与分摊公用建筑面积之和。•套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。•公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。•内阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。•外阳台：不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。房产知识•为何高层好：房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报高。•为何多层好：出房率高，房价低，使用费低，无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方面。•为何现在二手房最好：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证产期、质量、还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。•选择顶楼的好处：采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，港台地区流行通天的房子，升值潜力大。•为何购买高档住宅划算：便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的拆旧少，升值潜力巨大，配套设施齐备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。•选择砖混结构的房子：保温性、隔音性好、出房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。•选择剪力墙结构的房子：搞震性好，整体性高，墙体薄，出房率高，易装修，使用年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。•选择框架结构的房子：保温性隔音性比剪力墙结构的房子好，出房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。•为何选择出房率低好：房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，出房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，出房率越低。•为何出房率高的房子好：省钱，同样的钱买到的使用面积多，比较划算。房屋未输竣工验收手续能否办理产权登记？•之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安合使用的房屋，可办理权属登记手续。•建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全稳患的，由市建设主管部门牵头处理。二手房买卖的房地产中介服务•房地产中介服务，是指房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等活动的名称。•房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等主面服务的经营活动。•房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。•房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租凭的当事人（以下称当事人）有偿提供居间介绍服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。•房地产代理，指专业服务机构，接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动国。•房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。•房地产价格评估人员，分房地产评估师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。•房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房产经济人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和人。房地产经纪职业程序•在二手房中介服务中，委托人注意核验中介服务人员的资格证书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相适的专业知识和技能。要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注记手续证明。在目前二手房买卖中介中，问题最多的是房地产经纪业务。委托人应当注意经纪人的执业程序。房地产经纪人和经纪人员诮当按照下弄程序执业：（1）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；（2）从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委拖人签订房地产经纪合同；（3）房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；（4）履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；（5）记录经纪业务员交易情况，妥善保存有关资料；（6）按合同规定收取服务费，开具统一发票；房地产经纪中的禁止行为•无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营•隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项•弄虚作假，提供不实的信息，或签订假合同•采取引诱胁近、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易•伪造、途改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己各义从事房地产经纪业务•利用已签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益•房地产开发经营企业的房地产经纪委机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务•房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职•索取或收受委托合同规定以处的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬，房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益•从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动•法律、法规禁止的其他行为中介服务公司在买卖合同中的签章•为保障买卖双方当事人权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章•二手房屋买卖的中介合同：1当事人姓名或者名称、住所2中介服务项目的名称、内容、要求和标准3合同履行期限4佣金金额或者计算方式和支付方式、时间5违约责任和纠纷解决方式6当事人约定的其它内容销售精英培训内容•一.心理建设:1.任何时侯,你要想念”天下没有卖不出的房”.就象什么样的姑娘都有人爱,房子卖不出去,是因为你的工作还没到家.2.体质信心,相信自己绝对能将房屋卖掉.能顺便利成单.在这种信心的前提下,不遭受失败之打击,不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要.3.对于价格要有信心,对于买主来说,不轻易降价.同样,对于房主出价要迅速杀价.•(1)客户在乎房子的条件是:A，需求（面积、房屋价值以及将来预期价值、大小环境、优点、产品规划价格优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、彩光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度、楼层朝向，交通状况，物业管理水平）B个人对房屋的喜好C房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。•（2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超之所值。•（3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判。对于房主也是如些。1.不论客户出价在底价以上或以下，者要马上拒绝。让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权、让客户认为标列价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得很装上辛苦。（安全感，满足感，自私感，便宜感，成就感）2.取得对信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有心虚这感。拒绝客户出价，要信心时足地加以立即回答。回答的语速要快，语句简洁明了。比如，怎么可能，您出价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等），房主：你出价怎么这么高。怎么可能，最近有位浙江作小商品的某先生（拿出相关道具，名片及标示价格）出了某（我方配合）万，公司都不答应。（最近某公司某先生委托我们出售的房子，地段和环境比你这个房子要好的多，也没有卖出这个价钱，现在市场的大环境都是这样，大家都在观望中，是供过于求，有行无市）有名姓，职业，更容易让人信服。怎么可能，你来盖，我来买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。或者，怎么可能，现在市场环境，这样的地段，还有这种房价麻？销售技巧•房源附近大小环境优缺点----说服客户心动客户心动原因：A.自身需要B。自己喜欢C。认可价值》价格针对所销售房源之缺点，提前自拟“说服客户之优美理由”。将缺点化为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜力。•销售前针对房源的优缺点、市场环境、经济形式等各方面慢慢说服客户1.产品之优缺点（缺点回答要提前预演）2.附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。3.附近大小环境之优缺点4.附近交通建设、计划道路、公共设施之动向和未来发展趋势。5.附近同类竞争个案或房源比较。6.区域、全市、合国房屋市场状况之比较（价格，行情，市场供给等经济情况对房地产前景影响，各区域价及房租之比）7.各案地点(增值潜力—值超其价),大小环境之未来有利动向.8.经济,社会,政治,行政命令因素之利多,或利空因素.9.相关新闻报道对房产楼市的有利话题..对了于客提出的缺点.避重就轻,回答迅速.不要拖泥带水,如果拖泥带水,客户会觉得你是在现编答案敷衍他..增加话题内容和素材A针对附近房源作比较---面积，规划，价位不主动出击，但在说时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。看房得时候，可带客户到现场地附近绕一圈，了解临街巷二手房交易前须遵循的三大原则：•产权不清晰、不明确的房产不予操作，但可做暂时登记并注明原因。•购房者不签委托看房协议、不缴看房费，可拒绝看房。•出售房产如还有人居住，需签委托售房协议，并将产权证押在公司，方可带人看房。•4、如无人居住的房产需交纳钥匙，签委托售房协议，方可带人看房。•5、资金监管所需要的银行卡。•板式楼简介•板楼也叫板式楼，因其建筑物南北方向比较薄，东西方向比较宽，外形类似一块巨大的板而得名。这是九十年代中后期才有的房型。•板楼四大优点：1．南北通透，便于采光通风板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正：平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。2．板楼均好性强•眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3．管理成本不高通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。•4．面积使用率很高板楼户型的使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。板楼的两项缺点：1．建筑密度低，房价高板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。2．户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。•点式楼简介•点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼。板式楼一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。也称塔楼。•点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。•点式楼优点•1．