DCYX中原地产-新城地产华东家艺中心

地产壹线华东家艺中心地产壹线Part1Part3TableofContents目录项目基础现状Part2营销定位论证销售价格论证地产壹线PART.01项目基础现状地产壹线项目现状——区位分析崇安新城崇安区新城区域商业中心火车站交通枢纽本案无锡市中心中山路CBD3公里4公里华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新城核心区域，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。根据崇安新城（广益片区）详细规划显示，崇安新城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公里。其中，整个新城的北部和南部均为大片的居住区，中间主要以商业和商务为主。项目位于崇安新城核心区域，区域规划以居住区和商业商务区为主，未来升值潜力巨大。地产壹线锡沪路规划路32154广益装饰名品城亿家国际家居广场民航大酒店月星国际家居广场项目现状——周至情况四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。32145本案所处锡沪路片区目前已形成锡沪路建材一条街的商业氛围，稳居无锡装饰建材第一街的龙头地位。地产壹线项目现状——区域交通环境锡沪路广益路MM广益新城站靖海公园站该站可与轨道3号线换乘3223M轨道2号线京沪高铁无锡东站无锡机场无锡火车站市中心本案位置崇安新城内部交通：崇安新城规划有东西走向的轨道2号线将穿越整个区域，区域内有广益新城站，该站为地下站，设在华东装饰城地下，还临近轨道2号线与3号线的换乘站靖海公园站。规划2010年底开建，2015年建成。未来从新城往市中心仅10分钟车程，往市区其他区域基本在15分钟内，这将为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流。横贯无锡的轨道交通2号线及3号线建立起的15分钟商圈，将使崇安新城成为具备强大辐射力的城市副中心，为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流。地产壹线项目现状——周至交通锡沪路高架：江海东路广益路广南路本案上马墩路广吉路学前东路城市快速干道城市主干道城市次干道城市支路规划路项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇点位于离项目5分钟。崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系，“三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横”即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路、广益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟。项目周边路网密集，且多为城市主干道，三纵五横”路网体系无缝对接主城锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责，交通十分便利。地产壹线项目现状——人流动线锡沪路规划路车站车站车站人流动线人流动线：地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入地块东面及西面由于人流不临道路，被建筑物阻隔无人流人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入。地产壹线项目现状——车流动线锡沪路规划路车流动线车流动线分析：控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口，根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。根据控规要求及地块四面现状，车流只能从南北向规划路进入项目地产壹线项目现状——昭示性分析锡沪路规划路沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔，但为城市主干道，北面昭示性最佳沿南面规划路B1，有绿化带和河道阻隔，昭示性较好AB1C1C2C3B2地块中部规划路B2两侧，昭示性较好地块西南部C1、西部C2及东部C3由于被周边建筑物遮挡，昭示性最差地产壹线项目现状——商业价值分析锡沪路规划路ADDCB商业价值：锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商业价值最高地块中部规划路与锡沪路相接，也是未来人流较集中的地方，商业价值较高地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，商业价值最差地块商业价值大小如右图排序A、B、C、D地块商业价值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路地产壹线项目现状——商业限制性条件华东家艺中心项目地址锡沪东路2号（广益名品城旁）地段商圈崇安新城锡沪—广益板块物业类别写字楼、商业建筑类别高层占地面积34256.9㎡建筑面积150496㎡容积率2.8绿化率25%开发商无锡新城万博置业有限公司华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无锡；高铁（京沪、沪宁）高速（G42）直通长三角。华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。地产壹线项目现状——营销节点6月12日售楼处公开10月中下旬商铺首次开盘预计11年底酒店式公寓开盘8月2日—14日《非常6+1》海选8月2日—14日包机直飞深圳考察9月17日温州看铺团现场参观华东家艺中心自6月公开售楼处后，接连举办《非常6+1》海选等事件营销和活动营销，预计于10月中下旬商铺首次开盘。地产壹线项目现状——前期营销推广6月12日，项目售楼处公开华东家艺中心目前推广动作不多，以售楼处公开、《非常6+1》海选等活动营销为主，辅以户外和报广等媒体推广。地产壹线项目现状——前期营销推广7月21日，央视王牌综艺栏目《非常6+1》登陆无锡，召开海选新闻发布会，华东家艺中心对活动独家冠名。地产壹线项目现状——前期营销推广8月2日、8月9日、8月14日，央华东家艺中心杯《非常6+1》全国选拔赛无锡站分别举行了前三场海选。地产壹线项目现状——前期营销推广8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。地产壹线销售价值论证——销售现状项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘主力商铺面积为20—50平米目前在售一期，商铺500套左右商铺售价-1F均价18000元/㎡，1F均价50000元/㎡，2F均价25000元/㎡，3F均价15000元/㎡，同时对外推广中有“总价18万起”的推广诉求截止9月25日，认筹（不交诚意金）享受97折优惠项目租售模式为10年委托经营，3+7管理模式，一次性返还3年24%收益。此外，据称华东家艺中心目前已有2000组客户进行预约，9月，百人“温州看铺团”至售楼处现场看铺。华东家艺中心主力商铺面积为20—50㎡，预计10月中下旬开盘。地产壹线PART.02营销定位论证地产壹线营销定位论证——区域市场环境分析项目所处的崇安新城定位为无锡产业转型的发展高地，新兴城市副中心，无锡第二个核心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区崇安新城（广益片区）位于无锡市政府所在的崇安区东部。崇安新城范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到太湖大道，规划占地面积约4.68平方公里。崇安新城的发展定位为无锡市城市更新的重地和产业发展的高地，欲打造成无锡新兴城市副中心，第二个核心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区。崇安新城功能定位崇安新城崇安区惠山区锡山区新区滨湖区南长区北塘区市中心副中心地产壹线营销定位论证——区域市场环境分析锡沪路装饰装潢市场江海路汽车汽配市场学前东路五金机电市场广益路锡沪路崇安新城规划以锡沪路和广益路为城市发展轴，形成专业市场集群、休闲购物商贸中心和国际居住社区。功能规划布局是：1个商贸中心区：以龙头公园为中心，沿河形成休闲购物商贸街区。3大主题市场区：规划建成产业高度集聚的家居中心，它将成为整个无锡的家居秀场，无锡最具规模的百万平方米的家居卖场，，总面积达到200万平方米，其中以2平方公里的装饰材料市场为核心，形成“广益家居城”。2大居住社区：规划２００万平方米，分广益和江海两个大型社区，规划人口约10万。崇安新城以商贸和居住功能为主，以锡沪路和广益路为发展轴，形成专业市场集群、休闲购物商贸中心和国际居住区。地产壹线营销定位论证——区域商业市场分析广南路生活资料市场崇安新城商业主要形成生产资料和生活资料两大市场生产资料市场：主要沿锡沪路分布，以装修、装饰、建材家居专业市场为主。生活资料市场：主要沿广益路、广南路分布，以满足日常消费的购物中心，大卖场为主。崇安新城商业形成生产资料和生活资料两大市场，结合项目现营销定位，在此通过生产资料市场现状为基点，分析项目定位是否具有合理性。地产壹线营销定位论证——生产资料市场2121本案1234567广益路891011锡沪路东部区域月星家居好艺家国际家居广场锡沪装饰佳润广场嘉饰茂名品城宜家购物中心（规划)未上市项目1、红豆项目2、宜家购物中心已上市项目1、月星家居2、好艺家广场3、佳润建陶城4、锡沪装饰城5、嘉饰茂居家生活广场6、广益名品城7、名品城二期8、华东装饰城9、华东建材市场10、中储建材城11、百安居12、红星美凯龙生产资料市场以装修家居建材专业市场为主，沿锡沪路主干道发展，是无锡最具影响力的专业市场片区，具备庞大的市级辐射效应。地产壹线营销定位论证——区域竞品分析隶属于无锡市崇安区广益资产经营公司，紧邻江海高架，隔锡沪路南北对望。锡沪路装饰市场总建筑面积3万平米，批发为主，属于锡沪路比较老的建材市场，商品展示效果很一般，属于中低档产品，但却是低价商品的源头，看似不起眼的门店，不起眼的货品，也许就和标价翻了几个跟头的名牌产品是一个厂家的。广益装饰名品城总建筑面积5万平米，一楼是瓷砖，二楼是洁具、淋浴房，三楼是窗帘，四楼是橱柜和集成吊顶。总体而言，购物环境尚可，属于中高档品牌消费的地方。广益名品城二期总建筑面积10万平米，融时尚精品家居、餐饮休闲、SOHO办公、酒店式公寓四种业态，其中家居博览中心以及石材展示中心以中高品牌形象展示为主，商铺均价30000元/平米，公寓均价为9000元/平米。锡沪路装饰市场品牌档次及市场形象一般，广益名品城则相对属于中高档品牌消费的场所。地产壹线营销定位论证——区域竞品分析总建筑面积30000平方米，约300户商家，由广东省中山市温州商会副会长程文才先生于2003年9月份投资兴建。一楼是软家具，二楼是板式家具，三楼是实木家具，四楼是所谓的欧美馆，为知名品牌生产厂家、经销商提供产品的展示和销售平台，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。好艺家国际家居广场总建面积30000㎡，约300户商家，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。地产壹线营销定位论证——区域竞品分析总建筑面积8万多平方，商场面积5万多平方，品牌总部园和创意公寓3万多平方，地下室：做精品灯具馆，一层：陶瓷卫浴精品馆二层：五金木制品精品馆，三层：软装家具馆（美克美家）。商铺18平方米起，开盘至今均已售完，售价1-2楼均价3万/平米，现租金价格在2-3.5元/平米；停车位设在屋顶，车位超过650个。另外，两栋酒店式公寓，户型在40-70平米不等，层高5米，可自由分割成两层使用，均价8500元/平米。嘉饰茂家居生活广场总建面积8万多㎡，商场面积5万多㎡，开盘至今商铺已全部售完。地产壹线营销定位论证——区域竞品分析月星家居广场面积达10万平方米，从Ａ－Ｆ共分为６区，品种齐全。广场共4层，分为睡眠区、现代家具区、古典家具区。产品涉及沙发、软床、床垫、现代板式家具、儿童家具、休闲藤器、实木家具、新古典家具、“韩流”家具等产品，属于品牌家居购物广场。月星家居广场与本案仅一街之隔，总建面积约10万㎡，属于品牌家居购物广场。地产壹线营销定位论证——区域竞品分析俱崇安位于锡沪路广南路交界口，建筑面积3.9万平米，由3幢彩色积木式的建筑组成，是以家居创意为主题，地上6层。A馆将展售不同风格的创意精品家居，主馆B馆是整个创意园的亮点—创意家居体验馆，C馆将主要引进创意餐饮、创意设计师工作室。目前仍在进行一期招商工作，并已接近尾声。出租房源面积为80-1200平米不等，均价为1-2元/平米每天，现只剩3楼和4楼共20间，总面积为4200平米，2楼已基本租完，只剩2间。据悉，近期俱崇安将会全面结束一期招商，目前正在筹备10月下旬的开业。另明年1月开始俱崇安将开始规划二期项目。俱崇安总建近4万平米，以