武汉金银湖地产项目市场定位策划提案-191PPT

维京时代地产策划有限公司WAKENTIME青扬六和平面创意思考金银湖项目定位思考我们一直在思考，应该给予产品设怎样的风格才能在这竞争突围的市场里脱颖而出，让产品成为人们心中过目不忘的英雄？!我们一直在思考，如何在创建品牌价值的同时为客户赢得无限未来?!思考一直在延续着。。。。。。房地产每一毛孔都存在着创意空间，我们一直在用近乎偏执的努力在追求细节和品质然而资料的局限和相关条件的限制，让我们仅勾勒出思考的部分轮廓，这不得不让我们感到遗憾。。即便如此，我们也希望这份思考和设想能为客户的项目开发提供些许参考。。。维京时代WAKENTIME5W+1H策略我们的思考方向：WWhere在哪里？市场环境WWhich哪一个？项目自身优劣势WWhat做什么？定位与规划WWho卖给谁？客户定位WWhen什么时候？开发周期与销售阶段HHow怎么做？营销思路其中，三个核心问题是本方案着重阐述的:WWhat做什么？定位与规划WWho卖给谁？客户定位HHow怎么做？营销思路Where？在哪里？市场环境？一、片区解析一、片区解析1、片区简介随着2006年武汉市整体市场的快速发展，房地产市场价格持续上扬，而东西湖区域价格也随之水涨船高。东西湖区域均价涨幅为19.9%。东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且数量都较大，使得东西湖区域供应量相当充足。维京时代WAKENTIME2006年东西湖区域总供应量达到157.84万平方米，其中2005年剩下体量73.42万平方米，2006年新增项目供应量85.42万平方米。由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩下量达到91.27万平方米，而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。维京时代WAKENTIME2、片区特点自从万科进入东西湖区域以来，不断有国内知名房地产企业进驻。而这些大企之间的共同点是拿地规模都相当大，2006年泰跃地产项目正式推出，而沿海集团项目预计在明年上半年推出。这说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心。A、大盘大企保持信心维京时代WAKENTIMEB、金银湖板块地位更明显金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，其在东西湖区域的地位不言而喻。维京时代WAKENTIMEC、城市西移趋势显现随着汉口中心城区与东西湖区域交通条件的改善，尤其是轨道交通的开工，对东西湖区域市场的发展是绝对的利好消息，城市西扩趋势逐渐显现。维京时代WAKENTIME市场的发展带来品质的提升。如今东西湖区域已经呈现重质不重量的现象，楼盘品质不断得到提升。如：银湖翡翠、万科西半岛、泰跃金河和高尔夫城市花园等项目。维京时代WAKENTIMED、重量转向重质E、创新不断涌现品质的提升促进了市场的发展，而创新的涌现则提高了区域楼盘形象在市场上的影响力。泰跃金河节能达到65%，成为其独特的卖点之一，也在全市范围内产生了较大的影响。维京时代WAKENTIMEF、产品朝多样化发展高层建筑在东西湖区域市场上的比重不断增加，诸如银湖翡翠、高尔夫城市花园三期等项目都是已高层为主的项目，但在产品品质和居住环境上却更加注重，住宅品质只升不降，区域市场产品呈现多样化。维京时代WAKENTIME3、片区供应现状（资料均来自武汉房地产市场信息网）统计2007年4月24日东西湖区商品房供应状况新增项目6个新增可售套数2519套新增可售面积290，202.07㎡新增已销售套数181套新增已销售面积20，361.24㎡结转项目89个结转可销售套数11683套结转可销售面积1，331，898.84㎡新增已销售套数181套新增已销售面积20，361.24㎡其中：商品住房备案统计新增可销售面积272，742.94㎡新增可销售套数2343套新增已销售面积18，924.81㎡新增已销售套数168套新增成交均价3，508.89元/㎡结转可销售面积1，052，026.1㎡结转可销售套数8126套结转已销售面积185，665.41㎡结转已销售套数1526套结转成交均价3350.56元/㎡维京时代WAKENTIME新增住宅体量较大,且价格较高,由此可以看出发展商们对于该片区的信心指数较高.结论：根据目前情况，多层仍是主流，新增面积最大，价格也比较稳定，而小高层则走势较好，价格走高．东西湖区商品房不同类别商品住房备案具体情况类别可售面积(㎡)可售套数(套)已销售面积(㎡)已销售套数(套)成交均价(元/㎡)多层新增92.793.278685900.82593061.47结转378.910.41318584.943.867213037.93小高层新增45.917.6436812.304.681033751.95结转298.383.66244075.311.386493429.11高层新增132.054.351099719.3163021.51结转290.732.75225433.821.552873351.44别墅新增1.977.688000结转83.999.2824710.513.43375595.93维京时代WAKENTIME东西湖区商品房不同型结构商品住房备案具体情况面积范围类别可售面积(㎡)可售套数(套)已销售面积(㎡)已销售套数(套)成交均价(元/㎡)90㎡以下新增38.111.784911.663.92193454.13结转98.952.26138521.618.942763412.8691－120㎡新增94.722.489156.770.61693264.15结转240.139.02225170.462.436733329.64121－140㎡新增79.104.166089.622.68753707.14结转315.068.56244756.255.694373127.99140㎡以上新增60.804.52329867.653325.03结转397.866.26204356.253.163083628.66结论：以现状来看，由于许多大盘推出新楼，不受“国六”限制，区域市场内仍以较大面积三房为主，其中121-140㎡的走势明显看好。东西湖区2007年3月东西湖片区商品房住宅销售排行榜项目名称销售金额常青花园1号小区3989.33将军家苑三期“翠林雅居”1874.25万科四季花城·西半岛1837.63碧海花园(二期)1218.8银湖翡翠1214.07华星晨龙城二期965.82都市假日939.86鑫海花城二期921.43高尔夫城市花园三期一区金湖居813.81恋湖家园四期637.9项目名称销售套数常青花园1号小区87将军家苑三期“翠林雅居”64万科四季花城·西半岛46碧海花园(二期)31鑫海花城二期30都市假日25华星晨龙城二期25恋湖家园四期19嘉禾园D区18秀水佳园18项目名称销售面积常青花园1号小区10.456.17将军家苑三期“翠林雅居”5771.63万科四季花城·西半岛4862.5碧海花园(二期)3762.41鑫海花城二期3273.27都市假日2966.3华星晨龙城二期2508.43恋湖家园四期2383.19银湖翡翠2338.54西湖庭苑2135.01结论：以销售状况来看，目前区域市场内，较多性价比较高的楼盘仍受到市场追捧，10强中金银湖板块的项目占据大半江山，说明该板块显然成为区域市场内最“热”的消费市场。维京时代WAKENTIME二、重点楼盘竞争分析项目名称项目地址开发商物业类型占地面积/㎡建筑面积/㎡总套数当期套数均价元/㎡万科·西半岛环湖路以东、金银湖以西武汉万科洋房6165428430----2643800顺驰·泊林二期武汉东西湖金银湖畔武汉能达实业联排别墅、洋房、公寓17218686468.221426----洋房3500，公寓3300金银湖畔·粹嶺东西湖金银湖环湖路武汉长江科技别墅79622.24614143199860-120万/套翠堤春晓东西湖区东西湖金银湖生态居住区张公堤北侧武汉东交房地产开发有限公司多层159970270000----3122800航天嘉苑东西湖金山大道和东吴大道交汇处武汉三江航天多层花园洋房1100亩--------756多层2800洋房3200都市假日东西湖金银湖马池路特一号武汉三镇实业洋房88965.66942957487483200维京时代WAKENTIME项目名称项目地址开发商物业类型占地面积/㎡建筑面积/㎡总套数当期套数均价元/㎡新澳阳光城二期东西湖金银湖马池路特5号武汉新澳多层、小高层86667124635.410966132900恋湖家园四期东西湖金山大道环湖路8号武汉深江物业多层，小高层1816938226.37298156小高层2600碧海花园·半岛嘉年华东西湖金银湖南岸金山大道北侧武汉宏宇实业别墅、多层、小高层100695.08128867443443小高层3000银湖翡翠东西湖区常青立交桥旁武汉新恒基置业有限公司高层、别墅3008175300003000多套--1号高层4100别墅：174万沿海赛洛城东西湖金山大道与张柏路交汇处沿海绿色家园发展（武汉）有限公司多层、高层、小高层、联排别墅91180014500007500--3500金珠港湾东西湖金银湖金桥五路特8号湖北华生房地产开发有限公司多层、高层、别墅360亩360000---10193280高尔夫城市花园二期·丽湖居东西湖区金山大道特8号武汉高尔夫城市花园房地产别墅、多洋房、高层75587.3284255.56539539高层3800由于区域市场内项目云集，在报告内不可能完全分析，因此我们选取了６个竞争相对直接距离楼盘最近项目、辐射力较强的项目作为重点竞争对手今昔分析维京时代WAKENTIME以下指标为划分依据距离本案路程综合竞争力销售进程根据以上三个指标，我们划分的重点竞争楼盘为：顺驰·泊林、水印桃源、银湖翡翠、万科·西半岛、泰跃·金河、沿海赛洛城。[][][]维京时代WAKENTIME企业驻地（武烟、大安制药等）海洋世界医院教育商业沿海赛洛城部分在售住宅物业泰跃·金河万科·西半岛住宅物业顺驰·泊林银湖·翡翠水印桃源本项目维京时代WAKENTIME1.距离类比（车程）市区水印桃源顺驰·泊林银湖翡翠万科·西半岛泰跃·金河沿海赛洛城３０分钟１２分钟２分钟8分钟仅相隔一条街仅相隔一条街１５分钟２８分钟本案金银湖维京时代WAKENTIME2.建筑类型类比顺驰·泊林水印桃源银湖翡翠万科·西半岛泰跃·金河沿海赛洛城目前区域市场内，仍以多层交易量为主，供应量也最大，花园洋房和小高层为辅，其中花园洋房销售情况比较好，个别大项目还有高层及别墅。多层小高层花园洋房高层别墅维京时代WAKENTIME3.建筑风格类比顺驰·泊林(德式)沿海赛洛城（现代＋欧式古典）万科·西半岛（西班牙风情）泰跃·金河（欧式小镇）银湖翡翠（欧式）水印桃源（江南徽派）“洋”光无限正是本区域市场的真实写照，目前区域市场内项目建筑风格大多以西式为主，明显的表现出同质化较严重的现状。中式西式维京时代WAKENTIME4.主力推广点类比价格品牌产品泰跃·金河水印桃源万科·西半岛顺驰·泊林沿海赛洛城银湖翡翠顺驰·泊林：南面临湖，著名开发商品牌水印桃源：性价比高，南湖成功成熟社区样板（同一开发商开发的姐妹项目）银湖翡翠：资源整合（全球知名公司加盟设计产品），打造经典泰跃·金河：“第五季节”－各类高科技材料营造一个舒适的“季节”（居住环境）；节能指标－省内唯一节能突破６５％的国家示范项目万科·西半岛：“３中央”－水中央、岛中央、景中央的中央３房；万科强势品牌力沿海赛洛城：香港地产巨鳄－沿海集团倾力打造5、价格类比：目前在售部分均价（不包含别墅）近水楼台先得月，在区域市场内，均价较高的项目大多临湖，或者距离市区较近，沿海赛洛城则是以强势的品牌效应和强大的造城影响力使